1、基于产业空间组织理论和空间计量方法的城市酒店的管理策略分析 1 城市酒店区位研究的意义 1.1 理论意义 区位是城市和经济地理学的重要传统，也是城市与区域经济学的核心命题，正是在这个重要问题上，地理学家和经济学家的贡献互为补充、相得益彰，总体而言，经济学家侧重提出理论模型和政策含义，而地理学家则侧重进行实证分析和规划应用。继杜能（ Thunen）、韦伯（ Weber）、克里斯塔勒（ Christaller）和廖什（ Losch）先后开创农业区位论、工业区位论和商业区位论（也即城市区位论） 之后，区位理论进一步向深度、广度发展，并且涌现出大量实证研究文献。理论方面，以艾萨德（ Isard）、胡佛
2、（ Hoover）等为代表的 一批经济学家在凯恩斯的影响下，将区位研究由之前的微观分析扩展到宏观分析，开创了新古典区域经济学以及更广泛的区域科学；另一方面，阿朗索（ Alonso）的竞价地租模型，将杜能模型应用于分析城市内部的土地利用功能分区模式，开创了新古典城市经济学。实证方面，主要是以贝利（ Belly）、加里逊（ Garrison）、哈里森（ Harrison）、普雷德（ Pred） 等为代表的一批计量学派地理学家进行了大量统计分析，并在此基础上验证和发展了区位理论（尤其是中心地理论），成为现代城市地理学和经济地理学的重要源流 。除此之外 ，区位研究的领域也继续在微观上延伸到各个具体的行
3、业部门，如设施区位和工厂区位，前者的研究分为韦伯型设施区位问题和帕兰德型设施区位问题，后者的研究则从单工厂企业区位发展到多工厂企业（公司）区位、再到跨国公司区位；此外，还有学者研究了另类区位问题，如旅游区位和 R D 区位 。 简历大全 城市酒店属于一种重要的旅游接待设施，因此，其区位与上述设施区位和旅游区位相关，但是也有本质的不同。设施区位研究的主要是城市内部服务设施（如超市、警署、剧院）的选址，这些设施主要是为城市本地居民服务的；而城市酒店则主要服务于外地 游客。另一方面，旅游区位主要研究旅游景区的空间分异规律，故而受到旅游资源分布的强烈影响；而除了个别单纯的旅游城市，绝大多数城市的酒店更
4、多地服务于城市商务公务游客，观光游客则相对次要，因而多数城市酒店偏离旅游资源而接近城市中心。因此，城市酒店区位不能直接应用设施区位和旅游区位的研究，故而具有进行专门研究的学术意义和价值。 1.2 实践意义 空间位置对于酒店业而言是一个至关重要的影响因素。与制造业或其他服务业相比，酒店业更依赖区位战略进行市场竞争。相对于其他服务业，酒店往往投资巨大，一旦酒店落定再重新选址或进 行重组将面临极高的沉没成本，因此，区位构成酒店业的重要退出壁垒。而相对于制造业，酒店的业绩对于区位条件更为敏感，许多实证研究已证明区位在酒店经营中的有效性和重要性，劣势的区位条件极可能导致酒店的投资失败。另一方面，大量实证
5、调查表明，无论对于商务游客还是观光游客，区位的便捷度都是一个强烈影响游客酒店选择的关键因素，尤其对商务游客而言是最重要因素。此外，交通的便利度是游客事后评估酒店服务质量的最重要因素之一。事实上，正是由于区位在游客事前选择和事后评估中的重要性，才使得（以游客为上帝的）酒店的业绩对区位条件如此 敏感。 总结大全 区位对于酒店投资和经营的重要性，不仅在学术界，而且在业界和政府已被普遍公认。 1980 年代初，一些大型国际酒店联号总裁、总经理共同确定的评选世界最佳饭店的十条规定中就有一条：地理位置的选择要十分恰当，最好是在商业繁华的中心区，以方便客人的各项活动。 而美国酒店联号之父埃尔斯沃思斯塔特勒强
