1、关于房地产价格波动经济影响因素的探讨 摘要：在 2003年到 2007年的这几年之中，由于政府经济政策向固定资产倾斜，导致我国近几年的固定资产投资过热，从而带动我国的房价飞速上扬。在市场经济环境下，政府的经济政策只是众多影响我国房价的因素中的一个，其中经济因素对我国房价的影响也是非常重大。本文将着重探讨影响我国房地产价格的各种因素中经济因素对房地产价格波动的影响。 关键词：房地产；价格波动；经济因素 我国的房地产业是我国的重要的产业，与钢筋、水泥、交通运输、农民工就业等等许多方面具有十分密切的关系，在我国的整个产业体系和国民经济中占有十分重要的地位，对我国的经济发展具有非常重要的意义。 就目前
2、的情况来分析，影响我国房地产价格波动的经济因素主要有以下几个方面。 第一，物价水平对我国房地产价格的波动有一定的影响。物价的波动则会相应地影响到我房地产价格的波动，前者水平的高低与我国房地产价格的高低成正比例关系，即我国物价水平越高，则我国房地产价格的水平 就越高；反之，则我国房地产价格就越低。这是因为，当与我国房地产开发成本密切相关的成本费用如钢材、水泥、木材、运输等等费用上涨的时候，房地产的开发成本必然会上涨；如果上述费用降低，则我国房地产价格会相应的降低。由此可见，物价水平对我国房地产价格的波动有一定的影响。 第二，我国房地产市场上的供求水平则是影响房地产价格波动的重要因素。市场价格的基
3、本规律就是价值决定价格并随市场需求而上下波动。所以，和市场上所有的代售商品一样，房地产价格不仅仅由它本身的价格决定，还受房地产市场上的需求影响。但是在现实中的房地 产市场需求主要包括两种，其一是实际的刚性的住房购买需求，其二就是弹性的对房地产的投机需求和投资需求。这两种需求合二为一，共同构成我国房地产市场的需求总和。如果这两者的需要旺盛就必然会引起房地产价格的上涨，反之，则房地产价格则会下跌。实际上，刚性的住房购买需求是基本上固定的，不会有太大的变化起伏，反而是对房地产的投机需求和投资需求这两种需求具有非常大的弹性，在实践中，这也是引起房地产价格波动的主要的经济因素。 第三，市场预期对我国的房
4、地产价格的波动有非常大的影响。市场预期主要是通过三个方面来对房 地产的价格进行影响，这三个方面是市场预期对需求的影响、市场预期预期对供给的影响、市场预期对市场局部均衡价格的影响。首先，市场预期对需求的影响主要表现在，一是支付能力，二是购买意愿。支付能力即需求要受到个人经济和财产状况的限制；购买意愿即需求要受到个人的性格特点，个人偏好，是否有购房需求等因素的限制。其次市场预期预期对供给的影响主要表现在，供给是指在某一特定时期内 ,在各种可能的价格下 ,某厂商愿意并且能够出售的某种商品的数量。供给是指在某一特定时期内，在各种可能的价格下 ,某厂商愿意并且能够出售的某种商品的数量。 假设厂商以利润最
5、大化作为自己的行为准则 ,同时受到来自技术和市场两个方面的约束考虑预期对供给的影响 ,预期价格和现期厂商供给的关系是 :在贴现率很小的条件下 ,当预期价格上升时 ,厂商将对本期的产品进行囤积 ,以便在涨价的下一期出售 ,使得两期所赚取的利润总和最大化 ,因此现期的供给将减少；相反 ,当预期价格下降时 ,现期的厂商供给将上升。 最后市场预期对市场局部均衡价格的影响主要表现在现在均衡价格和将来预期价格的变化是成正比例关系的，即现在均衡价格会随着将来预期价格的涨而涨，跌而跌。 开题报告 在现在的房地产市场 上，想要购房的需求者与想要开发房地产的开发商都会根据各种因素来对未来的房地产价格预判，这种预判
6、可以是不准确的，但是它会直接影响购房者的购买欲望和开发商的开发计划。影响购房者购买欲望的因素有很多，比如经济适用房的开发、各种社会福利、收入水平、就业状况等等。人民预期下轮的房地产价格上升往往是因为当前需求的增加导致房地产价格的上升。对房地产开发商而言，如果预期房地产价格看涨，除了会增加供应量之外，也会发生囤积手中房地产即捂盘现象。但是消费者在高房价面前也不会坐以待毙，当消费者无力承担高昂的房价时，消费便会持币观望 ，以待时变，这样房地产的需求便会降低，而对于具有投机目的的购房者，如果一旦受到一些利空消息的影响，便会恐慌性的剖售房产，进一步减少需求，从而使房价回落。 第四，土地价格直接影响着我
7、国房地产价格水平的高低。众所周知，土地价格的高低直接关系着房地产价格的高低。在整个房价当中，地价就能占到其中的五成到六成，近年来，高地价不仅催生了一个接着一个的 “ 地王 ” ，而且也使房价高烧不退。面对房地产的高额利润，开发商在土地拍卖会上也是举牌不断，地价的不断飙升，也使房价跟着身价顿升。在诸多因素当中，地价是影响房地产价格波 动的重要经济因素之一。 第四，国际游资对我国房地产价格的波动也有重要的影响。随着中国城市化进程的加快，中国有许多人要在城市买房，催生了极大刚性的购房需求，不仅国内的房地开发商看好了中国房地产市场，国外的精明的投资者也是对中国的房地产市场垂涎三尺，认为中国的房地产市场
8、前途无限。2004 年我国 2067 亿美元的新增外汇储备中 ,贸易顺差 320 亿美元 , FD I约 606 亿美元 ,新增外债 350 亿美元 ,余下的 797 亿美元扣除正常的非贸易及个人往来 200 亿 ,还有约 600 亿美元即可以看作是国际 游资 ,这其中相当大部分流入了房地产市场。而据国家发改委的初步统计 , 2004 年进入中国境内的国际游资应不少于 1000 亿美元。 由此可见，国际游资对中国房地产市场的影响是非常大的，对中国房地产价格的波动也是非常大的。 参考文献： 周建军 .国际游资与中国房地产价格波动 J.社会科学战线， 2007（ 3）：278-281. 姜玉砚 ,段燕临 .影响房地产价格的四大因素 J.中国房地产， 2009（ 4）：16-17. 田益祥 ,谭地军 ,赵兵 .影响中国房地产价格的因素及其程度分析 .J商场现代化 .2005.11. 简易三，王洪卫 .房地产经济学 M.上海：上海财经大学出版社， 2003.
