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1、中国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品研究 摘要 :随着中国人口老龄化日趋严重，养老问题已经成为人们关注的焦点。与此同时，中国的社会保障体系尚不完善，因此养老方式以及养老产品的创新成为热议话题。自长期护理产品推出以来，在美国、日本等国家得到了较好的发展。但长期护理产品应该如何在国内推广成为学术界及业界不断争论的话题。因此，就中国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品的相关问题展开讨论。 关键词：住房反向抵押；长期护理保险产品；可行性 中图分类号： F840 文献标志码： A 文章编号： 1673-291X（ 2010）36-0054-04 改革开放以来，中国实施的计划生育政策使得人口增长率得到

2、了降低，促进了经济的快速发展，与此同时，也使得 “ 四二一 ” 结构家庭和空巢家庭大量涌现，中国人口老龄化问题日趋严重，而能为居民提供基本保障的社会保障制度的改革还处于探索阶段，养老问题成为人们关注的焦点。在此背景下，养老方式及养老产品的创新成为热议的话题。本文将就中国开展住房反向抵押连结长期护理保险产品展开讨论。 一、开发住房反向抵押连结长期护理保险产品的意义 当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖， 所得用来偿还贷款本息。即 “ 抵押房产、支付保费 ” 。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以成为 “ 住房反

3、向抵押连结长期护理保险 ” 。 （一） 宏观方面 有利于社会稳定、经济发展、金融创新 1.可以有效提高老年人生活质量，有利于社会稳定和谐。中国城市居民大部分收入都花费在购买房产、供子女读书、帮子女完成婚嫁和日常的消费上，到老年时没有太多的储蓄。老年人借助住房反向抵押连结长期护理保险产品，在继续享有住宅使用功能的同时也能够发挥住宅的消费价值功能 ，享有房子增值带来的收益。不仅使得其医疗和护理有了一定程度的经济保障，减轻了子女赡养老人的资金压力，能够有效地提高其生活质量，而且促进了社会福利制度的完善，大大减轻了国家在社会保障方面的压力。 2.可以降低社会储蓄率、释放社会消费，有利于推动经济发展。人

4、口老龄化使更多的人出于养老防老的考虑而进行储蓄。为了应对可能到来的养老和医疗费用的大幅支付，增加储蓄、变近期消费为远期消费就必然成为城乡居民的明智选择。住房反向抵押连结长期护理保险产品能够为老年人提供稳定的长期护理，能够在居民年老时，将住房这种不动 产的价值得以提前变现，为老年人享受长期护理来 “ 买单 ” 。消费需求得以释放，有助于降低社会储蓄率、促进商品物资的流通，从而推动中国经济的健康、持续发展。 3.有利于促进金融机构业务向多元化方向发展。住房反向抵押连结长期护理保险产品的开展不仅给银行、保险公司带来新的业务，而且还将促使商业银行等机构深化改革、创新经营，在业务、收入多元化的同时，还将

5、促使金融机构将社会责任和盈利目标紧密地结合在一起，求得多赢效应。 （二）微观方面 有利于三种风险规避 对于保险公司来说，同时开展两种产品的 销售是很重要的，连结产品可以规避各自产品的风险，从而提高潜在客户量和整体盈利水平；对于公众来说，联结产品可以使被保险人利益最大化，既能将房屋随时变现，同时也能为自己的护理需求减少额外费用。下面重点阐述开展住房反向抵押联结长期护理保险产品可以规避的风险。 1.可以规避长期护理保险与住房反向抵押贷款中存在的逆向选择风险。长期护理保险中由于缴费高等原因预期寿命长的人群会退出该市场，留下来的都是预期寿命短、身体状况欠佳的人；相反，住房反向抵押贷款中由于保险公司按平

6、均余命对每年（月）支付相等的年金（月金）， 所以预期寿命短的人群预计到寿命终止时获得的最终金额小于房屋价值，这类人群会纷纷离开该市场，留下来的是预期寿命长、身体状况极佳的人群。所以若单独开展某一产品，寿命长或寿命短都有可能降低保险公司的盈利水平，从而使保险公司陷入逆向选择的僵局，若将两种产品联结为一个产品，投保人会权衡之间的利益，出于自身的利益最大化，预期寿命长和短的人群都会对连结产品有所顾忌，权衡之下，也许这两类人群都会退出市场，留下来的都是平均余命的人，这对于保险公司的盈利水平和其他投保人所分担的风险都会产生非常有利的影响。 2.可以规 避长期护理保险与住房反向抵押贷款中存在的道德风险。由