6、调，对任何酒店来说，取得成功的三个最重要因素是地点、地点、地点。 1990 年代中期，国家旅游局制定的旅游（涉外）酒店星级评定标准就有一项以酒店是否位于交通便利地带（适于观光型饭店）、市中心或 CBD（适于 商务型饭店）、旅游景区或度假区（适于度假型或商务型饭店）以及其位置与饭店功能的匹配程度作为评分标准。上述规定或标准均沿用至今。 2 城市酒店区位研究现状 2.1 国外研究述评 国外城市酒店区位研究对理论和实证并重，从中可以归纳出 4 种理论模型（模式）：历史旅游城市模式、单中心城市模型、集聚模型和多维模型。 历史旅游城市模式：源于阿什沃思和坦布里奇（ Ashworth Tunbridge）
7、对欧洲中型旅游城市的实证研究，归纳了 6种酒店区位带类型：传统城门区域、火车站 /引道区域、主要道路带、风景带、过渡带、高速 公路和机场运输转换的城市外围区域。蒂莫西和沃尔（ Timothy wall），欧普曼、迪恩和阿姆里（ Oppermann, Din Amri），贝根（ Bgin），沙佛和科恩海塔布（ Shoval Cohen-Hattab）分别研究了雅加达、吉隆坡、厦门、耶路撒冷的酒店分布，发现该模式适用于当地酒店区位。吉隆坡案例中得到 7种区位类型，尤其新 CBD区位包括大型现代化酒店和豪华购物中心。耶路撒冷案例中还存在其他重要的区位因子，如政策变化、文化差异。 作文 单中心城市模型
8、：基于杜能的孤立国和阿朗索 的竞价地租理论，除野（ Yokeno）提出了一个包含酒店区位的单中心城市土地功能分区模型，酒店区布局在 CBD 和商业区两个圈层之间 3,4。伊甘和尼尔德（ Egan Nield）进一步提出一个考虑了不同层级酒店的模型，由于竞租能力的差异，豪华酒店、经济型酒店 A、商务型酒店、经济型酒店 B 将依次定位于同心圆城市的中心区、中心边缘、郊区、城市边缘。实证研究方面，伊甘、陈和张（ Egan, Chen Zhang）研究了北京、上海、深圳的高星级酒店区位，结果显示其基本符合 Egan Nield 模型。沙佛证实 Yokeno 模型能够解释耶路撒冷的酒店分布，他还扩展该模
9、型，区分出散客旅游酒店区和组团旅游酒店区，源自两类游客在知识和交通方式上的差异。 集聚模型：英格瑞姆和英曼（ Ingram Inman）考察了尼加拉瓜瀑布周围的新建酒店，显示酒店区位的集聚效应是显著的。卡尼那、恩兹和哈里森（ Canina, Enz Harrison）认为集聚的原因来自簇群内酒店的资源优势和需求优势。钟和卡尔宁斯（ Chung and Kalnins）对德克萨斯州酒店业的研究发现，酒店从集聚效应中获利是不均等的，并非所有酒店都能从中获利。在同一样本 中，卡尔宁斯和钟（ Kaln 总结大全 ins Chung）发现：高端酒店不倾向和各类酒店集聚，而经济型酒店倾向集聚；高端酒店更愿
10、意靠近同类型酒店布局，并尽量避免拥有大量经济型酒店的区位，而经济型酒店则倾向于布局在高端酒店附近。卡尼那、恩兹和哈里森也发现，簇群中正外部性的接受者和施放者是不同的，高端酒店会对其他酒店施放正外部性，但当其被低端酒店过于接近时，将遭受集聚产生的利润侵蚀；而大部分低端酒店倾向于从正外部性中获利。 多维模型：鲍姆和哈夫曼（ Baum Haveman）在研究曼哈顿的酒店发 展时，提出一个同时考虑产品定位和地理区位的酒店市场进入决策的多维模型。假设酒店在空间上选择集聚或分散，也就是说，新酒店在选址时在产品维度和地理维度上要么区别、要么靠近于既有酒店，他们考虑了地理距离、价格距离、规模距离三个维度，结果
