1、后金融危机时代的浙江房地产市场浅析 摘要：本文就后金融危机时代的浙江房地产市场进行简要分析，对浙江房地产市场的发展历程进行了回顾，描述了当前的浙江房地产发展现状并对其原因作了详细分析，后提出了自己对浙江房地产市场的预判。论文的研究结论表明：浙江房地产市场的繁荣有制度因素、宏观环境因素、市场供需极不平衡和资本市场的 “ 预期效应 ” 四大因素的推动；而对于浙江房地产市场发展的预判，论文指出短期会出现量缩价稳或量缩价升，中期则取决于 “ 新国十条 ” 的贯彻力度，而长期仍看好浙江房地产市场的发展。 关键词：后金融危机；浙江；房地产市场 2007 年 以来，由美国次贷危机引发的全球金融风暴席卷了大部
2、分国家，“ 网络经济 ” 泡沫破裂后的全球经济的高增长很快转为衰退，各国经济下滑、失业增加、资产价格迅速下降。作为新兴经济体代表之一的中国也承受着经济下行压力，由人民币升值预期及巨额贸易顺差形成的国内热钱导致的资本价格飙升在 2007 年下半年戛然而止，上证指数从山顶 6124.04 一直下滑至 1664.92，加之出口开始疲软，国内流动性紧张，直接影响到了中国的经济发展。在此背景下，国家提出了扩大内需十项措施，两年需要投资四万亿。随着 G20会议的召开和各国经济刺激计划的开展 ，全球经济开始逐渐恢复，目前全球各主要经济体的经济活动趋于稳定，并出现复苏迹象，美国、日本和欧洲的经济已连续几个月实
3、现增长，一些外贸依赖型经济体也出现复苏。与此同时，中国经济复苏的进程也正在加速，无论是 GDP增速、工业增加值增速还是发电量增速都显示出强劲的反弹态势，已快接近于国际金融危机爆发前的水平，在 2009 年我国顺利实现 “ 保八 ” 目标。国际经济进入 “ 后金融危机 ” 时期。 在上一轮经济繁荣过程中，作为国家 “ 支柱产业 ” 的房地产业蓬勃发展，其在国民经济中的地位日益明显，同时由此带动的周边产业也在经济 繁荣中受益。 2008 年的国内经济刺激计划出台后，房地产继续了金融危机之前的发展势头，房价与房屋销售面积快速提升，成为国民经济的大热点。 20 世纪 90 年代以来，浙江房地产的发展大
4、致经历了四个阶段： 第一阶段： 1991 年 1993 年，是启动阶段，稍微呈现了过热的势头。1992年和 1993年，浙江房地产开发投资额增幅分别达到 107和 285。尤其是 1993 年，全省各项房地产统计指标都比上年增长一倍以上，是房地产发展速度最快的一年，当年商品房销售价格也在 1992 年上涨 32.3的基础上，继续上涨 31.7。 第二阶段： 1994 年 1997 年，是回落、调整阶段。 1994 年、 1995 年浙江各项房地产统计指标仍然上升态势，但其增幅已经逐年回落。 1996 年，部分指标开始出现负增长，如房地产投资额， 1997 年则达到最低点。 第三阶段： 1998
5、 年 2000 年，是复苏、发展阶段。 1998 年、 1999 年和2000 年浙江房地产开发投资额增幅分别为 5、 20和 33，扭转了 1994年以来房地产开发投资增幅持续下降的局面。商品房销售平稳增长，销售面积年均增长 13.9，并且房地产市场已实现由集团消费和个 人消费相结合的时代向个人消费为主的零售时代的转变。 总结大全 第四阶段： 2001年 2008年，是繁荣、过热阶段。全省地产开发投资额以年复合增长率 35.6%的速度增长，地价也在飞速上涨。在这个阶段里，全省商品房销售价格持续大幅上涨， 2002 年、 2003 年的涨幅分别为 16.4和11.6， 2006-2008年也达
6、到 8%以上，远远高于全国的平均水平，房地产市场出现明显的卖方市场，炒作迹象明显，消费者心理恐慌，出现追涨购房现象；同时，二手房成交量大幅上升。 2008 年，浙江省房地产市场先后受 到国家宏观调控和国际金融危机影响，成交量持续低迷。然而，从 2009 年 3 月开始，浙江省商品房销售面积和销售额逐渐回升，特别是进入第二季度以后，市场成交量出现井喷式增长。从统计数据来看， 2009 年浙江省商品房销售面积为 5500 万平方米，销售额达到为 4300 亿元，同比增幅分别为 85和 130；其中商品住宅的销售面积和销售额分别达到 4740余万平方米和 3730多亿元，同比分别增长 91和145。
