1、促进房地产市场健康发展的财税政策研究 提要本文从构建和谐社会角度出发，对我国房地产市场进行深入剖析，针对房地产市场畸形发展的原因提出切实可行的对策，力争走出目前这种“ 黄宗羲定律 ” 的怪圈，促进房地产市场健康、有序、平稳发展。 关键词：和谐社会；黄宗羲定律；保有环节税 中图分类号： F81 文献标识码： A 2008年中央政府工作报告用了将近 600字的篇幅，强调 2008年的工作重点之一是抓紧建立住房保障体系，在总的指导原则方面，强调要加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，促进房地产业持续、稳定、健康发展。 2008年 7月 22日，国务院办公厅转发国家发改委关于 2008年深
2、化经济体制改革工作意见的通知中明确指出， 2008 年经济体制改革的重点任务之一是，要深化财税体制改革，创新财政支持社会保障和住房保障的机制、研究推进房地产税制改革。可见，房地产市场的发展现状已经引起中央政府的高度重视，理论界和学术界 对此进行了大量的探讨和研究，以期找到促进房地产市场健康、稳定发展的有效途径。因此，对我国房地产市场畸形发展的现状进行全面分析并提出切实可行有效的措施，就成为笔者写作本文的初衷。 一、建设和谐社会对房地产市场发展的要求 党的十六届六中全会隆重提出了 “ 构建社会主义和谐社会 ” 的命题，受到国内外舆论界的普遍赞誉。目前，我国总体上是和谐的，但也存在影响社会和谐的突
3、出矛盾和问题，其中之一就是住房、社会保障等方面关系群众切身利益的问题比较突出。现阶段，房价高位运行已经成为群众急切关注的焦点之一。住房是 老百姓安身立命的根本，也是构建和谐社会非常重要的方面。高房价已成为构建和谐社会的拦路虎，只有安居才能乐业，解决不好老百姓的住房，意味着社会稳定会受到影响，就不仅仅是一个经济问题了，也不单纯是一个社会问题，更是一个政治问题。这些问题如果处理不好，会严重影响经济社会发展、社会和谐稳定和全面建设小康社会的大局，可能会引发社会矛盾，造成社会不安定。 政府应从关切民生、解决民忧，实现好、发展好、维护好人民群众根本利益，让人民群众共享改革发展成果的高度，采取切实措施稳定
4、房价、促进房地产市场健康发展。在切实加强 调控，尽快稳定房价，规范房地产市场秩序的同时，进一步完善公平普惠的多层次住房保障体系，建立健全住房梯次消费和建设模式，让人民群众安居乐业。 “ 居者有其屋 ” 是国家长治久安的基础，是构建和谐社会的重要内容。如果中低收入阶层住房问题不解决，就不能说是和谐社会了。 二、我国房地产市场发展现状与原因分析 （一）发展现状 1、房价仍处高位运行。当前房价依然高挺，降价的只是局部城市，普遍降幅不大。个别城市的房价回落并不能代表我国整个楼市的趋势，从宏观层面上看，当前房价并未出现真实普遍的下跌。几 个大城市：北京、上海、广州等，也仅仅是成交低迷，仅有部分楼盘进行价
5、格调整，房价依然高位运行，房价并没有出现整体、实质性下跌。 2、保障类住房建设进展不快。 2008 年中央政府工作报告指出，中央用于廉租住房制度建设的资金 68 亿元，比 2007 年增加 17 亿元；报告同时要求地方各级政府要增加廉租住房建设方面的投入，但实际上，各级地方政府增加廉租住房建设方面缺乏刚性指标，落实效果不明显。以廉租房为重点的全国住房保障制度不健全，被市场称为 “ 抑制房价上涨 ” 的强有力工具的政策 保障类住房建设也仍然进展不大，要想让 众多中低收入者的住房需求，大部分通过廉租房等保障体制来实现，还有很长一段路要走。 3、房地产开发商、投资（投机）商炒作现象严重。虽然近期部分