7、于长期护理保险中道德风险的存在，护理费用部分或全部由保险公司赔付，这就使得人们忽略日常保健，这将会对开展长期护理保险的保险公司造成很大的风险和压力。但是，在住房反向抵押贷款中，对于身体状况欠佳的人是不利的，人们为了取得更多的年金（月金），都会加强身体保健，争取活得年限增加，从而使拿到的年金（月金）终值超过房屋价值，这样才能使自己的利益最大化。推行连结产品，被保险人会出于综合考虑，大大降低被保险人滥用护理资源的情况。 3.可以规避长期护理保险与住房 反向抵押贷款中银行趋向性弱的风险。保险公司开展任何一款产品的根本目的是盈利性，只有高盈利，保险公司才有趋向性。长期护理保费高，不都是预期寿命者，保险

8、公司还是有高额利润可图的，而住房反向抵押贷款由于自身的原因（投资大、周期长、房屋价值波动大、操作难），保险公司对开展此项业务的积极性不高。对于保险公司来说，一个产品的销售可以促进另一个产品的销售，并使整体盈利水平都得到提高，保险公司还是乐意开展联结产品的。 二、开展住房反向抵押连结长期护理保险产品的可行性分析 随着中国城市居民收入水平的提高， 人们的住房模式和思想观念都已经发生了转变，开展住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品在中国已经具有了可行性。 （一）城市居民住房自有率的日趋提高使反向抵押贷款有充足的房源 自 1994 年，国务院关于深化城镇住房制度改革的决定明确提出住房改革的目标开始，对

9、于存量公房，主要通过出售方式推向市场；对于增量住房，则通过住房公积金制度和住房抵押贷款制度来实现分配的货币化，使中国的住房商品化程度大大提高，且在 2005 年首次出现销大于产的情况。总之，中国居民未来住房自有率是越来越高，拥有充足房源进行反 向抵押贷款。 （二）房地产二级市场的交易日趋活跃 住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展离不开房地产二级市场的发展。住房反向抵押贷款到期后，贷款机构获得了住房的所有权，它要实现收益，收回贷款本息，必须将住房出租或销售。如果有一个交易灵活、费用低廉的房地产二级市场，将会大大增强贷款机构开展住房反向抵押贷款的可行性。而目前，中国主要城市的住宅二级市场已经

10、启动，伴随着房改的进一步深化，住宅二级市场必然会在全国得到全面启动，取得了全部产权的住房均可以上市交易，为实施住房反向抵押贷款连结长期护 理保险产品的开展提供了条件。交易的手续将会随着二级市场的逐渐成熟而简化，交易收费也将会随着交易的活跃和交易量的扩大而降低，这就具备了实行住房反向抵押贷款较为关键的条件，让银行能够在获得住房产权之后便于在市场上交易，而从中获取收益，为开展连结产品提供了良好的市场基础条件。 （三）金融保险市场的发展日趋完善 中国包括住房抵押贷款市场在内的各类金融市场初步建立。金融市场参与主体也日益多元化，包括商业银行、社会保障基金、信托公司和证券公司、保险公司以及企业和个人等众

11、多的投资者或融资者，这都对中国 金融市场的发展起了重要作用。随着中国商业银行存款、保险公司的保险费收入等大幅度增长，金融机构闲置资金规模急剧扩大，发展住房反向抵押贷款则是金融机构拓展业务范围，充分利用闲置资金的有效途径。而银行、保险公司等金融机构拥有众多的分支机构和完整的服务网络，为住房反向抵押贷款连结长期护理保险产品的开展提供了市场和技术支持。 （四）相关法律法规制度的不断健全 各项相关法律法规制度的不断健全，为连结产品的推出提供了法律保障，如土地使用权的可交易转让、抵押拍卖，为反向抵押贷款推行的房产抵押转让提供了 法律依据。遗产税的即将推出，为要采用反向抵押贷款来实现养老目的的老年人，提供

12、了合法避税的可行性，从而刺激了老年人借用反向抵押贷款连结长期护理保险产品来实现合法避税，减轻交纳税费的负担。物业税的推出，将房产商在征用土地时需要一次性交纳的土地出让金，改为业主在居住期间分年度交纳物业税，这在实际上就宣告了住宅土地使用权七十年政策的变相消失。使得中国实施反向抵押贷款连结产品的可行性进一步增强。 三、住房反向抵押连结长期护理保险产品具体方案设计 （一） 中国住房反向抵押贷款养老模式的比较与评价 目前国内市场上的住房反向抵押养老方式主要有三种，包括南京模式、上海模式和北京模式。这三种模式的经营主体分别是南京一家养老院、上海的住房公积金管理中心以及北京的幸福人寿保险公司。在实践过程