11、显示，地理维度上新酒店倾向于布局在现有酒店附近，这和价格维度类似，而与规模维度相异。厄塔森和古铁雷斯（ Urtasun Gutirrez）应用多维模型研究马德里的酒店区位，并增加了服务维度，结果显示，新酒店倾向于靠近不同价位的酒店，但在规模和服务上接近。 国外研究 中还得到一系列城市酒店区位的决定因素，可以归为两大类：一是区位的一般属性，如可达性、集聚效应、城市化进程；二是酒店的个体特征，包括规模、星级、产权（为影响中国酒店布局的特殊因素）、服务多元化。有学者在对北京星级酒店区位的分析中综合了多种模型和因素，结果显示：星级、集聚效应、交通可达性、城市化、服务多元化、产权、旅游景点易达性决定酒店
12、的选址；五星级酒店不追求集聚效应，而较低星级酒店喜欢来自相邻酒店的外部经济。 开题报告 t 尽管历史旅游城市模式在实证文献中非常流行，但它仅仅来自对该类城市酒店分布模式的经验 归纳，正如阿什沃思和坦布里奇所指，它只是一种分类学模型而非解释性模型，只是特征的分类描述，而没有解释酒店选址背后的机理和规则。 单中心城市模型源自传统区位理论，有可靠的逻辑基础，并从宏观的角度说明酒店的区位，即从整个城市的竞价地租曲线分析。然而，该模型的缺点在于其单中心、同心圆、放射状城市的假设过于理想化，以致其仅能粗略地解释城市酒店的区位。 集聚模型的最大贡献是考虑了酒店区位之间的空间关系。然而集聚模型对于实证研究更具
13、有导向性，也未能在研究决定区位的其他属性方面取得进展。如果该模型能够考虑除集聚效应以 外的其他区位影响因素，将更具可信度和合理性。 多维模型同时考虑酒店在地理和其他重要属性（价格、规模、服务）方面的定位，避免了孤立研究地理定位问题，更加接近酒店企业决策的实际。但目前仍主要是一个用于统计分析的概念框架，尚未建立逻辑严密的数学模型，以揭示酒店为何以及如何在多个维度之间进行权衡和统筹。 2.2 国内研究述评 国内酒店区位研究文献集中在三个方面：全国或省内酒店的宏观分布、具体城市内部的酒店布局研究、酒店区位的理论探讨。 理论探讨集中在酒店选址和酒店集聚两个方面。其中，对酒店选址的开创性理论贡献 来自保
14、继刚，他分别研究了大中小不同尺度的旅游者空间行为规律，并据此得出酒店宏观和微观选址应遵循的一些经验性原则。有学者分别对该理论作了一些应用性研究。王荣、王兴中等学者则总结了宾馆微观选址的区位因素，包括对外交通、内部交通可达性、地价成本、周边区域功能、设施集聚、视觉可见度等。另有学者应用产业集聚理论，指出酒店集聚源于三种机制：经济活动的区位指向、关联性和集聚经济。傅慧应用波特（ Porter）的产业集群和竞争优势理论，指出酒店的柔性集聚能实现规模效应和资源共享效应，从而提高集群竞争力。此外，部分学者还分别对 温泉酒店、公寓式酒店、经济型酒店的选址原则进行了初步探讨。 国内文献更多的是对某个具体城市
15、（群）内部酒店布局特征的实证研究，涉及的城市（群）案例有广州、南京、北京、武汉、福州、大连、青岛、宁波、天津、珠三角城市群、长株潭城市群 12 17。 各案例城市的酒店空间分布特征可以总结为：（ 1）酒店总体上集聚分布，存在若干酒店高度密集区（带），形成酒店产业集群（符合酒店区位的集聚模型）；（ 2）各个酒店密集区（带）的具体区位，往往依赖于主要商务或商业区、主要交通干道或枢纽、主要（旅游、会展）吸引物、城市主要入口等（与历史旅游城市模式相近）；（ 3）酒店布局存在核心边缘结构，主要分布在城市中心，并向城市边缘渐次扩散，由中心到边缘，酒店数量在空间上呈现较明显的阶梯，大致随区域地价的下降而递减
16、（与除野的单中心城市模型本质上是一致的）；（ 4）不同档次的酒店形成不同等级组合的空间集聚区，高星级酒店多布局于 CBD边缘地带，经济型酒店通常更偏离商业核心区，分布在高星级酒店的外围（大致印证了伊甘和尼尔德的单中心城市模型）；（ 5）酒店分布与区域的经济实力和人口密度显著相关，多分布于人口高度密集、经济实力较强的城区（这些地区通常正是城 市中心和主要商务区，因此这一点已是上述第 2、第 3 点的题中之意）；（ 6）其他特征：与城市发展规划大体一致，接近党政机关，等等。影响各城市酒店区位的因素则大同小异，可归纳为交通、市场、吸引物、设施、环境、成本、规划、历史八大类。 总体来看，国内研究的水平
