1、保障性住房的融资模式探讨 【摘要】 本文主要通过对我国保障性住房建设的基本融资模式的分析，指出目前保障性住房建设融资模式存在的不足，同时借鉴国外发达国家对于保障性住房建设的融资模式，对我国保障性住房融资模式提出一些建议以期保障性住房更好地发展。 【关键词】 保障性住房；融资模式；困境 一、我国保障性住房融资难的现状 我国目前保障性住房规模小，所占比例低，中国大陆地区保障性住房占住房存量的比例仅为 10%左右，大陆地区的保障性住房存量严重不足。保障性住房对国家财政收入依赖性过强，对地方政府的资金严重不足以及缺乏金融工具的创新和使用等融资渠道过于单一引起的，具体而言： （一）过度依赖政府投入，资金
2、来源单一 保障性住房像商品房建设一样需要大量资金，而保障性住房光靠政府提供的资金根本是杯水车薪，由于缺乏吸引社会资金参与的激励机制，保障性住房建设资金来源渠道单一，形成过度依赖政府投入的局面。 （ 二）融资手续复杂，限制过多 地方政府对保障性住房的资金投入主要依靠建设无偿或以非常低的价格提供土地。地方的投入资金非常有限，造成了往往在融资项目的审批、放资上的手续复杂，效率低下。这对于保障性住房的建设本身周期较长的现状更是雪上加霜。资金的审批程序复杂，周期长势必延缓整个保障性住房项目。 （三）银行信贷风险增加导致信贷难度加大 2010 年末中国银行业资产占所有金融业资产的比例超过 70%，其中房地
3、产贷款占银行业贷款的 19.51%。房贷等长期资产在银行业占比越来越高，但是坏账也造成 了银行在选择贷款对象的时候有所顾忌。同时，在涉及到居民切身利益的公积金贷款、社保基金等都没有能引入有效的担保机制，使得其他融资模式在我国保障性住房领域难有作为。 二、我国保障性住房融资模式的可行性研究 创新多元化融资方式拓宽融资渠道具有一定可行性，主要可以从以下方式进行： （一）房地产投资信托基金（ Real Estate Investment Trusts，简称REITs） 从国际上的经验来看，将 REITs 投资于商业、医疗、工业以及商品住宅等商业物业方面，很少运用到保 障性住房方面，而事实上， REI
4、Ts 作为一种新型的融资模式在保障房领域有独特的优势： REITs 具有高收益率，风险小的特点，一般来说，具有成熟的运作团体和丰富的运作经验，稳定的现金流。开拓 REITs一方面能够广泛利用民间小额资本，扩大参与群体，增加资金来源，另一方面能够改善资产负债表，分散金融机构风险。这种投资的周期长更有利于保障性住房的长期性需求，财政部门可以将补贴款直接转给信托公司，避免资金在不同环节造成的回转周期拉长以及资金落实不到位等问题。 （二）建设移交项目融资模式（ BuildTransfer，简称 BT） BT 是由 BOT 模式（建设经营移交）衍生出来的一种新项目投融资建设模式。指的是一个项目的运作通过
5、项目公司总承包，融资、建设验收合格后移交给业主，业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前 BT筹集建设资金模式主要运用在公益性和非经营性的基础设施项目和市政公用事业项目上。 尽管我国目前没有明确规定 BT模式的法律、行政法规，但也无法律、行政法规明文禁止 BT模式。我国深圳市、重庆市也相继推行过 BT模式，也为BT 模式在保障性住房的融资上提供了借鉴意义。 BT 模式的主要优点： 目前银行贷款政策从紧，贷款融资难度大，部份保障性住房项目可能无法在短期内完成资金投入，采用 BT 模式建设廉租房可以进一步拓宽融资渠道，避免政府的债务风险，政府则把风险转嫁给了 BT 投资者，转嫁给了社会，
6、将风险得以较好的分散。一般来说，政府在投资建设廉租房等基础设施时都或多或少存在着效率低下的问题。把 BT 投融资方式引入廉租房建设，项目公司采用先进的管理和建造技术，可以有效提高建设效率和降低建设成本。同时，还可以在一定程度上减少腐败行为。 （三）公共部门和私营部共同参与模式（ PublicPrivate Partnership，简称 PPP） PPP 是指公共部门和私营部门共同合作，参与生产或提供物品与服务的融资模式。主要根据项目的预期收益、资产以及政府扶持的力度而不是项目投资人或发起人的资信来安排融资。项目经营的直接收益和通过政府扶持所转化的效益是偿还贷款的资金来源，项目公司的资产和政府给
7、予的有限承诺是贷款的安全保障。 （四）发行房地产债券 房地产债券是为了筹措房地产资金而发行的借款信用凭证，是证明债券持有人有权向发行人取得预期收入和到期收回本金的一种证书。发改委制定的关 于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知明确允许投融资平台公司申请发行企业债券筹措资金。伴随着上海中星（集团）有限公司 13 亿元人民币非公开定向中期票据（私募债）在银行间债券市场成功发行，意味着首只私募债券进入保障性住房领域，该私募债券主要用于上海市保障房建设规划的曹路保障性住房项目，与传统融资渠道相比，私募债等债务融资工具具有总额大、成本低、使用限制少、期限灵活等特点，相对而言，发行公司债的门槛相对
8、较低。由于公司债融资更加的市场化，公司债的融资对象更多，除了保险公司、基金等大型投资机构之外，商业银行 及个人投资者均可能成为其融资对象，因而备受保障房建设企业的青睐。此前，我国多地区如北京等地已经通过发行保障房私募债券来融资。 三、结语 随着我国保障性住房建设规模的不断增大，对于资金的需求也日益增多，由于我国的保障性住房建设历史较短，建设经验不足，在建设过程中缺乏对金融工具的利用和创新，过度依赖政府政策性资金，导致在保障性住房建设中出现了融资不畅的状况。在拓宽保障性住房的融资渠道过程中，仍然要坚持以政府支持为主导，同时加强对保障性住房建设融资模式的研究和创新，更多的引导并利用市场参与保障 性住房的建设，充分发挥政府和市场的比较优势，从而为我国的保障性住房建设扫除资金障碍，进一步推动保障性住房的建设。 参考文献： 杨松 .国际投融资法的新进展： BOT 法律问题研究 M.北京：法律出版社，2006 雷蕙，宇罗华 .关于 REITs 在廉租房融资运用中的探讨 J.财政金融，2008， 12 蔡先玲 .项目融资（第三版） M.北京：中国金融出版社， 2010
