1、住宅小区室外管网和配套工程前期准备项目管理浅谈 在住宅小区开发过程中，室外管网和配套工程施工是确保开发项目按期交付的关键点，通常涉及雨水、污水、供电、供水、煤气、电信、电视、智能化、路灯、景观、绿化等多个单位，施工环节多、交叉施工协调量大。本人通过尚城住宅小区一期、二期工程的实施，认为在室外管网和配套工程前期准备阶段，系统、合理的优化管理方案，可有效的减少实施阶段的工作难度，并缩短施工周期、降低工程造价，现总结以下几方面心得与大家交流。 一、室外管网和配套设施管理计划的合理拟定 室外管网和配套设施的项目管理须制订合理的进度计划，这首 先我们必须清楚室外管网和配套设施施工完成的时间直接影响住宅小
2、区的交付使用，所以我们在考虑计划安排时不仅仅只能考虑其施工的周期，而需综合考虑小区交付时所需要的正式水、电、煤气开工办理时间和小区规划验收、房管测绘验收、消防验收、工程竣工验收、工程竣工验收备案、小区综合验收需要的周期。这就需要我们在熟悉以上市政配套开通办理周期和各项竣工验收办理周期的前提下，根据开发项目自身特点确定合理的小区交付时间，并且在前期土建合同工期指定和销售合同交户时间约定时做好呼应和统一，同时在室外配套合同中约定工期时做好后续工作的预留 量。特别注意的如非特别需要 ,在交户时间确定时需综合考虑绿化易成活的季节，尽量避开酷夏、严冬时栽种大量苗木。 从尚城住宅小区一期、二期开发过程分析
3、，室外管网和配套设施施工的主线为：雨污水管网施工强电管网施工和验收强电管网电缆施工挂表通电消防验收 工程竣工验收备案小区综合验收，其他管网施工和景观绿化施工基本与主线平行或穿插进行。 以单期开发量为 6 万平米的住宅小区为例，每期小区从雨污水管道开挖时起至小区正式通电，主线工期预计需要的时间约 6月，通电后的消防调试验收和竣工验收备案、小区综合验收合计 需要 2个月左右。如无商业、幼儿园、高层等需要消防联动调试的物业形态，消防调试验收时间可适当缩短 二、设计管理和设计成果取得 室外管网和配套工程设计管理中需要面对的设计单位主要分为两种类型，一类是雨污水管网、智能化、景观道路等服务意识较强，开发
4、方能完全控制设计意图和进度的设计单位，另一类是开发方控制力较弱的强电、煤气、自来水等带有垄断性质设计部门。这就需要开发方根据以上两种类型的特点合理设置设计周期和设计优化侧重点。 作为开发方设计管理的最高层次是能自行设计、优化设计方案，某些成熟的开发商甚至能根据开发小区的实际情况自行出具初步施工图，交设计单位深化，但这需要有极为丰富的开发经验和知识人才储备，中间层次在设计前和设计过程中能引导设计师根据开发需要进行设计，最低要求对设计图纸的合理性和明显错误提出局部的优化意见。 设计控制的注意要点为： 1、景观绿化风格、档次的提前确定 该房地产开发项目需首先根据楼盘的市场定位确定设计风格、档次，其中
5、景观、绿化风格、档次对室外管网和配套设施的设计有着最直接影响。不同风格、档次的绿化、景观的硬质铺装的位置、面积、铺装材料； 主要景观特别是水景的规模、位置；以及绿化的覆盖率、大型乔木的数量、位置，都将影响地下管线走向、检查井、窨井和化粪池等设施的位置。因此景观绿化风格、档次必须在室外管网和配套工程设计启动前确定，最低限度取得景观绿化总平面图，有条件能取得景观绿化施工图纸为佳，这样室外管网和配套设施的设计单位能有效的进行设计整合，避免后期实施时管网和景观绿化交叉影响、破坏的情况出现。 2、小区分区开发的统筹考虑 由于许多的住宅小区存在分期开发的情况，各设计单位在设计时常常只考虑到本期范围内的设计
6、处理，未能从整个 小区统筹考虑，留下很多与后期对接的后遗症。因此开发方在进行项目管理时必须对整个小区的开发步骤和地块的周边环境有总体的把握，在满足销售计划安排的情况下，合理制定分区开发步骤，并要求设计单位统筹配合，其中主要的关注点如下： 1）配电房设置位置合理性的控制。 这要求设计师在考虑供电半径和经济性的同时，还须满足开发商预定的小区分期开发的划分要求，减少出现如一期小区部分楼号供电需由二期、三期小区范围内电房提供的情况。煤气调压站位置设置要求基本同配电房。 2）雨污水管网排放路径合理性的控制 小区整体雨污水管网设计时需要考虑在分期施工时是否能顺畅排放至市政外管网或河流的问题，特别是如存在需
7、要穿过未开发小区范围的管道，其管道定位、施工和成品保护的可实施性。 3）前期地下管网、道路的位置与后期开发地块建筑物间距合理性的控制， 在通常情况下设计单位在进行地下管网、道路设计时只考虑完成后与建筑物的距离，而忽视施工时实际操作的可能性。 开发方在项目管理时必须综合考虑未建地块的基础形式、开挖深度、基坑支护方案和施工作业面（特别注意建筑采用桩基础时，各类型桩机要求的操 作面）。如后期开发的小区房屋可能存在规划调整的情况下，前期施工的小区道路必须尽量贴近在建房屋，先期施工的管网不能超过道路范围，且将修复难度较大的强电、煤气、自来水管网远离未建地块。 e、景观设计中主要景点位置合理性的控制 在景
