1、关于个人住房贷款风险与防范的分析 摘要 :围绕个人住房贷款三大风险 ,即借款风险、开发商风险和银行经营管理风险 ,分析其成因 ,主要包括 :(1)国家经济导向和地区经济环境直接影响住房业的发展水平 ;(2)中国目前经济状况下很难掌握借款人的信用状况 ;(3)房地产市场运行不规范加剧银行的市场风险 ;(4)市场经济不成熟 ,二级市场不活跃 ,导致银行面临风险 ;(5)金融体制改革落后导致银行自身管理风险 ,鉴于此 ,提出六项风险防范措施 :1)银行应理性开展房地产信贷业务 ;2)加强对房地产信贷业务的监管 ;3)强化管理 ,从源头控制风险 ;4)全面建立个人信用系统 ;5)引 入保险机制 ,保证
2、贷款安全 ;6)建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度。 关键词 :住房贷款 ;风险 ;防范 中图分类号 :F830.5 文献标志码 :A 文章编号 :1673-291X(2010)18-0074-03 自 1998 年 5 月 9 日中国人民银行颁布个人住房贷款管理办法以来 ,通过按揭购房的方式已被广大消费者接受和认同。住房贷款既是开发商销售楼盘的必要手段 ,同时也是银行个人消费贷款的重点和信贷业务新的增长点。然而 ,作为一项新兴的金融业务 ,个人住房贷款仍处于探索和积累经验阶段 ,随着 房地产业近年的超速发展 ,个人住房贷款量也迅速增长 ,其贷款风险也逐渐显现。目前各家银行相继开办
3、了个人住房贷款业务 ,对于其参与市场竞争 ,调整信贷结构 ,培育新的经济增长点起到积极推动作用。个人住房贷款业务的风险影响房地产是中国近十年来发展最快 ,势头最猛 ,对国民经济增长贡献最大的行业之一 ,房地产的发展带动了与房地产业相关的行业 ,特别是金融业的发展。据相关资料显示 ,中国银行个人房地产贷款金额从1997年的 190亿人民币上升至 2003年的 1.2万亿人民币 ,足足增长了 63倍。其风险性目前已有显现。因此 ,讨论和分析个人贷款 业务中的风险并施以措施防范 ,已成为迫在眉睫的重要任务。 一、个人住房贷款的风险种类 (一 )借款人风险 借款人风险是指在贷款过程中由于借款人违约而导
4、致银行贷款资金损失 ,使银行不能按期收回贷款本息的风险。主要体现以下几方面 :(1)借款人的道德风险 ,一些借款人为了取得较高的个人信用等级获得银行贷款 ,伪造虚假资料提供给贷款银行。 (2)借款人的信用风险 ,首先 ,在中国市场积极初步建立过程中 ,市场中的种种失信行为也导致了严重的信用危机。一部分借款人缺乏诚信观念 ,信用意识淡薄、不重视个人信用 ,不催不还的淡薄意识人数仍属于一种信用不良的违约现象。其次 ,由于中国目前尚未建立个人信用系统 ,因此银行对借款人及其家庭成员的信用状况和偿还能力难以确切查证 ,只能依据借款人所提供证明材料判定。 借款人的意外风险一方面 ,由于受整体经济环境的影
5、响 ,一部分借款人因失业、商业投资、投机失利等原因造成经济收入下降 ,也是导致借款人还贷能力受到影响的重要因素 ,因而增加了借款人违约的可能性。另一方面 ,借款人因疾病或婚姻状况发生变故乃至其他意外情况导致借款人违约。 (二 )开发商风险 1.信用风险。开 发商信用风险实际上是一种欺诈风险。在目前房地产市场信息不对称 ,监督管理欠严密的情况下 ,开发商开发行为与销售行为的不规范 ,甚至为其经济利益而已诈骗银行的行为屡屡发生。 2.“ 假按揭 ” 风险。一些开发商由于自身经济实力不强 ,房屋预售不畅 ,回款乏力 ,形成建设资金缺口时 ,往往利用假按揭方式骗套银行资金 ,也是严格意义上的开发商信用
6、风险 ,其发生的程度非常普遍 ,花样繁多 ,加之审核判定又有一定难度 ,往往令银行防不胜防 ,因而风险较大。 3.房屋价格风险。个人住房按揭贷款本质上属于抵押性质的贷款 ,因而抵押物价 值的大小是决定贷款风险的重要因素。房屋价格风险主要体现在 :第一 ,房价定位过高。第二 ,环境变化的影响。一些按揭楼盘周围环境发生改变 ,破坏了原有的房屋环境 ,也可能影响房屋的市价下降 ,从而影响抵押物的价值。第三 ,由于突发性经济风波或地区经济环境的变化导致整个楼价的普遍下跌 ,也可影响抵押物的价值。 4.房屋 “ 烂尾 ” 风险。个人住房按揭贷款的借款人主体虽然是自然人而非开发商 ,但作为房屋生产者的开发