7、 在国际金融危机和国家宏观调控的双重影响下，开发商为应对低迷的市场形势采取了一系列降价促销措施，浙江省房地产销 售均价也随之出现了一定的下滑。然而， 2009 年春节以后，随着市场需求快速回升，销售价格也随即出现反弹。以杭州市为例，主城区商品房成交均价于 2008 年 9 月达到历史高点 18481 元平方米，之后便逐月回落，直至 2009 年 3 月触底反弹，春节以后便一直随着市场形势的高涨而逐月上涨。 2009 年 12 月杭州主城区商品房成交均价高达 19839元平方米，达到历史最高水平，比年初的11150 元 /平方米上涨了 78。 2009 年，浙江主要城市的房价涨幅高于全国平均水平
8、。国家公布的 “70个大中城市房屋销售指数 ” 数据 显示， 12月全国房屋销售价格指数为 107.8，而同期浙江的杭州、温州和金华分别为 111.5、 114.5 和 112，分别位于 70个城市的第四位、第二位和第三位。自 2008 年以来，浙江省房地产市场供求双方对市场的预期和行为也都表现出典型的 V 型走势，就 2009 年而言，市场氛围则呈现逐月上升的态势，总体上表现为春冷秋热。上半年，无论是购房者还是开发商都不看好全年的市场走势，甚至在 3月份以后市场出现回暖迹象时，供求双方还都对市场是否真正回暖表示怀疑，大都认为那只是刚性需求推动下短暂的 “ 小阳春 ” ；下半年，双方的心态又走
9、向 了另一个极端，上演了一场场 “ 疯狂拿地 ” 和 “ 排队抢房 ” 的大战。 对于 2009 年的浙江房地产市场的繁荣，笔者分析，大致有四大原因： 1、制度因素。当前的土地招挂拍制度是促使房价上涨和成交量快速上升的重要因素之一。我国的土地市场是一类二元制市场，城市中的土地由国家所有，而非城市的土地由集体所有，个人没有拥有土地所有权的权利。土地的供给方是国家，销售是以 “ 招挂拍 ” 的形式，即各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，这相对于之前的土地协议出让方式是一种进步，土地协议出让方式是一种暗箱操作 ，容易滋生腐败的土地制度。土地招挂拍制度一定程度上降低了不公平交易的发
10、生，并在初期遏制了腐败的繁衍，同时造成了地价快速上升的局面。由地方政府控制土地供应，实现 “ 饥饿 ” 销售，以谋求其自身利益最大化，这种局面显然不是广大民众所愿意看到的。在地价快速上升的时代 作文 ，腐败仍如影随形，甚至加剧，这使房地产市场成为民怨集聚之地。 2、宏观环境因素。 2008 年国际金融危机开始影响实体经济，我国的出口首当其冲，同时在诸多因素的影响下，资本市场逐渐结束了繁荣，开始走向谷底，我国经济是否能保持持续平 稳增长成为政府最为关系的问题。对此我国政府贯彻凯恩斯主义，进行相机抉择，采取积极的财政政策与货币政策，以刺激经济。不可否认，这种刺激经济的政策短时间内对国内经济的复苏产
11、生了明显的效果，国内投资开始成为国民经济的顶梁柱，而释放的流动性是否都导入到实体经济中呢？ 2009 年的房地产市场繁荣用铁一样的事实告诉我们：没有！四万亿货币由银行控制，向企业进行贷款，考虑到资金的安全，商业银行往往选择资产负债表较为健康的大中型企业。浙江的大中型企业在金融危机中虽然受到了不小的影响，但市场需求不振，获得贷款扩大生产只会导致库存 飙升，其他的实体投资渠道要不被垄断企业所阻，要不已经被开发殆尽，而放置银行却会导致利息损失，同时在上一轮经济繁荣时期，浙江大中型企业大都设立了旗下房产公司，进行房地产开发与投资，大量的信贷投放正好满足资本密集型的房地产公司发展的需要。经过 2008