8、观设计管理时主要考虑主要景观点和水景是否能满足分期开发的需要，尽量避免小区的主要景观点需要跨越几期开发，影响销售亮点的展现和不同景观单位施工用材、工艺不同带来观感差异。特别提醒景观水系用水的接入点和排放路径必须满足分期开发的需要和节水办公室的验收。 3、设 计条件和要求的准确提供 向各设计单位提供设计条件如前置图纸必须完整、准确，图纸中必须包括对室外设计有影响的房屋建筑、水电、结构的设计变更，其中特别注意房建图纸与景观图纸存在交叉的台阶、坡道、围墙等位置、尺寸和标高比较复杂如错层、架空层以及特殊的标高标注方式等需向设计单位详细交底。 4、引导设计单位统筹设计安全性、经济性和可操作性的统一。 从
9、设计单位的立场出发设计必须保证安全，因此设计方案的保守系数一般放的较大，但从开发方角度设计方案的经济性也处在同等重要的位置。因此在满足设计规 范和施工规程的前提下，合理的降低工程造价，是开发方项目管理的目标。 1）对于室外管网和配套设施的重点注意控制： a、为使生活污水收集并达到初步沉积便于污水排放的要求，需要在小区内按规范要求设置一定型号和数量的化粪池。目前化粪池均有现成图集，有若干型号。其容积的大小和数量的多少成反比关系，同时化粪池的数量的多少与工程造价的投入成正比关系。在设计管理过程中，应引导设计单位结合道路、景观的布局，合理设置化粪池的位置，在满足排放需求的条件下，尽可能以小化大，减少
10、化粪池的数量，同时注意要求设计单位 吃透勘探报告，避免化粪池基础设计的不合理性。 b、场地竖向标高确定的合理性，严禁出现场地排水不畅的同时，尽量减少场地回填土方量，并且注意场地排水口设置方式、位置的合理性，对于规模较大的小区，应尽可能选择分布在小区周边不同区位的重力流管道的接入口，减少重力流管道的埋置深度。 c、道路基层、管沟回填、管道包封做法的合理性，开发方必须要求设计单位根据小区场地勘探出具有针对性的设计方案，避免出现因设计单位盲目套图而造成的不必要浪费，这里特别注意如小区场地各区域土质差异性较大时，应根据各区域场地土 质出具针对性设计方案。适度补充勘探设计资料 d、当外网的接入口明确后，
11、应对各种管道（有配线的含管内配线）的综合单价进行计算，根据计算结果，排定让综合单价最高的管道布置长度最短。一般来讲，供电管道是所有管道中综合单价最高的管道，因此在管网综合设计时，应先布置好供电管道的基本位置，其他管道与其交叉无法布置时尽可能选择改道。 2）施工可操作性的优化 施工可操作性优化是项目管理控制设计的又一重点，设计图纸最终是需在现场实施的，开发方在进行项目管理时应根据现场实施的可操作性和总体时间要 求的控制，优化设计，必要时可适当提高一部分造价。例如在主管道下部不良土质处理时，对常见的换填沙土、换填石灰土和加厚砂石和混凝土垫层厚度三种的处理方案的选择时，前两种方案造价相对较低，但施工
12、周期较长、现场施工质量控制较难，第三种方案施工质量较稳定，但造价相对较高。开发方可根据工期要求和施工单位素质、监理方监管力度等综合因素，确定最具有可操作性的方案。 三、招标策略的合理确定 制定合理的招标策略可有效减少后期现场施工管理难度和工作协调量，主要注意点如下 : 1、优化室外管网和配套工程 的标段划分 室外管网和配套工程现场实施时减少重复施工量、减少成品破坏量和交叉施工作业面的协调是现场管理的难点和重点，而合理优化室外管网和配套工程的标段可大幅减小上述问题，总结本人尚城小区一期、二期的项目管理经验，可考虑适当合并标段 1）雨污水管网施工单位和道路施工单位的标段合并可大幅减少管道、窨井盖的
13、成品保护工作和有效的控制管道回填土和路床基层土施工质量和重复施工量。 2）自来水管网施工单位和室外消防管网施工单位的标段合并可大幅减少管槽开挖重复工作量和减少管网对接的协调量。 2、制定合理的付款节点 开发方设置各施工合同付款节点时，可综合考虑室外管网和配套工程的前置条件的达成。如前置条件之一为现场建筑物外墙脚手架拆除，大型施工设备退场，该前置条件涉及的单位主要为现场的土建包施工单位，在尚城一期开发中发现总包单位部分栋号脚手架拆除时间拖延，影响室外管网施工。在二期、三期拟定招标文件和施工合同时，在合同工期中明确脚手架拆除节点时间并设置付款点，从而使施工单位能主动提前脚手架拆除时间，节点时间控制效果较好。 五、结语 当然室外管网和配套工程前期还有 许多需要预控和管理的环节，只有通过开发方高度重视，相关专业单位紧密协作，充分发挥技术管理水平，才能使后期现场实施时快速、高效的完成任务。