7、商却是影响按揭贷款安全的重要因素。因为项目一旦不能按时竣工 ,产品到期不能按时按质交付使用 ,就会形成房屋 “ 烂尾 ”, 势 必影响借款人的还款意愿 ,而且 “ 烂尾 ” 形成的风险往往是整体性和大面积的。 (三 )银行经营者管理风险 银行经营管理风险 ,是在发放个人住房贷款是整个过程中 ,由于银行工作人员失误或银行管理制度的缺陷导致银行贷款产生损失的可能性。 1.贷前调查不实。也要一些银行信贷人员工作责任心不强 ,综合因为塑造不高 ,给贷款安全留下隐患。 2.贷时审查不严不细。一是贷款审查人和审批人没有对调查人报审的贷款材料真实性进行认真审查 ,没有单位出具个人工资收入证明 ,有的是虚假工
8、资收入证明。二是主次不清 ,以第二还贷来源未审批依据 ,造成由于借款人的第一次还款来源不足 ,导致发放的贷款直接变成高风险贷款。三是部分银行依据借款人第二次还款来源审批发放贷款时 ,没有对借款人提供担保的合法性、有效性和可靠性进行严格审查 ,导致抵押物评估报告不真实以及抵押品保险期限短于贷款期限 ,有的甚至没有保险。 3.贷后检查不及时。一是贷款发放后 ,没有及时对借款合同、担保合同借据等法律文件及凭证的规范性和完整性进行检查 ,导致合同要件不全 ,造成事后无法以法律渠道进行监督。二是贷款发放后 ,没有监督借款人按借款合同约定用途使用贷款 ,挪用贷款现象发生。 二、个人住房贷款风险成因的分析
9、(1)国家宏观经济导向和地区经济环境直接影响住房业的发展水平。 (2)中国目前正处于经济体制改革与社会转型时期 ,个人收入的透明度更加模糊不清 ,加之中国个人信用体系尚未建立 ,以有效规避和防范借款人的信用风险。 (3)目前房地产市场还不够规范 ,监督管理乏力。一方面 ,开发商开发行为与销售行为不规范。另一方面 ,由于住房市场信息披露不充分 ,借款人对房屋质量标准、买卖规定等缺乏足够了解。 (4)市场经济不成熟 ,住房二级市场不活跃 ,抵押房屋处置变现难度大 ,使银行面临一定风险。 (5)住房抵押贷款市场的巨大需求与商业银行等金融机构资金来源有限的矛盾 ,使银行的长期资金使用和短期资金来源发生
10、严重失衡 ,大大增加了商业银行的资金压力。 三、个人住房贷款风险的防范与控制 (一 )银行应理性地开展房地产信贷业务 (1)银行要提高认识 ,高度重视房地成信贷风险及其危害性 ,增强防范金融风险的意识。 (2)按照有关规定 ,严格审批手续 ,杜绝不符合规定的开发商和购房者获取贷款。 (3)加强贷款管理 ,对发放的贷款实行全过程动态监控。适当提高个人购房首付款。 (4)运 用利率杠杆 ,调整楼房开发结构。对高档住宅适当上浮利率。 (5)银行要进一步完善房地产抵押贷款风险的措施 ,形成有效的化解金融风险机制。 (二 )加强对房地产信贷业务的监管 (1)要系统研究国内外房地产业的行情和银行房地产信贷
11、风险状况 ,制定正确的监管方针和策略 ,为房地产贷款风险的防范、分散和消除创造基本的条件。 (2)强化对房地产信贷业务的监管。 (3)建立房地产信贷风险监测报告制度 ,信息共享。 (4)对银行房地产信贷违规违法行为进行必要的查处 ,严力打击。 (三 )强化管理 ,从源头控制风险 1.优选开发商和开发项目。从源头上防范风险 ,避免 “ 烂尾 ” 项目的出现 ,确保银行贷款安全 ;同时 ,由于开发商实力较强 ,一旦出现超期违约客户 ,开发商也具备回购能力 ,能够履约实现回赎 ,从而大大降低贷款的风险制度。强化对开发商的审查和监管。 (1)加强开发商的贷款申请审查主要包括 :1)资信审查 ,如开发商
12、是否依法设立 ,是否具有相应的资质等级 ,公司的资金是否到位 ,公司以往的经营情况及商业信誉等 ;2)开发项目的审查 ,如要求开发商提供开发项目的设计、项目开发资金情况、商品房预售业绩情况以及开发项目的进度等。 (2)强化开 发商的担保责任在香港的楼盘按揭中 ,开发商和银行之间不存在任何直接的法律关系 ,按揭合同当事人一般仅是购房者和银行 ,与开发商无关系。而在中国的商品房按揭中 ,除了购房者将房屋本身抵押给银行之外 ,开发商还要承担如代位偿付或回购等保证责任。笔者认为 ,这种保证责任是很有必要的。从市场经济的发展来看 ,竞争越来越激烈 ,银行贷款的安全性越来越差 ,单独的房地产抵押已经不能适