17、明显落后于国外研究。理论研究方面，一则国内文献较少，而且多为对选址原则的经验总结或对国外理论的简单应用，方法上则均为定性探讨，缺乏独创性的理论模型。实证研究方面，虽然国内文献众多，而且大多采用定量方法，但几乎所有研究都不外乎对城市个案的酒店分布特征及其影响因素 的描述和简单归纳，而没能从中提炼出一般性的理论模式，众多的个案研究虽然丰富了对城市酒店区位的经验认识，却无助于了解其背后的机理和规律，因而也就无法推广到未知个案或预测本案的未来。 2.3 实证研究方法述评 综合国内外实证研究，多数都采用了数量、比例、密度等简单统计量；部分研究还应用了一些测度性指标，如标准差、变异系数、距平百分率、区位商
18、、基础规模和基础率、地理集中指数、空间洛伦茨曲线、等级相关系数、聚集分形维数、最近邻居指数、空间联系指数；少数研究运用了加权求和评分、相关和偏相关分析、聚类分析、因子分 作 文 析、判别分析、二项式回归、三次趋势面回归、多元线性逐步回归等数理统计方法；国外学者还采用了一些更为复杂的统计和计量模型，如次序性分对数回归、条件对数单位模型、联立方程模型、模糊层次分析、模糊多准则决策模型。 除上述统计方法之外，在空间技术工具方面，多数研究者都使用了地图来直观描绘酒店分布，但仅有少数研究者应用了 GIS技术，而且仅用于：专题图层的叠加以制作各种空间分析图件；进行各种 SQL 查询分析（如缓冲区分析），生
19、成各种酒店分布报表。然而，结合了统计、计量方法以及地图、GIS 技术的空间统计、 空间计量方法，在酒店区位研究领域尚未见有文献采用。 3 城市酒店区位研究展望 区位选择的另一种表述为产业布局，这也是产业地理学和产业经济学的重要研究内容，因此，从经济学角度而言，传统区位（产业布局）理论可以视为区域（城市）经济学和产业经济学的交叉领域。然而， 1990 年至今，区域（城市）经济学的研究前沿，已经由艾萨德、阿隆索等开创的传统区域（城市）经济学，发展到由克鲁格曼（ Krugman）、藤田昌久（ Fujita）等开创的空间经济学 。而产业经济学的研究前沿，也已由传统的产业结构、产业演进、产业布局的发展经
20、 济学范式，过渡到 1960 1980 年的哈佛学派SCP（产业的市场结构市场行为市场绩效）分析框架，进而发展到 1980 年以来梯若尔等人（ Tirole, et al.）开创的产业组织理论。近年来，空间经济学和产业组织理论的交叉，形成一个新的前沿产业空间组织理论，它可以视为传统区位（产业布局）理论的现代版本。 简历大全 与传统区位理论孤立地研究个体的区位选择相比，产业空间组织理论的重要进步是强调个体之间的空间关系和相互依存、个体区位选择之间的交互影响，这种空间关系和交互影响突出表现为产业内企业之间的空间竞合博弈、 空间外部性与溢出、空间战略互补性。这意味着，我们不能满足于考察产业在空间上的
21、总体分布特征、集中分散格局，而需要进一步考察空间邻域内的企业个体之间的竞争或合作、容忍或排斥、共赢或互损，以及由此导致的个体进入或退出该区位的决策，从而在空间截面上导致不同区位上个体的密集或稀疏、集聚或分散，在时间序列上则导致各个区位上个体数量的此消彼长乃至区位自身的兴衰。 产业空间组织理论所揭示的空间关联性正是地理现象的本质所在，然而，由于地理学家通常专注于实证分析，这一理论的数学模型基本是由经济学家建立的。而在实证研究方面，早 在 1970 1980 年，传统的数理统计和计量经济与处理空间信息的 GIS工具相结合，形成空间统计和空间计量方法，恰能够定量地描述研究对象之间的空间关联性，因而是
