1、关于保障房建设政策体系的探究 摘要：以石家庄为例，在石家庄现有经济适用房实施情况下，分析了石家庄市城镇居民住房保障体系改进方案如何进行设计，并对住房保障性体系有效运行提出了配套政策，对石家庄市保障性住房建设具有指导意义，对和谐社会的洗完衫具有现实意义。 关键词：石家庄；保障房；资金；土地；对策 中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 1 前言 我国房地产产业发展迅速，市场上出现很多房屋投机者，导致房价飙升，最终使得越来越多中低收入者买不起房。研究和完善住房保障制度，不仅可解决中低收入人群没房住的问题，并且可以稳定社会安全，更能体现我国社会主义政府 “ 为人民服务 ” 的根本宗旨。
2、以河北省会石家庄为例研究城镇居民住房保障体系，以此映射全国其他城市，从而让保障性住房问题在我国更好更和谐的解决，意义十分重大。 2 石家庄经济适用住房实施情况 在石家庄政府下达的关于保障房建设工作的总体要求及任务目标中明确指出， 2011 年 ，全市建设保障性住房和棚户区改造住房 41248 套，包括新建廉租住房 5200 套、经济适用住房 3000 套、限价商品房 4000 套，公共租赁住房 17500 套，改造危陋住宅区及棚户区 9548 套，新增发放廉租住房租赁补贴户 2000 户及改造农村危房 3400 套。自石家庄市 2008 年开始实施廉租房住房保障制度以来， 2008 年市区共有
3、 880 户居民分到廉租房， 2009 年扩大到 2300 余户。但是，现有保障房数量仍不能满足广大住房困难中低收入者的 “ 住房难 ” 问题。 3 经济适用住房制度在石家庄实施过程中出现的问题 经 济适用房政策虽然在石家庄市市政府的努力下，一直发展的很好，但同样也出现了一些问题。 （ 1）经济适用房设计不合理 经济适用房本身就是为中低收入家庭设计的，其主要目的是为了居住，但这些家庭购买能力是有限的。大部分经济适用房是政府投资建设的，经济适用房要比商品房便宜，因此经济适用房不应该成为是跟商品房一样盈利的商品。为了满足更多中低收入者的需要，降低经济适用房的成本，石家庄市很多经济适用房在设计预算初
4、期压缩成本，将经济适用房等同于简易房，宿舍房，采用一致的设计布局。最终导致大部分经济适用房容积 率过高，适用房为了成本低导致小区绿化率低，布局不合理，采光差，物业水平差等问题。 （ 2）物业等附属类项目居住成本较高 由于某些小区既有商品房也有经济适用房，虽然在购房时价格优惠很多，但在小区物业管理费以及双气费采用了一碗水端平，导致经济适用房业主掏着与商品房业主承担一样的费用。 （ 3）经济适用房并不经济 经济适用房，就是经济的房子，就是为中低收入人群所建造的，条件满足者应该具有购买的实力。在石家庄，经济适用房并没有经济到低收入者的水平，导致了有很多中低收入者具备条件， 但是不具备经济实力，仍然无
5、法享受经济适用房政策带来的幸福。 4 石家庄市城镇居民住房保障体系改进方案设计 商品房的投资者是房地产投资商，而保障性住房的投资者不是房地产投资商而是政府。很显然，保障性房产并不是盈利商品或者并不是暴利商品，作为以盈利为目的的开发商不会主动帮政府投资建设保障性住房。事实更是如此，但我们可通过制定优惠的政策，来吸引和鼓励房地产开发商开发商品房与保障性住房成一定比例的楼盘。政府对于有意开发保障性住房的开发商给予土地价格进一步的优惠以吸引他们的投资，吸引房地产开发商投资 进行保障性住房开发并不是让房地产开发商完全取代政府的位置去开发保障性住房，而是发挥房地产开发商的组织能力，通过商品房和经济房价格的