13、中，南京模式由于经营主体没有持续的出资能力，不能满足反向抵押贷款人的养老需求，没能够继续经营。与 “ 国外住房反向抵押贷款 ” 直到老人永久搬出或死亡后才变更房屋产权不同，上海模式由于需要先转移房屋产权才能享受养老计划，阻碍了其在老年人中的推广。北京模式对投保人的要求是 62 岁以上的老年人，同时，还需要对房产的面积进行限制，规 定不小于一定的平方米，以利于保险公司收回之后经营获利。投保人将房屋产权抵押给保险公司，保险公司按月向投保人支付给付金，直至投保人亡故，保险公司收回该房屋，进行销售、出租或拍卖。同时给付金的计算是按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按平均寿命计算，分摊到投保人的

14、预期寿命年限中去。 通过对市场上的三种方式的比较，在国内现实行的住房反向抵押贷款模式中，北京的 “ 幸福人寿 ” 保险公司所推出的住房反向抵押贷款养老模式中，老人依然可以保留房产的所有权和使用权，抵押房屋可以自行居住外，其他两种现有模式在所有 权和使用权的归属方面都产生了分离，并且作为保险机构应遵循保险法的相关规定，保证偿付能力的充足率，保险经营主体的特殊性更有利于保障被保险人的权益。 （二）住房反向抵押连结长期护理保险产品的具体方案设计 借鉴国外的经验结合中国实际，住房反向抵押连结长期护理产品的具体方案设计如下：申请住房反向抵押贷款业务的对象，其年龄也应当限制在60 岁以上，同时必须拥有私人

15、房产。投保人将房屋抵押给保险公司，保险公司寻找合作的房地产公司对房屋进行评估，根据房屋的精算现值，保险公司计算出每个月需要支付的给付额 ，从给付额中拿走一部分作为长期护理险的保费，剩下的支付给投保人。贷款期间，借款者继续拥有居住权，直至死亡。投保人可将这笔给付额用于日常生活，提高生活质量，当被保险人进入需要长期护理的状态时，保险公司根据长期护理条款进行相应的支付。当被保险人搬出或死亡时，房屋归保险公司所有，保险公司可以在二手房市场上将房屋变现或出租，或者由专业的房产公司进行处理。 反向抵押贷款的贷方是保险公司。保险公司再与专业的住房基金或者银行合作进行房屋的鉴定和给付额的发放。这和一条龙服务有

16、些类似，即投保人在保险公司进行投保，余 下的工作都由保险公司完成，减少中间环节。 四、住房反向抵押连结长期护理保险产品的风险管理方案 住房反向抵押连接保险产品虽然有很大的发展空间，但由于中国保险业发展刚起步，房地产业价格波动较大，信用体系尚未建立等问题仍使得新产品的运行、发展是困难重重，面临着很大的不确定性和风险，国外对风险的研究大多从利率风险、长寿风险、房价波动风险、道德风险、流动性风险来探讨，但由于中国的土地制度消费习惯、信用环境、政策环境等与国外有较大的差异，因此在发展住房反向抵押贷款养老模式时将比国外难度更大。因此，新 产品的推出必须设立合理的风险管理方案。 （一）制定和完善相关法律法

17、规 住房反向抵押连结保险产品的实施涉及保险、资产评估、投保人、土地管理部门等诸多方面，而且其运行时间长，随着时间的推移其运行风险越大，远比传统的抵押贷款复杂得多。在中国，中华人民共和国民法通则和城市房地产管理法都对房屋的抵押以及房产所有者的权利作了规定。但是，住房反向抵押贷款养老模式的顺利实施，还需要相关法律、法规等配套制度的完善。建议尽快研究制定并颁布住房反向抵押贷款条例，使此种养老产品在操作上有法可依，减少 风险。对住房反向抵押贷款的房产评估和流通、住房反向抵押贷款的操作程序、保险公司的权利与责任、申请人的资格、双方的权利与义务、监督管理等内容予以规定。在房地产的评估环节，可以根据国家已颁

