1、 - 1 - 美丽乡村建设及民宿产业发展研究 海口市政协课题调研组 美丽乡村建设及民宿产业发展研究是市政协 2017年重点调研课题，由市政协主席王云霞牵头，组织相关领域委员、专家及相关职能部门同志，组成课题组共同完成。 一、省市领导高度重视，美丽乡村建设和民宿是农民增收致富的新思路 通过美丽乡村建设和民宿产业发展带动百姓尤其是农村百姓致富增收是我省和我市“十三五”期间的发展新思路。省市主要领导都对民宿产业发展有过指示要求。省委书记刘赐贵今年 4 月份在我市秀英区石山镇调研时曾指出：“建设美丽乡村，不仅要治理脏乱差把面子 搞美，最根本的在于发挥地方特色优势，吸引社会投资，鼓励农民以房屋、土地等参
2、与入股，帮助老百姓实现长远可持续性增收致富”，并要求海口“统筹资源配置，科学规划管理，依法招投标，吸引最优的投资者与最好的资源相结合”；在今年 7 月份的省扶贫开发领导小组会议，刘赐贵明确提出了“要积极发展乡村旅游，开发乡村特色民宿，带动贫困群众在家门口脱贫致富”的要求。省长沈晓明上任以来在我省各市县调研时多次指出可以依托良好的自然资源“建民宿、搞旅游”，让村里“发展起来、富裕起来”。省委常委、- 2 - 市委书记张琦也曾表示“海口大力发展民宿旅游是 贯彻落实中央五大发展理念和海南国际旅游岛建设战略部署的具体行动”，并提出“把民宿打造成惠民利民的新亮点”、“把民宿发展与美丽乡村建设、脱贫攻坚结
3、合起来”、“要做好民宿发展的顶层设计”三点具体要求。 民宿是近年来兴起的一种新型旅游度假住宿模式，广义的民宿包括农家院落（农家乐）、民宅、特色精品酒店、精品客栈等类型，分布在城市景区或乡村，大多以建筑风格独特、依托景区或本地地域特色、能集中展现当地风土人情为特点，目前对民宿较为公认的定义是“民宿是指利用自用住宅空闲房间，或者闲置的房屋，结合当地人文、自然景观、生态、 环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。”随着人们对旅游体现要求的提高，民宿逐渐成为现代人旅游住宿的新选择。 国内的民宿业首先出现在经济发达的沿海地区。处在初级阶段的民宿行业本身多是自发形成，以
4、乡村“农家乐”为主要形式，只能提供简单的餐饮娱乐和住宿服务。目前浙江省民宿发展处于国内领先的水平，国家旅游局也以德清县的民宿管理条例为蓝本正在计划出台相关的政策。 今年 2 月 27 日，由住房和城乡建设部、公安部、国家旅游局联合印发的农家乐（民宿）建筑防火导则（试行）（建村 201750 号）中指出“农家乐（民宿）是指位于镇（不包括- 3 - 城关镇）、乡、村庄的，利用村民自建住宅进行改造的，为消费者提供住宿、餐饮、休闲娱乐、小型零售等服务的场所”、“经营用客房数量不超过 14个标准间（或单间）、最高 4 层且建筑面积不超过 800m2”，为民宿的概念进行了明确，也为各地更加精准的定义民宿提
5、供了参考；今年 8 月 1 日起北京市开始执行的北京市旅游条例也规范了民宿的范畴，指“城乡居民利用自己拥有所有权或者使用权的住宅，结合本地人文环境、自然景观、生态资源以及生产、生活方式，为旅游者提供住宿服务的经营场所”，并 要求相关行政部门根据本地实际制定城区民宿和乡村民宿的具体管理规定。 今年 8 月 15 日，国家旅游局批准并公布了旅游民宿基本要求与评价（ LB/T 065-2017），将旅游民宿定义为“利用当地闲置资源，民宿主人（民宿业主或经营管理者）参与接待，为游客提供体验当地自然、文化娱生产生活方式的小型住宿设施”，根据所处地域不同分为城镇民宿和乡村民宿，并提出旅游民宿要“传递生活美
6、学、追求产品创新、弘扬地方文化、引导绿色环保、实现共生共赢”，明确了基本要求、安全管理、环境和设施、卫生和服务标准。该标准已于今年 10 月 1日起 正式实施。 二、云南省美丽乡村建设及民宿产业发展基本情况 云南美丽乡村建设及民宿产业发展基本情况：云南民宿产业起步较早，数量众多，在全国乃至全球范围均有较好口碑。- 4 - 云南省于去年通过了云南省美丽宜居乡村建设行动计划（ 2016-2020），明确了每年推进 200个左右美丽宜居乡村建设，到 2020 年，建设 1000 个以上美丽宜居乡村，带动村庄人居环境明显改善，农民生活质量明显提高，促进全市新农村建设整体提档升级，加快形成城乡一体化发展
