1、土地价值计入房产原值征收房产税相关问题探讨 摘要：近年来，随着社会经济的持续增长，国家对城镇基础建设的不断完善以及我国第三产业的蓬勃兴起，房产税税源规模日益扩大，在实际执行过程中，对房产税相关政策的把握非常重要，笔者依据财税 2010 121 号文件，对土地价值计入房产原值征收房产税等相关问题进行探讨。 关键词：土地价值 房产原值 房产税 容积率 根据财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知 (财税 2010 121 号 )第三点作了明确规定：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
2、宗地容积率低于 0.5的，按房产建筑面积的 2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。通知中仅仅对地价并入房产征税作了原则规定，但对如何操作，没有具体规定，所以，新的问题也必然随之出现，为此，笔者谈一谈以下三个问题。 一、宗地容积率低于 0.5 时究竟如 何计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价？ 财税 2010121 号文规定： “ 宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。 ” 一些人无法理解该段规定的含义，笔者认为，理解该段规定需弄清两大问题：一是什么是宗地容积率？二是如何按建筑面积的 2倍计算的土地面积确定计入房产原值的地价？ 第
3、一个问题，根据建筑专业的有关规定， “ 宗地容积率 ” 是指在一块被征用的土地上，建设项目的总建筑面积与该项目总建设用地面积的比。由此可见，宗地容积率的大小实际上反映了在一定土地面 积上所完工的建筑面积的大小，容积率越大说明建筑的面积越大，土地利用率越高，反之则说明建筑的面积越小，土地利用率越低。不难想象，在土地资源日益紧张的情况下，国家自然要抑制宗地容积率偏低的现象，于是，财税 2010121号文出台了对宗地容积率低于 0.5的按两倍土地面积计征房产税的规定，以对宗地容积率偏低的建筑课以高税负来鼓励增加建筑面积。 总结大全 要弄清第二个问题首先必须弄清楚土地价值是如何计入房产原值的。由于计算
4、房产原值所包含的地价并非将所征用土地支付的价款直接简单计入，还涉及到容积率大小的问 题，而容积率又是依据建筑面积与总用地面积的比率得来，所以，计算房产原值所包含的地价就涉及到建筑面积。如当容积率小于 1，且大于 0.5 时，就应该将容积率乘以土地价值，以此计算的结果再按建筑面积分摊，确定征税的房产原值。假设，长江公司所征用的土地总面积为 40000 平方米，征用土地支付的价款为 9000 万元，如果实际完工的建筑面积为 32000 平方米（假设仅一栋房产），则计入房产原值的土地价值为 9000万元 （ 32000平方米 40000平方米） 7200万元，由此可见，计入房产原值的土地价值因需乘以
5、容积率而涉及到建筑 面积和总用地面积。所以，根据财税 2010121 号文件的规定，当企业所构建建筑物的容积率小于 0.5时，则需按照所涉及房产建筑面积的两倍来计算计入房产原值的土地价值。假设上述案例中的建筑面积仅为 18000 平方米，则容积率仅为 0.45（ 18000 平方米 40000 平方米），所以，此时计入房产原值的土地价值应为 9000 万元 （ 18000 平方米 2 40000 平方米） 8100 万元。由此可见，当宗地容积率低于 0.5 后，会增加企业的房产税税负。 开题报告 二、 “ 房产原值均应包含地价 ” 是否包括发文之日 前的房产？ 根据财税 2010121 号文件
6、规定： “ 本通知自发文之日起执行。此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。 ” （发文日期为： 2010 年 12 月 21日），但从文字表达上来看，究竟是指从发文之日起以后新构建的房屋均应包括地价计税？还是指从发文之日起所有计缴房产税的房产原值均应包括地价？即企业发文之日前所构建的房屋均应包括地价计税，对此问题文件中未能表达清楚。如果是前一个答案，则无需对发文之日前构建房屋所含地价进行考虑，问题相对较为简单；但如果是后一个答案，则企业和税务机关都必须考虑发文之日前所构建 房屋应该包含的地价，如果企业因执行的会计制度未将土地价值计入房屋原值，则企业在计税时要对发文之日前构建房屋所包含的地价进
7、行追溯计算、调整和确认，而此项工作不仅面广量大，而且难度不言而喻，可行性不大，所以，笔者倾向于前一个答案。但在第一种答案的情形下，企业和税务机关今后均需注意在计算计缴房产税的房产原值时可能出现的会计和税务差异。例如，如果企业执行的是企业会计准则，因企业将征用土地支付的土地使用权价款计入了无形资产，所核算的房屋原值不包含土地价值，所以，尽管会计上仍将土地价值放在无形资产中核算，但在计缴房 产税时应该将账面核算的房产原值进行必要的纳税调整，即要加上为取得土地使用权而支付的价款作为相关房产计缴房产税的计税价值。 开题报告 三、其他应注意问题 1、土地价值计入房产原值征收房产税政策，只是房产税计税依据
8、的调整，不一定涉及账务调整。在财务上，对于地价是否计入固定资产价值，应按所执行的财务制度的有关规定进行财务处理。 2、对于财务上已将土地价值计入房产原值的，注意折旧的处理。根据财会 2001 43 号第九问的规定，土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预 计该项房屋、建筑物的净残值时，应当考虑土地使用权的预计使用年限高于房屋、建筑物预计使用年限的因素，并作为净残值预留，待该项房屋、建筑物报废时，将净残值中相当于尚可使用的土地使用权价值的部分，转入继续建造的房屋、建筑物的价值，如果不再继续建造房屋、建筑物的，则将其价值转入无形资产进行摊销。所以在计提折旧时，充分考虑净残值的预留。 3、为避免给企业带来涉税上的风险，企业如果觉得对政策上把握不是十分精准的话，企业务必将具体情况或自行设计的处理方法报告主管税务机关，咨询税务机关对所设计处理方法的意见，并按照 税务机关确定的方法和意见进行处理，从而有效的规避涉税风险。 参考文献： 1、财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知 财税 2010 121 号； 总结大全 2、财政部关于印发实施及其相关准则问题解答的通知 财会 2001 43号；