18、布的中华人民共和国城市房地产管理法等法律，使住房反向抵押贷款运作中的房地产评估环节更加规范化、程序化、法制化。在土地使用权出让环节，应在坚持国有土地使用权七十年不变的前提下，改革土地租赁制度，研究将现行的土地出让金一次性收缴改为由住户按年交纳的管理办法，以降低土地租赁部分的成本，同时对七十年到期后住宅用地的使用与管理问题予 以明确，以消除借款方关于此方面的顾虑。在住房反向抵押贷款的发放与回收环节，应保证借款人按时收到足额的贷款，同时当借款人去世后，也能保证房产能顺利归属到贷款机构手中。 （二）加强信用制度建设 住房反向抵押贷款连结保险产品的成功开展，需要有完善的社会信用体系。要建立和完善中国社

19、会信用体系，建议必须抓紧建立与之相适应的法律法规体系，制定与国际接轨的信用法律制度。不仅如此，还要以法律为依据，建立失信惩戒制度，增大失信的违信成本和经济风险，构筑诚信的社会环境，才能推动中国住房反向抵押贷款连结产品的 开展和推广。信用制度的建设涉及保险机构，房地产价格评估机构以及贷款人几个方面。由于保险机构的设立已经有比较严格的准入资格，房地产中介以及个人的信用体系建设显得尤为重要。政府主管部门必须依法行政，通过制定规划、研究政策、加强监管、发布信息等形式，进行间接调控，把部分职能交由房产中介组织或行业协会管理。同时，要重视广大群众和新闻媒体对房产中介机构信用环境的监督作用。加强对房产中介机

20、构从业人员的职业道德教育、法制教育，提高其素质，牢固树立自律意识。建立健全房产中介机构信用档案，及时掌握房产中介机构及其从业人员执业 情况和违法违规情况，实施对不良信用房产中介机构及从业人员的教育、警示和处罚。同时在信用制度的建设中，还需要政府先加强自身信用建设，强化政府的最高信用形象，为商业信用和个人信用的培养奠定基础。同时也要加强个人信用体系的建设。由于借款人在获得贷款后，仍然拥有房屋的使用权，可能会不按照贷款合同的要求对房屋进行一定的维护，从而使得房屋的价值贬损，使房产的价值低于贷款总额的可能性增加，造成贷款机构的损失，因此必须加强个人信用体系的建设。建议建立个人信用档案，同时建立增加对

21、住房评估的次数，如房产维护得当，并有升值，可以 增加对借款人的每期支付额度；反之，如果对住房维护不当，则减发每期支付额度。 （三）建立完善的风险分担机制 1.采用浮动利率。所谓浮动利率，即在基准利率的基础上，加上一个合理的利差，避免借贷双方采用固定利率时的冲突。为了更好地防范利率变动带来的房价波动风险，发展利率保险，这样不仅给保险公司的产品创新带来新的机遇，同时也能给长期护理产品的开展形成担保机制。通过参加利率保险，在被保险人和保险公司之间建立收益分享或损失共担机制，贷款期满时如果利率超过一定幅度，超出部分由保险公司来承担。 2.设定合理的领取比例。制定合理的贷款价值比例，或者按月领取，并根据

22、住房市场对住房进行多次评估，减轻房价波动对贷款机构、老年人造成的的损失，使之尽可能的在贷款期限结束时，把贷款本息额控制在房价之内。 3.推广住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券，是指保险结构把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程 。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产，转换成可以在市场上流动的证券。这样减少了参与住房反向抵押贷款连接产品的保险机构的风险，同

23、样也增强了保险公司参与的积极性。发行抵押证券后，原来集中在贷款机构的抵押贷款资产，变为资本市场上很多投资人持有的抵押债券，这样就使房屋抵押贷款的风险相应分散。而且，由于抵押证券是以一组抵押贷款的投资组合为抵押，个别违约风险被分散，投资的有效收益能够得到更大的保障。 总之，反向抵押贷款连结长期护理保险产品在中国推出，不仅具有极强的现实 意义，还具有非常强的可行性。而中国面临着日趋严重的养老压力，引入新的金融机制与金融产品来增强退休老人的自我养老保障能力，是一种可行的方法，故住房反向抵押贷款连结产品将在中国有着广阔的发展空间。 参考文献： 黄媛 .房屋反向抵押贷款和长期护理险相结合的模型初探 J.

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25、ian District Central University of Finance and Economics， Beijing 100081， China) Abstract:With the growing aging population in China， pension has become the focus of attentperfect， therefore， methods and old-age pension product innovation has become a hot to developed well in USA and Japan and other countrwhich is a topic the academia and industry continue to deboping reverse mortgage link to long-term care insurance products in Chce； feasibility责任编辑 刘娇娇