13、应银行对贷款安全性的需求。为减少贷款风险 ,在抵押的基础上再设立一种保险机制 ,以求达到双重保险已经是房地产抵押的趋势。在房地产抵押贷款十分发达的美国 ,也出现了 “ 押上加保 ” 的方式 ,所以 ,要求开发商提供保证 ,不仅符合房地产抵押贷款发展趋势 ,而且符合中国经济发展水平和企业、个人信用等各方面的实际情况。 2.加强银行自身对贷款风险的监控和管理。银行应建立一套全面评估贷款行为的风险监控体系 ,加强对抵押物的资产评估 ,加强对房地产市场的研究分析 ,加强对银行内部的员工和档案管理 ,以保证房地产金融市场的良性运作。 (1)建立个人住房贷款前期评估制度通过对按揭项目的建设条件评价、市场前
14、景分析、开发商信誉和业绩评价 ,项目的财务盈亏平衡分析和风险分析 ,可以判断项目是否具备给予按 揭支持的条件 ,从而择优选择好项目 ;同时对拟提供贷款支持的按揭住房的期房价格进行市场评估 ,经银行确认后 ,确定合理的贷款成数。 (2)作好商品房预售贷款合同的签订工作其中 ,对开发商的协议中应明确按揭贷款的房源、质量、贷款资金的使用计划 ,开发商应协助银行和购房者作好房地产抵押登记等事项。在与购房者签订的按揭贷款的合同中 ,要明确利率是固定的还是浮动的 ,同时要求开发商为购房者按期还款付息提供担保 ,直至回购。另外 ,还要明确借款人与开发商之间的买卖合同关系 ,确保其自愿性和合法性 ,在与借款人
15、签订合同时 ,还应强化购房者的违约责 任 ,约定一旦购房者违约 ,银行即可告知贷款提前到期并加收实现债权的费用等 ,以加大购房者违约成本 ,使其不愿轻易违约。 (3)强化对个人住房贷款业务档案管理工作银行应由专人负责保管个人住房贷款业务档案 ,实现电脑和文件资料 (原件 )的双重管理 ,加强内部监督、内部牵制 ,以保证业务档案不失真、不失实和不流失。通过电脑化管理 ,对每月拖欠银行贷款的借款人进行及时催收 ,并纳入 “ 黑名单 ”, 加大贷后工作力度。 (四 )建立个人信用评级制度 个人信用评级制度 ,又称个人征信制度 ,是指专业化的机构依法采集、调查、保存、整 理、提供个人的信用信息 ,并对
16、其资信状况进行评估的有关活动。个人信用评级制度的建设 ,目的就是要通过评级掌握借款人的个人真实收入和财产。掌握借款人有没有个人负债 ,借款人以往有没有不良信用记录 ,从而据以判断借款人的还贷能力和还贷意愿。目前 ,国外个人信用评级及评分已相当普遍。在美国 ,个人开立新账户、安装电话、签发个人支票、申请信用卡、购买汽车和房子等 ,都需要使用信用报告的评级分数。信用评级(评分 )高的个人不仅可以轻松获得贷款 ,还可以享受较低的利率 ,对于使用单位来说 ,不仅可以大大降低成本 ,还能准确掌握个人信用状况 ,有 效降低经营风险。为了建立有效的个人信用评级制度 ,还应好作以下基础工作 :(1)建立独立、
17、公正、权威的资信评级中介机构该机构应由人民银行进行业务指导 ,能够调阅各商业银行的电脑网络资料 ,出具的资信评级结论在各商业银行通用 ,适用于一切个人消费信贷领域 ,并可进行实时跟踪 ,一旦发生不良信用记录 ,随时调整某个人信用等级 ,对近三年信用良好的个人 ,可以按操作规程调高其个人资信等级。 (2)个人财产申报制度通过个人财产申报可以掌握个人真实收入和财产 ,评价个人的还款能力。 (3)实行个人信用实码制和计算机联网查询系统个人信用实码制就 是将可证明、解释和查询的个人信用资料都存储在该编码下 ,当个人需要向有关方面提供自己的信用情况时 ,个人资信评级机构通过个人信用实码可以查询所需资料
18、,从而评信用等级。 (4)建立个人银行账户将目前个人收支以现金为主 ,改为以个人银行账户转账收支为主 ,个人只有零星的现金收支。这样 ,银行对个人的货币化资产、不动产等非货币资产 (通过转账和税收确认 ),个人收入和到期偿还能力就可以全面掌握并进行评估。 (5)加强个人道德教育 ,普及基本法律知识目前社会上诚信意识缺乏 ,浮燥之风渐盛 ,受此影响 ,许多人对所欠银行贷款能拖就拖 ,能赖就赖 ,对自身缺少起码的道德要求。 (五 )引入保险机制 ,保证贷款安全 在开展商品房预售按揭贷款过程中 ,保险机构主要经营两方面业务 :(1)为按揭房地产办理抵押保险 ,在抵押房地产遭到意外风险时可提供保险 ;
19、(2)为银行发放抵押贷款办理贷款保险 ,主要是在借款人无力偿还而至违约时提供保险。 (六 )建立健全房地产信贷的法律法规体系并加大处罚力度 (1)修改现行的法律法规 ,确定房地产信贷的法律地位。用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为 ;(2)建立健全有关房地产信贷的法律法规 ,明确规定开发商及个人的权利和义务 ,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为 ,认真履行还款职责 ,建立良好的合作关系 ,共同促进国民经济的健康发展 ;(3)严格执法 ,依法办事。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商及个人 ,应立即停止贷款 ,并追讨已贷款项。同时通过法律手段 ,尽量挽回损失 ,并追究当事人