7、新格局。主要内容包括打造新农村升级版、完成 28万户农村危房改造、强化产业支撑、推进 农村厕改、培训新型农民等方面。 在云南，旅游业的发展起步早、影响力较大，经过近三十年的培育和发展，已经成为云南的支柱产业。云南省发挥旅游资源优势，在旅游项目建设、旅游品牌创立、旅游服务创新等方面走在了全国前列，大理、丽江、香格里拉、西双版纳等地每年吸引了大量国内外游客。依附这些知名旅游吸引物成长起来的民宿越来越成为游客住宿的新选择。 在云南各地，民宿的兴起及发展方式不一而足，往往以自发形成居多。外来背包客、酒店设计师或房主本人因爱好或看到商机，依托景区或独特的地域文化租赁或购买原住居民的土地，将原有房屋改扩
8、建或拆除重建，形成了现在的民宿，对外营业赢取利润。 在经营模式上，大致分为租赁后改建或新建、购买后改建或新建、自家住宅改扩建三种类型。在大理白族自治州，约有6000 家各类民宿（含客栈及特色精品酒店），绝大多数是由企业或个人租赁或购买农民土地（或房屋）改造，政府不参与土- 5 - 地租赁或购买过程，由双方商定同意即可完成交易。有一定数量的民宿则被民宿投资者买断改建用于经营，这种情况在香格里拉独克宗古城较为常见。还有少量民宿是有原房主进行改造后经营。 （一）云南美丽乡村建设及民宿产业发展经验分析 一是充分挖掘了地方特色旅游 资源。美丽乡村建设都充分结合本地实际，在保持地区特色的同时对旅游资源进行
9、了开发和保护。不管是在大理古城还是丽江古城，都保持了具有古城特色的建筑外立面原有风格，内部进行现代化改造的同时也能让人充分体验到地方特色；古城内均分布有大量特色手工艺品商店、特色小吃店、服装店、风俗体验馆，能够让到访游客全方位体验“云南味道”。 二是集中展现了地方特点。在云南，几乎所有的民宿都有着自己的装修及装饰特点，甚至同一家民宿内不同房间的格局和卖点也不一样，具有明显的差异化和异质性。在云南省充分做好本地旅游资源挖掘和宣传的前提下， 民宿以景区或当地地域、宗教特色为依托，通过设计师自己的设计或政府方向性的引导，让民宿通过建筑风格、装修风格甚至一些摆设、零售商品、食品、书籍，不遗余力地展示着
10、地道云南特点，为游客带来与普通酒店宾馆不一样的体验，成为了备受旅游者青睐的住宿选择。 三是提供更多附加的人文体验。云南旅游在注重观感的同- 6 - 时，也成功挖掘了本地文化内涵，不少景点以优秀的人文体验为亮点，住在民宿内就能体验本地文化。如迪庆香格里拉的“松赞林卡”酒店内设置有禅修室，在这里可以学习藏地五式、呼吸法、冥想，房间内也设有冥想台。紧邻纳帕海湿地的“拉措牧场”计划开设牧牛体验区，来此居住可以体验藏区人民的生活。在丽江古城内多家民宿提供纳西族东巴象形文字教学，让房客足不出户就能体现本地民族特色。 四是政策宽松，准入门槛较低。据了解，在云南大理，不到 5 年的时间，各类民宿的数量就从不足
11、 2000家增长到目前的近 6000家，且多为外来开发者自发到大理进行开发经营；在大理，无需注册登记就可以改造并经营民宿，让民宿产业迎来了发展高峰期。 五是较好的运用了互联网营销模式。云南民宿较多采用了线上销售的方式，宣传则多依靠互联网或自媒体进行。国内外知名旅游网站、预定平台、公众号 成为了客房销售和宣传的主要渠道。据大理民宿酒店业内人士称，投资数百万的精品民宿，年平均入住率达到 60%，就可以做到 5 年内回本。 六是先进的管理经验。丽江古城经过多年的模式，专门设立了“世界文化遗产丽江古城管理局”对古城内的各类民宿进行管理。出台了丽江古城经营门店客栈装修规范汇编及丽江古城环境风貌保护整治手
12、册对民宿在装修、建设方面进行了规范，让民宿在发展过程中能够最大限度地保护古城的纳西- 7 - 族文化等各类民族及地区特色文化，同时也留有了发展余地，避免了民宿在设计建设上可能出现的同质化。 （二）云南美丽乡村建 设及民宿产业发展存在问题 一是民宿的界定较为模糊。在云南，对民宿的定义和划分标准较模糊，一直没有官方、权威的说法。凡是非星级宾馆类的特点精品酒店、小型客栈以及农家乐等，均被泛称为民宿。即使在管理到位的丽江古城，也是用“住宿类经营项目”来指代。未对管理目标进行准确界定，易造成管理上的混乱。 二是民宿合法性存在问题。在云南大理等地，相当一部分民宿未进行登记注册，在合法性问题上存在问题。产权