22、验证产业空间组织理论的极好工具。近年来，该方法引起既强调空间关系又侧重实证研究的地理学家的强烈兴趣，成为当前经济地理学实证研究的前沿方法。反之，尽管经济学家也广泛采用计量经济学从事实证研究，但由于过去长期忽视空间因素而形成的路径依赖，空间计量分析在经济学的实证研究中尚不多见。产业空间组织理论和空间计量方法本可以相互印证，是刻画空间关系的一对绝配，但由于 学科的藩篱，迄今基本上是割裂的：经济学家陶醉于构建产业空间组织的数学模型，而很少采用空间计量方法进行实证研究；地理学家则热衷于空间计量的实证研究，而很少关注产业空间关系的理论建模。 如前所述，城市酒店区位问题的现有研究，其理论基础仍是传统区位论
23、与城市经济学，而方法基础仍是传统数理统计和经典计量，在理论和方法上均滞后于经济学和地理学的研究前沿。因此，如果能引入前沿的产业空间组织理论和空间计量方法，重新审视城市酒店区位选择背后的机制与规律，则将大大推进对城市酒店区位领域的深入研究。进一步而言，还能以城市酒店区 位领域为试验场，整合产业空间组织理论和空间计量方法对空间关系的逻辑演北京绎和经验实证，以理论来指导和驱动实证、以实证来检验和推进理论。最后，这一研究设想，还有可能在地理学和经济学之间架设一道桥梁，向彼此表明，经济理论和地理实证在研究空间问题上可以互为补充、相得益彰，经济学和地理学这两大学科是可以对话与融合的，道虽不同，却可以合谋
24、。 4 未来的深入研究方向 4.1 城市酒店产业的空间涨落 产业空间扩散是一个时空过程，截取其一个时间断面，即为空间截面上的产业分布。 空间扩散模型源自生物学，并在地理学和经济 学中有广泛应用，如著名的Logistic 方程，这类模型能够较好地拟合时间和空间过程；可从城市间和城市内两个尺度进行实证研究，考察这类模型在酒店产业空间扩散中的适用性。 然而，空间扩散模型只是一个经验规律，可以用于实证分析，但不是一个解释性模型，为了解释空间扩散背后的经济机制，则还需要建构一个理论模型，可资利用的工具是产业空间组织中的演化博弈理论。演化博弈借鉴生物学进化论思想，考察区位内的种群（酒店）个体的学习和模仿、
25、竞争和演化、优胜和劣汰，导致酒店个体对该区位的进入或退出，由此可以得到种群数量在不同区位上 的涨落。 4.2 城市酒店空间分布的模拟 理论上，借助产业空间组织中的跑道经济模型和平地经济模型，通过数值模拟方法，可以得到酒店区位的理论分布图式。 实证上，借助空间计量中的地统计分析，在理论模型指导下选择变量，使用酒店的实际数据，可以模拟酒店区位的实际分布图式。 对比理论分布图式和实际分布图式，调整变量的参数值以得到不同的理论图式，使其最终接近实际分布图式。 4.3 城市酒店间的空间交互影响 这是对酒店区位的集聚模式进行深入研究，集聚存在外部性和溢出，而且集群内酒店彼此竞争或合作、容忍或排斥等战略 行
26、为，都可能对彼此的业绩产生交互影响。 理论方面，诺贝尔奖得主谢林的合作博弈论和青木昌彦的战略互补性理论是有用的工具，可以借助其来对集群内酒店的空间交互影响进行分析。 实证方面，以酒店利润率或客房出租率为酒店业绩的变量，针对某一城市酒店产业集群，采用空间自相关分析和空间马尔可夫链方法，考察集聚对相邻酒店业绩的彼此影响，即酒店间的业绩是否因集聚程度的增加而发生俱乐部趋同及其趋同速度如何。 4.4 多维决策下的城市酒 思想汇报 店最优定位 国外酒店区位研究提出的多维模型，指出酒店决策会同时考虑 在位置、价格、规模、服务多个维度上的定位。虽然该模型目前还是一个概念模型，但为我们提供了理论上的启示。 理