6、差距，协调收入的差距，只是两者所占据的比例不同。 任何一个房地产开发商在开发楼盘时都会或多或少进行贷款，如果政府通过制定贷款利息优惠政策，来鼓励开发商去二级城市开发低价楼盘或投资进行开发保障性住房，同样可起到解决政府由于投资建设保障性住房的财政压力。鼓励开放商去二级市场开发楼盘可以抑制楼盘价格过快增长，让更多的人买得起商品房，从而解决保障性住房供不应求的压力。 5 对住房保障体系有效运行的配套政策建议 只有通过政府的政策调节，稳定商品房的价格与收入比例想当，抑制房价过快增长，才能让更多的人特别是中低收入者能够买的起商品房。这样也能够缓解保障性住房和廉租房的压力，从而减少政府的财政支出。并且社会
7、的房价稳定，满足群众住房消费，可以促进房地产业持续健康发展，改善群众住房条件。通过研究，结合石家庄市的特点，对住房保障体系有效运行的配套政策主要有： （ 1）抑制石家庄商品房开发土地价格的过快增长 土地成本是房价构成的一项主要成本，也是占有一定相当 大的比例。所以如果土地价格增长过快，那么开发商就会把这种成本转嫁给买房者，房价势必也会相应的增长，这两个量之间是一个单调递增函数关系。通过近几年的房价涨落情况我们可以清楚地看到，石家庄经济房地产发展的非常快，城市规模扩建也日新月异，相应的土地价格也相应的增长过快，甚至出现了畸形发展，报出了天价房产。而另一个非常重要的原因就是，出售土地的城市不仅仅是
8、在二线城市石家庄，在全国各个地区已成为当地财政的主要收入，所以，政府部分也并没有主动地去抑制土地价格过快的增长。 （ 2）建立健全惩罚机制，严厉打击开发商 屯地、炒作、哄抬房价行为。 在市场上有许多房地产开放商、投资者或者投机者，通过囤地间接地来抬高房价。所以，可以通过制定专门的惩罚机制来严厉打击这种投机炒作行为。今年我国出台了关于许多相关的新政策来打击这方面的现象，在一定程度上遏制了某些开发商和投资者的哄抬房价行为。 （ 3）通过制定相关政策抑制投机炒房者 在社会上有不少人利用手上的闲散资金来投资购买房屋，甚至有些单位使用银行贷款进行购房，等房屋升值后再进行转卖以此来获得巨大利润，直接对房地
9、产价格飙升起到了推波助澜的效果。由于现在 房价飙升过快，从事这种投机炒房的人很多，大部分商品房被这部分人购买，造成市场上供不应求的假象，直接导致了房地产价格过高。特别是在以往制度不健全的情况下，很多个人和单位从银行贷款，从事房地产投资，由于房屋投资者除了房贷利息，其他成本几乎没有，所以才会构成用国家的钱挣自己的钱，产生了很大的利润空间，驱使这些人不惜偿还巨额贷款购买很多套房屋从事屯房倒房获取利润。不过这种现象在我们国家出台了相关政策后，会有所改变，特别是今年已经制定了相关政策来抑制这方面的不良投资行为。 （ 4）建立个人信用制度与收入申报机 制 通过建立个人收入申报制度，可以从根本上解决了解居
10、民真实收入的问题。通过这一制度的建立，也可以作为政府划定享受保障性住房的条件依据。通过该制度的建立和调查居民隐形收入，最终确定居民个人真实收入，避免引起保障对象与保障补贴产生错位的现象。 （ 5）健全相关法律、法规 ;增强政策的执行力 建立健全法律，增强法律的执行力度，严厉打击房屋投机者，并将此项措施纳入法律；另外，银监会严控非廉租房经济适用房房地产开发贷款，对于手续不全，不从事经济适用房建设的单位不贷款或者限制条件性贷款。 （ 6）增加了廉租房、经济适用房的数量。 增加廉租房和经济适用房的数量，也会对实施保障性住房体系的形成创造基础和环境，另外还能增加中低收入者购买经济适用房、租赁廉租房的可能。 6 结论 面对现在石家庄居民的收入水平不均衡的现状，经济适用房和廉租房是一项和谐社会的巨大工程，也是经济发展必须慎重解决的问题。所以政府会加大力度，加大投资，在一定程度上适当降低经济适用房和廉租房申请的最低收入线，这样可以满足更多人快速解决住房问题。通过对石家庄城市保障性住房情况的研究，可以深信，我国今 年新出台的房地产宏观调控政策，绝对可以沉重的打击房屋投机者，抑制房价的过快增长，从而更好的缓解中低收入人群购房的压力，以便构建更加和谐的社会。