13、问题也未被厘清，有些购置的农民土地是否属于农村宅基地、是否属于小产权房，在土地流转的合法合规问题上仍然存疑，出租方和承租方的 矛盾也时有发生。 三是存在排污及环保问题。民宿一般规模较小，在建设初期往往不会做详细的环境影响评价，运营过程中对排污的监管也存在缺位，日常排污或其他生产经营活动易对生态环境产生不良影响。这种情况在大理洱海边最为严重，洱海边上的挖色镇和双廊镇由于民宿污水排放导致洱海水质富营养化，严重影响了当地的生态环境。据了解， 2017 年 5 月起，大理政府已经对洱海核心保护区内的所有民宿暂时关停，进行严格的环保审查，检查过关才能重新开张营业。 四是配套设施不完善。相较于城市民宿（或
14、成熟景区内的- 8 - 民宿），云南有些地处乡村的民宿发展 受配套设施的制约，面临着水、电、网络供给不足的情况。 五是多类监管不够完善。云南大理对民宿运营期间的监管力度不足，易发生食品安全、消防、卫生等方面的问题。尤其是在防火方面，云南各地民宿多采用木质结构，而多数证照不全的民宿为了节约成本或尽快营业，往往存在火灾隐患，抗震能力也未经评定。一旦突发状况，易造成较大的经济损失甚至人员伤亡。 六是民宿价格缺乏管理。在云南多地，民宿价格参差，从数百元到上千元甚至近万元的价格。虽然在网上销售的房间均明码标价，前台也有水牌价，但相关物价部门没有出台指导价格，对旺季期间的随意涨 价也没有出台相应的管理方案
15、。如今大研古城民宿间的价格战也影响了住宿体验、古城口碑以及经营者的收入。 七是开发运营成本较高。云南民宿虽以民房为基础，但装修考究、景观精致，有的还要在保证安全和风貌的前提下最大程度的保留原有建筑风貌，开发费用往往较高，一般村民或原住民无力承担。这也导致了原住居民即使想经营民宿也无力改造出具有市场竞争力的房间，只能依靠外来资本或企业。再者，一般村民往往不具备房屋设计、景观设计能力，想创造出具有吸引力并能传承本地文化特色的民宿难度较大。在运营方面，如何宣传和管理，也考验着经营者的能力 。 - 9 - 八是准入门槛过低。丽江古城内民宿超过千家，来自全国各地的民宿爱好者找到合适的位置进行租赁，投入几
16、十万资金即可在这里开店经营。门槛过低在一定程度上有利于民宿产业发展，但过低的门槛也易让民宿泛滥，让古城内的民宿供大于求。如今古城内出现的亏本经营、恶性价格战的情况，就与准入门槛过低有关。 三、 江浙地区美丽乡村建设及民宿产业发展基本情况 江浙地区美丽乡村建设及民宿产业发展基本情况：江浙地区的美丽乡村建设起步早、经验多，民宿产业在政府的规范下发展健康，在业内被认为是政府主导民宿发展的示范点。 江浙地区依托本身的地区 经济优势和相对较高的百姓文明程度，积极引导百姓提高环保意识，获得生态红利，实现致富增收。如浙江省湖州市安吉县，被称为我国美丽乡村建设的发源地，习近平总书记著名的“绿水青山就是金山银山
17、”就是他在 2005年任浙江省委书记时来安吉调研提出的。在安吉，生态环境良好，百姓安居乐业，全县充分践行了绿色发展理念，实现了人与自然的和谐统一。 同云南民宿准入门槛低、野蛮生长不同，江浙地区的成熟民宿则由政府限定了门槛和准入条件。如浙江省湖州市德清县的莫干山景区，就一直坚持打造高端、精品的路线，不鼓励家家搞民宿、不鼓励遍地开花， 欢迎艺术家、设计师或大企业进驻。莫干山镇政府规定了民宿设计要有一定的设计品质，要有- 10 - 独立的设计理念和内涵，镇上成立的专门管理委员会在民宿开工建设前进行会审，只有达到标准才可在莫干山建设和经营。在莫干山，民宿每晚的价格近千元起步，有的知名民宿甚至可以达到近
18、万元，这里除了接待游客住宿，还经常承接国内外知名品牌发布会，扩大化了民宿的经营范围。 在江浙地区，民宿的用地几乎都是由民宿经营团队租赁得来，租期往往几十年。在莫干山景区，仅简单改造自住房无法达到准入标准，较高的民宿经营准入门槛也让原住村民不具备自行开发的财力和 设计能力，必须依靠具有相当投资能力和设计能力的外来投资者或团队。 因此，莫干山原住百姓的获益渠道也仅局限于地租或参与打工、提供农产品的收益。 （一）江浙地区美丽乡村建设及民宿产业发展经验分析 一是深度挖掘地方特色旅游资源。相较于云南，江浙地区的地方特色不够显著，但地方政府仍然对旅游资源进行了深度挖掘，成为了吸引国内外游客的知名旅游去处。 二是扶持本地支柱或特色产业。江浙地区考察的市县中，都把做大支柱产业、做强特色产业为抓手，找准切入点，打造拳头产品，在此基础上集中发力建设美丽乡村。 三是政府参与民宿产业发展 的多个环节。在浙江省湖州市德清县莫干山景区，民宿从发展建设到运营管理的每个环节几乎都有当地政府的参与。并出台了广受认可的管理规定。在准入方面，由当地旅游委牵头，镇上成立的专门管理委员会在民
