1、土地混合利用在城市发展中的重要性 摘要：城市的快速发展，使得土地资源的负担加重，我们可以通过土地混合利用来提高土地的利用效率、提升环境品质、改善人居环境。我们要从上到下制订详细的政策来鼓励并指导土地混合开发，只有这样才能使规划师们以及其他相关人员在进行土地混合利用开发的时候有法可依、有政策可循。本文以曹妃甸生态城为例，通过对其规划中土地混合利用的研究，来体现土地混合利用在当今城市发展中不可替代的重要性。 关键词：土地混合利用；城市发展；重要性 当前我国正处于城市化加速发展时期，城市在不断的扩张，占用了大量的土地资源 ，而这些土地的开发却比较单一而松散。虽然我国国土总面积很大，但是人均土地面积特
2、别是人均平原面积非常匮乏。土地资源是具有唯一性，不可再生的资源，因此我们要坚持节约集约和合理利用土地资源。 城市发展需要考虑土地的有效利用，探索适合城市发展的方法，以提高土地的利用效率，提升城市环境质量、改善人居环境，是我国城市发展面临从粗放型向节约型过渡的重点问题。土地的混合利用则是一条重要的途径，近年来愈发成为城市规划的研究热点。我们要通过制定详细的政策来鼓励并指导土地混合开发，这样才能够有效引导城市土地与空间集约利 用、提升环境品质并激发社会活力，能为城市发展带来极大的正面效应。 土地的混合利用 1.1 混合利用在城市规划中的发展 自从雅典宪章提出 “ 功能分区 ” 的思想以后，其在空间
3、上控制了城市发展中土地的混合利用很长时间。而在后现代思潮与后工业化时代的冲击下，土地混合利用得到宣扬。以简 ?雅各布斯美国大城市的生与死一书的反思与批判为标志，混合利用出现的频率提高了。混合利用在国外学术界已成为城市结构与城市形态理论的一个重要研究组成，合理的、适度的土地混合利用，被普遍认为可以用来创造一个更具 经济活力、社会平等和环境品质的宜居城市。 1.2 混合利用在城市发展中的概念及意义 从城市规划的发展来看，土地混合利用经过了较长时间的发展，其在不同的国家都表现了极大的积极作用。虽然土地混合利用的益处显而易见，但是由于土地混合利用开发中的复杂性，不可预料性很多，往往造成对土地混合利用概
4、念的模糊性。笔者认为土地混合利用是在一个地块内两种或两种以上的用地性质相互容纳的状况，它能给予土地开发一定程度的弹性控制，能够提供多样的开发模式 ,在当今城市土地开发中具有重要的意义。 (1)提高城市 活力，促进城市吸引力 有利于增强城市各相关产业和服务机构之间的联系，促进多样性的成长，不同功能的使用使得多种活动在地域和空间上聚集，从而使得城市的活动更加多元。 (2)有助于形成多元融合的社区 土地的混合利用能提供更多不同的住房选择，使得不同背景人士聚居在同一地区，提供多样的居住选择，避免人口的空间分层所带来的各种社会问题，社区的组成也能够更复合与多元。 (3)有利于形成紧凑形的城市，符合可持续
5、发展的要求 土地的混合利用能够达到住宅和就业岗位的均衡分布，减少 钟摆式交通引发的能耗和污染，更能有效地使用交通设施。 2、曹妃甸生态城 2.1 现状介绍 从现状来看，唐山南部可直接供城镇建设使用的土地资源总计 287 平方公里，事实上是非常有限的。其中还包括 204 平方公里的面积 10 平方公里以下、不适宜城镇建设的零散用地，真正可使用面积仅 87 平方公里。依据对各地区规划和入驻项目的整理，土地资源紧缺的问题非常明显。现状已开发和已落实的项目总面积（不计设施和道路配套面积）已经到达 98 平方公里。到 2020 年规划超出实际可供用地的情况则普遍存在。 2.2 规划介绍 曹妃甸生态城是从
6、传统的城市规划到生态的城市规划的转变，生态指标体系则是生态规划的直接体现，除了资源的高效利用还特别重视紧凑、混合、方便、安全的新型城市环境和开放、灵活的街坊系统构成的高品质、高可达性街区。 表 2 土地混合利用主要指标 指标分类 指标 取值 单位 指标说明 土地混合利用 公共场所多元化和混合使用 在 CBD(中心商务区 )的工作场所的平均密度 20 % 在 CBD 中工作场所的建筑面积所占的比例 混合使用：不同城市街区的住宅 /办公室 /服务 /工作场所的比例：住宅区 50-80 % 城市街区混合用地中住宅区的建筑面积和办公、公共服务区建筑面积所占的比例 工作区与公共服务和商业设施 20-50
7、 % 办公建筑中小型办公建筑面积所占份额 20 % 办公建筑中小面积办公建筑面积所占份额 工作区多样化和混合使用 混合使用区主要住房：住宅区的份额和工作区的份额，公共服务和商业设施的份额 :住宅区 60-80 % 城市地块中混合用地中住宅区的建筑面积和办公、公共服务区建筑面积所占的比例 工作区与公共服务和商业设施 20-40 % - SOHO 的份额 (在住宅区的小型办公室 ) 35 % SOHO（住宅区内的家庭办公）所占比例 混合使用区主要住房：住宅区份额和工作区份额，公共服务和商业设施的份额（节点区 ):住宅区 40-50 % 城市节点中混合用地中住宅区的建筑面积和办公、公共服务区建筑面积