6、城市成交不旺，但炒作现象仍然普遍存在，作为期望房价上涨的房地产开发商、投资（投机）商通过各种媒体进行大肆炒作，不明真相的刚性需求者被动加入，期望未来房价更高的投机者跟进炒作，使得房价虚高现象严重。 （二）原因分析 1、旺盛的需求抬高了房价。一是大量的刚性需求使房价逐年拉升。自1998 年开始实施的住房改革，由实物分房向货币分房转变，购房需求增 加速度加快，住房需求也逐步由 “ 温饱型 ” 向 “ 小康型 ” 转化，而这种需求政府又不能及时化解，使得房价增速明显。二是大量的境内外投资者、投机者、开发商，利用政府管理上的漏洞，伺机炒作，形成大量的投资需求和投机需求，使房价进一步背离了其合理价格，急
7、剧攀升，并有愈演愈烈之势。三是现行房价的急剧上涨强化了人们对未来房价会进一步上涨的预期，使一些打算以后再购房的潜在需求转为现实需求，购房时间有所提前，购房标准提高，面积也有所扩大，这就进一步放大了市场需求，使得总需求继续扩大，带动房价进一步提升。四是 “ 户口信息 ” 作为购买住房 的又一大功能，助推了消费者的购买欲望。在很多城市，有房方能落户，落了户口才能免去诸如孩子上学等方面的现实问题。调查显示，大部分人认为，“ 子女的上学机会 ” 是不得不买房的主要理由之一。在北京、上海、南京等城市，由于政府相关部门广泛推行就近入学，所以房子（户口）在什么区域，对于子女是否能进入该区域重点小学、重点中学
8、都有着直接的关系，这就刺激了消费者的首度购房提前和二次购房动机，使得住房需求继续攀升。 2、由于商品房有效供应量相对不足，结构不尽合理，导致房价上涨。从我国现实需求的角度来看，真正的需求主体是 中低收入的工薪阶层，而他们住房需求主要是 90m2 以下的中小户型的住房，但供给方面则是别墅、豪华型、大户型住房供给充足，中、低价位和中、小户型的经济型住房投资严重萎缩，人们所期望的那种 “ 面积不大、功能全，造价不高、品质优，占地不多、环境美 ” 的住宅对于房地产开发商来说，基本没有兴趣，这就造成有效供给不足，直接导致房价上涨。 3、土地开发、建设成本的提高，助推了房价的上涨。近几年来，随着土地出让制
9、度的进一步规范，金融市场对土地储备、开发贷款等环节的严格控制，开发商的土地购置成本普遍提高；同时，搬（拆）迁 的周期、居民的安置与补偿等因素，推动房地产市场交易价格走高。另外，人工费用、建材价格的上涨，都在一定程度上加大了新建和待建商品房的开发成本，助推了房价的上涨。 4、房地产市场的恶意炒作助推了房价的上涨。出于资本逐利的目的，包括开发商、投机者和投机者在内的群体，借助各种工具，千方百计造市，吹暖风，鼓动房市价格上扬。这就使得人们坚信炒房有利可图，这就类似股市一样，上涨越快买的人越多，因此房价越涨越能吸引人买，因而这种房市的繁荣相当程度上是一种泡沫型增长。同时，一些开发商捂盘不卖，市场住房供
10、应减少；供应 减少，价格就走高；价格越走高，开发商捂盘不卖的思想就越重。在开发商资金不十分缺乏的情况下，开发商是愿意捂盘不卖的，因为主动权在开发商手里，但政府相关部门却视而不见，束手无策，导致房价一路攀升。 5、现行政府宏观调控政策间接抬高了房价。首先，房地产业作为地方政府拉动经济增长的主导产业，高昂的房价既能增加政府财政税收，又能拉动 GDP增长转化为政绩，地方政府不希望房市降温，也不希望房地产价格下跌。其次，近年来中央开展土地整理，收紧了土地供给，同时也放松了房贷，间接地抬高了房价。再次，从银行的角度来看，作 为信用资金的主要供给者，也不希望房价大幅下跌，否则就会造成银行出现大量坏账、呆账
11、，增加金融风险，显然，这也不是银行所希望出现的。 三、促进房地产市场健康发展的财税政策 针对我国目前房地产市场存在的突出问题，笔者认为既要积极采取措施，尽快将房价上涨的势头控制住，使房价回归合理价位，又要防止因应对不当而出现严重影响人民群众改善住房需求、增加银行坏账、导致房地产市场出现大起大落的不利局面。就我国目前的客观现实情况而言，促进我国房地产市场健康发展的财税政策目标应当是：既要严厉打击部分机构、单位和 个人投资炒房、投机炒房的现象，又要让急需买房居住的中低收入群体能够买得起房。为此，提出以下几点建议： 1、充分利用税收杠杆，严厉打击房地产方面的投机行为，开征房地产保有环节税。现阶段的房