12、年的调整，大量的刚性需求与一部分投资需求开始入市，而当时的供给偏紧，价格开始上升，企业开始开发房产，导致房地产市场供需两旺，价格快速攀升。 思想汇报 3、市场供需极不平衡。 “ 卖方市场 ” 不仅是浙江房地产市场的写照，也是全国房地产市场的特点。不可否认，土地本 身就是一种稀缺资源，拥有独占性，城市土地的国家拥有本身只是所有权的问题，并不能改变土地价格的走向，因此试图让政府一次性卖完所有土地以平抑价格本身就是缘木求鱼。中国人 “ 家 ” 的观念自中华民族产生之日起就已存在，所谓 “ 先有家，后有国 ” ，这也是 5000 年中华文明得以延续重要因素之一，同时长期的农耕文明在社会习俗中形成了房屋
13、（土地）在 “ 家 ” 中是不可取代的观念。刚性需求在这种观念的引导下而产生，当前青年男女在婚姻上的焦点主要集中在房屋上，无论价格多贵，倾男女双方家庭所有，以获得房屋的所有权，这是我国房地产市场的重大特征 ，也就是说，消费者受习俗影响无法对价格高于其预期的产品用脚投票，这也导致了经过调控的市场出现了价格滞涨，成交量大幅萎缩的局面。供给方在刚性需求的存在的情况下自然有恃无恐，并试图将所有需求带向刚性，将局部泡沫转化成整体泡沫。 4、资本市场的 “ 预期效应 ” 。根据经典的房地产经济理论，房地产具有两大属性：一是消费属性；二是投资属性，这就说明房地产市场是一种资本市场，但是由于其消费属性并非一种
14、完全的资本市场，同时资本市场的特点房地产市场都拥有。我国资本市场的预期表现是介于适应性预期与理性预期之间的准理性预期， 尽管由于信息不对称等种种因素干扰，预期理论在我国资本市场还是普遍适用的。普遍的表现为：价格上升 /成交量放大 预期价格上升 大量资本入市 价格上升更快 /成交量进一步放大。这种传导形式在中国市场较有代表性，也体现了 2009 年浙江房地产市场在价格较高位时仍能在短短一段时间快速增长，某些地区出现了一周内上涨数千元 /平米的极端现象。对于如此疯狂的房地产市场，在购买房产，心理学中的 “ 羊群效应 ” 能够很好的进行解释，对于经济学而言， “ 羊群效应 ” 是指经济个体的从众跟风
15、心理，众人的行为会影响到个体的行为。根据马斯洛的需求 层次学说，人有社交和尊重的需要，他人进行购买这个行为会传导到自我一方，受到社交和受人尊敬的驱动，购买行为顺理成章，经济上的理性判断以降低为第二位，同时往往这种行为能获得受益，并能作为再次购买的前提和驱动力，有一个群体盲目的投资形成了 “ 羊群效应 ” 。 总结大全 笔者认为，房地产市场是一个很难看透的市场，房地产市场的问题不只是一个经济问题，也是一个政治问题因此笔者坚信房地产价格超出了中央政府所承受的民众矛头指向的压力后，作为 “ 政治挂帅 ” 的房地产市场调控将无可避免，而这一轮调控与之前纯市场手段不同的是， 将房地产市场的重要指标列入地
16、方政府绩效考核体系中，自上而下的遏制与控制地方政府抬高地价与房价的原始冲动，不可避免的动摇地方政府的根本立场，也会导致房地产市场的根本变化。 2010 年初出台的 “ 新国十条 ” 尽管仍是使用一些较以前严厉的调控措施，如限制异地购房，降低购房者财务杠杆等，但也明确的提出了政府绩效考核机制中对房价稳定和保障房建设进行考核问责，这也正好证实了笔者的观点。 浙江经济的发展离不开浙江房地产市场的发展，房地产对周边产业的渗透影响程度不是其他产业能够相比的；而浙江房地产市场的发展也离不开浙江经 济的发展，浙江经济繁荣能够为房地产带来充足的流动性。我国房地产市场的特性决定了低房价时代的远去，如何才能平衡房地产市场的发展与人民生活水平的提高成为地方政府最为首要的经济问题之一， “ 新国十条 ” 中强调了加快保障性住房建设，为社会筑成安全保障网点到了这个问题的核心，虽然由于土地供应有限，没有能力自行购房的民众数量众多等原因，经济适用房、廉租屋等保障性住房的推出备受争议，但其基本方向是正确的，为之努力总能增进大部分居民的福利。同时我们应该坚信，在有中国特色的房地产市场中，只有两只手共同努力才能促进房地产市场更好的 发展。