27、论上，产业空间组织中的空间竞争模型同时兼容了位置定位和价格定位，而一般产业组织模型可以兼容价格定位和规模定位。可在此基础上进一步扩展，建立一个多维决策（同时兼容位置、价格、规模定位）下的城市酒店最优定位模型。 实证上，截面多元回归模型或模糊多准则决策模型适合检验该理论，可以选择其中之一进行实证分析。 4.5 政府介入对城市酒店区位选择的影响 政府的介入可能会使酒店的实际区位偏离纯粹市场经济条件下的 最优选择，可从以下三个方面考察这种影响： （ 1）城市规划对酒店区位选择的影响 实证上，可以某个城市为案例，具体考察城市规划因素对城市酒店布局的实际影响，分析规划影响的程度、途径以及酒店对规划的反应
28、。 理论上，可以建构一个规划部门与酒店企业之间的博弈模型。但是，在国内，城市规划基本上是一个强制性的外部因素，企业可能未必具有博弈地位，则上述博弈模型可能缺乏实际意义。因此，这项工作是否值得进行，还有待实际调查和实证分析后再确定。 （ 2）产权制度对酒店区位选择的影响 产权制度是影响中国酒店布局的特有因素， 源于中国过去的计划经济以及当前政府对酒店建设的主导，很多酒店尤其老酒店是国有的，往往附属于各级政府机关或国有企事业单位。由于这些酒店的用地可能是无偿划拨的，并在区位上常靠近所附属的机构，而且在经营上未必以经济利益为首要目标，所以必然使城市酒店的实际分布偏离理论上的最优布局。 实证上，可以某
29、个城市为例，考察国有酒店和非国有酒店、国有老（改革前建立的）酒店和国有新酒店的区位布局的总体差异，并考察相邻区位上不同产权酒店的业绩差异，建立计量模型分析这两方面差异是否具有统计上的显著性。 理论上，可采用转型经济学中 的预算软约束模型，分析由于国有酒店的预算约束软化（由于土地无偿划拨以及不太注重经济效益）对于酒店业绩的影响。 （ 3）地方政府招商引资的竞争对酒店区位选择的影响 理论上，借助产业空间组织中的用脚投票和俱乐部模型来进行分析。各个城市（或城市内各辖区）之间存在基础设施的差异，为争夺投资还会制定一些不同的优惠政策，一旦酒店进入，在享受地方公共物品和优惠政策的同时也将支付相应的税负和地
30、租，这样，便形成一个收入支付的政策套餐，不同的酒店具有不同的收入支付偏好，因此，它们可以自行对号入座，选择最符合自己偏好的城市（或 辖区）。 实证上，可以某个城市群（如珠三角）为案例，考察现实中城市政府竞争对连锁酒店布局的影响，并建立计量模型，分析这种影响的程度。此外，通过对酒店进行问卷调查和深度访谈，掌握各酒店对政策税负的偏好，并建立空间计量模型，检验同一辖区内的酒店的偏好相似度是否高于不同辖区之间的酒店。 注释： 值得一提的是，劳恩哈特（ Launhardt）先于韦伯对工业区位论做出重要贡献，高兹（ Kautz）参考韦伯的模式建立了海港区位论，帕兰德（ Palander）则建立了一个市场区
31、竞争的区位理论，参见陆大道（ 1988） 区位论及区域分析方法，杨吾杨、梁进社（ 1997）高等经济地理学。 普雷德（ 1967）等还建立了行为区位论，开创了地理学的行为学派。 参见许学强、周一星、宁跃敏（ 1997）城市地理学和李小建等（ 1999）经济地理学。 设施区位和另类区位参见王铮等（ 2002）理论经济地理学，企业区位参见李小建等（ 1999）经济地理学。此外，旅游区位还参见保继刚（ 1994）对大型主题公园布局的研究。 / 空间经济学又称新经济地理学、地理经济学。 空间经济学开创者克鲁格曼 曾批评经济地理学的传统缺乏产密精确的理论模型，地理学家随后予以猛烈反击，以马丁和桑利（ Marti Sunley）为代表，批评经济学模型过度抽象而不切实际。我们认为，这场论战的深层次根源在于经济学家的傲慢（对现实的过度抽象而忽视其实用性）与地理学家的偏见（对区域特殊性的过度强调而忽视其一般性），因此，有必要促进两者的对话，以消除彼此的藩篱。 作文 开题报告