20、的法律责任。 总之 ,个人住房贷款的风险成因是复杂的 ,其防范措施是多种多样的 ,需要各家银行在实际工作中不断地根据实际情况采取不同的措施 ,杜绝防范风险发生 ,确保银行资产不受损。 参考文献 : 黄峰 .浅论银行信贷的风险 J.河北财会 ,2008,(5):9-10. 严循建 .如何控制风险投资 J.会计之友 ,2005,(6):17-18. 王学怡 .信贷业务操作的几点反思 J.财会通讯 ,2007,(8):10-11. 林万祥 .如何降低贷款风险 J.学术纵横 ,2008,(3):5-6. The Analysis of Risk and Prevention with Individu
21、al Housing Loans ZHANG Jun (Qiqihar Radio and TV University, Qiqihar 161005, China) Abstract: Based on personal housing loan risks, namely the loan risk, developer risk and bank business management risk, it analyzes the reasons and mainly includes the following reasons: national economic orientation
22、 and regional economic environment directly influence the development level of housing industry, it is difficult to master the situation of borrower under our current economic conditions, lack of standardization of the real estate market operation aggravates the banks market risk, immaturity of mark
23、et economy and inactivity of the secondary market will result that the bank face the risks, That financial system reform falls behind results in the bank itself management ro prevent the risks: bank should develop real estate credit business rationally, to strengthen the supervision of housing credi
24、t business, strengthening the management and control of the risks from the source, to establish personal credit system comprehensively, introduce insurance system to ensure safe loans, to establish and perfect the laws and regulations of the housing credit system and enhance punishmusiness, which play a positive role in participating in the market competition, adjusting its credit structure, fostering new economic growth po is good, which has become “high-quality business“ of baarket risk appears gradua 责任编辑 吴迪