8、所占的比例 工作区与公共服务和商业设施 50-60 % 2.3 混合利用的原则 1）高效利用原则 优化空间结构和用地布局，强调城市土地混合开发，提高公共交通与城市空间功能的耦合 度，减少私人交通的依赖性，降低能耗，减少碳排放。 2）集约发展原则 严格控制生态城用地边界，控制人均建设用地指标，增加土地混合利用比例，在更大的区域对土地进行混合开发，提高土地利用效率。 3）合理配置原则 通过各类服务设施混合开发，提高公共设施的可达性，提高各类用地的可达性，使曹妃甸成为高效便捷的生态城。 2.4 混合利用的开发模式 曹妃甸生态城的土地混合利用不仅延续了传统的混合开发模式，还把城市整合的开发模式融入城市
9、发展，使之由单一功能和单调的城市 形态向多功能和混合城市形态的转变。 1）平面混合开发 指在街坊内有机地混合居住、商业、办公、文化娱乐、绿地以及交通等使用功能，这些地块使用上相互联系，功能上相互促进，整体形成具有活力的街区。不同种类的土地相对均衡地分布于不同功能的建筑群；兼顾不同时段对综合体中各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间的不同时段，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同的需求。 2）垂直混合开发 指不同的使用功能在垂直空间上的分层使用，通常根据受众人群的需要，交通、商业零售、餐饮 娱乐、文化休闲、商务办公，有时还包括绿化庭院和酒店式公寓，这些使用功能在垂直空间上组合在一起
10、。这种开发模式呈现出一种较高强度的密集式的开发，在大型建筑或建筑群体内功能混合，但同时又在垂直空间的不同层面进行分区。 3）城市整合模式 指土地使用模式应是发展不同等级和程度的城市功能混合使用的一个基础，从而实现环境、社会经济和空间目标。从单一功能和单调的城市形态向多功能和混合城市形态的转变。提出允许各种程度混合的城市整合模式。例如，应允许外向型大学职能与城市功能，如住房、办公、商业和文化设施等实 现最大化界面。同时，也应能够保持内向型的大学核心。 2.5 混合用地的分类 土地的混合利用能够在多方面体现，他能够渗透到城市发展的每一个领域，能够使得城市的发展更加有机且紧凑。在总体规划中，单从土地
11、性质上把混合利用的土地分了三类。 1）居住 /公共设施混合用地 F1 主要布置在居住片区内。规划以居住建筑为主，居住建筑面积比例不低于该类用地建筑面积总容量的 60%，公共设施建筑面积比例不低于 25%。与居住建筑混合布置的公共设施建筑应以小型商业、办公、文化娱乐等设施为主，不得 对居民正常生活构成干扰。 规划 F1 类混合用地 380.80 公顷，占总建设用地的 5.16%。 2）公共设施 /居住混合用地 F2 主要布置在综合交通沿线片区内。规划以公共设施建筑为主，公共设施面积比例不低于该类用地建筑面积总容量的 60%，居住建筑面积比例不低于25%。与公共设施混合布置的居住建筑应以小户型公寓
12、式为主，适应所在片区的多元化居住需求。 规划 F2 类混合用地 232.62 公顷，占总建设用地的 3.15%。 3）公共设施混合用地 F3 规划布置在综 合交通沿线片区内。根据城市发展需求，灵活建设各类公共设施，并允许建设少量公寓式居住建筑，以增强地区活力。居住建筑面积比例不高于该类用地建筑面积总容量的 25%。 规划 F3 类混合用地 75.32 公顷，占总建设用地的 1.02%。 3、结语 作为城市功能集中体现的土地混合利用，在城市发展中具有不可替代的重要性。它对城市经济具有推动性，对城市中心具有强化作用。能提供更为多元、安全的，符合大众需求的环境和设施，空间设计更加以人为本，能更有效地与城市公共交通网络相衔接，有助于建设有活力且优美的 公共活动空间，塑造地区特色。在未来的城市发展中，土地混合利用要有均衡性、有更大的使用范围，要向混合城市发展。 参考文献 姜涛，周强 . 规划用地兼容性的有效控制原则、内容及形式研究 以武汉市为例 . 城市规划和科学发展 2009 中国城市规划年会论文集 应盛 . 美英土地混合使用的实践 . 北京规划建设 . 2009 年 02 期 郑正，扈媛 . 试论我国城市土地使用兼容性规划与管理的完善 . 城市规划汇刊 . 2001 年第 3 期 凌莉 . 土地混合使用的开发模式研究 注 ：文章内所有公式及图表请以 PDF 形式查看。