12、价过快上涨，很重要的一方面是由于一些机构、单位和个人的投机行为、过度消费行为引起的。其直接表现是购买大量高档房、第二套及第二套以上的住房。因此，要打击这种投机行为、过度消费行为，最重要的措施就是对房地产的保有环节征税，甚至重税，让房产的持有者视房产为烫手的山芋，过多持不仅无利可图，而且会增加持有成本。为此可以设置针 对个人购买高档房、第二套及第二套以上的住房保有环节税，尤其是对第二套以上的住房的税率可以适当调高，具体税率可以由中央调研后决定，达到遏制囤积房产的目的。 2、适当调整房地产周转环节的税收政策，控制过多资金入市 “ 炒楼 ”导致楼价人为抬高。目前，我国房地产周转环节涉及的税种主要有营
13、业税、土地增值税、城镇土地使用税、个人所得税、契税和印花税。为配合国家宏观调控，国家税务总局自 2004 年开始，已经采取了一系列措施，仍需进一步加以完善。实际上，我国 2006 年 6 月实施的对个人购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按 其取得的售房收入全额征收营业税；而对个人购买普通住房超过 5 年 （含 5 年）转手交易的，销售时免征营业税的措施。笔者认为，这种税收政策有其不合理之处，因为这种税收政策实施的后果是本准备出售的房产由于没有达到规定的免税时间而需承担税负，造成房产拥有者捂房惜售，结果是二手房交易供给不足，显然没有达到调控所期望的效果，因此可以考虑取消 5年的时间限制，不管
14、何时卖，都需缴税，并适当降低税率，让捂房者变为售房者，从而增加市场有效供给量，缓解供需矛盾。 3、通过正确的舆论导向引导人们合理投资，杜绝投机。我国现今的过高房价及不合理需求状况，错误的舆论导向可以说是罪魁祸首之一。实际上，我们每天都沉浸在房价肯定只会涨不会跌的 “ 真理 ” 中，所以人们都认为房市是一个大馅饼，无任何风险，这就会使得更多的人加入投资房地产、投机房地产的行列，使得需求上升，结果就是房价一路飙升，其形成的后续反映是人们的预期得到了验证，对未来房市继续走强信心倍增，投资、投机欲望继续增加，房地产市场泡沫增大，风险也剧增。但一旦泡沫破裂，将会产生极大的负面影响。因此，包括政府部门，部
15、分学者要加大房市风险的宣传力度，增强炒房者的风险意识，降低不合理的需求，力争房价稳中有降。 4、政府应发挥主导作用，增加财政资金投入，大力加强廉租房建设。享有住房是每个人的基本权利，我国住房发展要从过去片面追求经济增长速度和人均住房面积的增加，转向更加注重社会公平和解决民生问题，要让更多的中低收入家庭共享改革与发展的成果，在发展经济适用房的同时，应在建立健全廉租住房方面加快步伐，在实现城镇最低生活保障家庭 “ 应保尽保 ” 的基础上，政府应加快廉租房建设速度，尽可能提供更多的百姓能够承受的廉租房，让更多的低收入群体能够早日享受到公共财政的阳光。 住房和城乡建设部姜伟新在 中国发展高层论坛 20
16、08年会上表示，要合理确定廉租住房保障范围和保障水平，增加中低价位、中小套型普通住房供应，采取多种途径改善困难群体的住房条件。在此，笔者更倾向于政府加大廉租房的有效供给，让 “ 人人享有适当住房 ” 的目标能早日实现。 住房问题不仅是一个经济问题，同样是一个政治问题，需要引起各级政府的高度关注，不要因为片面追求 GDP和地方政府自身利益而无作为或不作为。在各级政府的真正重视下，通过国家相关房地产税收治理政策的出台，政府保障型廉租住房建设步伐的加快，增加住房的有效供给量，抑制市场不合理的过 度需求量，我国目前的房地产市场发展及不合理现状会有所改善，房地产市场价格将会回归到一个理性、合理、普通阶层能够承受的价位，这样才能更有利于我国和谐社会的构建、社会的稳定、国民生活质量水平的提高。 （作者单位：安徽财经大学财政与公共管理学院）
