1、基于项目点集中的农家乐设立模式探讨 摘要：文章提出了 “ 项目点集中的农家乐 ” 这一概念，依据农家乐设立时项目用地来源、工商登记形式、投资适格主体的不同，列举了围绕农户自家宅基地为中心开设、乡镇集体经济非公司制企业设立、集体经济组织以外的单位或者个人承包或租赁经营、通过建设用地运营设立四种农家乐设立模式，阐述了各模式运营方式、优缺点及适用性。本篇文章对于指导农家乐的设立与运营具有重要的参考意义。 关键词：项目；农家乐；农村建设用地；模式 实践中，设立农家乐有多种途径，常见的如通过租赁农村承包地来运营，这种农家乐规模往往比较小，能 提供的旅游项目不多，主要提供畜牧养殖、农业观光项目等，这类项目
2、的开展往往不改变农村承包地的性质。另有些农家乐规模比较大，提供的旅游项目比较多，这种农家乐类似于一个乡村宾馆或度假山庄，但这种农家乐的设立却不能单纯地依照租赁农村土地而实现，因为这类农家乐提供的一些旅游项目，比如宾馆住宿、会展、较大规模的餐饮服务，需要通过营造房屋才能实现。而营造房屋，土地的性质势必由农用地改变为建设用地，在未获相关审批手续的前提下，该举属非法，不仅导致项目无法开展，而且其营造的房屋也会作为违章建筑予以拆除。可见，探讨农家乐设立模 式，分析各类模式运营的可行性，列明优缺点，对于促进农家乐型乡村旅游的健康有序发展有着积极意义。 简历大全 一、 “ 项目点集中的农家乐 ” 概念的提
3、出 农家乐是指利用农村其所独有的田园景观、自然生态、农村文化及农民生活等资源，开展以体验农村生活为主题的吃农家饭、住农家屋、干农家活、享农家乐、购农家物等活动的乡村旅游项目。依据经营者的定位，其工商字号和名称核准登记可以采用诸如休闲山庄、农家乐园、渔家乐、农家世界、观光乐园等称谓。农家乐为吸引游客，可开展诸如畜牧养殖观光、农产品采摘、钓鱼体验、划船游乐、攀 岩登高、歌唱娱乐、农家住宿、餐饮、棋牌、主题会展等项目，若这些项目都集中在一个场所内，而且符合以体验农村生活这一休闲主题这样一种旅游形式，则可将其称为 “ 项目点集中的农家乐 ” ；相反，若这些项目是分散的，并未在一个固定经营场所内，则可将
4、其称为 “ 项目点分散的农家乐 ” 。项目点集中的农家乐表现为各类旅游项目都固定在经营场所里，这类似于一个游乐场，只要进入了游乐场，就能找到各类游乐项目；而项目点分散的农家乐，只是项目点与项目点的串联，如住在张三家，吃在李四家，接着到王五家承包的林地观光，再到赵六家的渔船上去体验捕鱼。项 目点集中的农家乐与项目点分散的农家乐相比较，其经营场所不变，各旅游项目开展稳健，从业人员固定。项目点集中的农家乐作为一个经营实体，须取得营业执照，而项目点分散的农家乐趋像旅行社开发的旅游产品，往往作为一条旅行社宣传的旅游线路作为销售。 二、设立模式分类参考 （一）项目用地来源 农家乐诸多项目的开展，都必须依托
5、乡村土地。其中建设项目用地，我国土地管理相关法律明确规定必须选择国有土地或农村集体建设用地：国有土地可通过出让或征用获得；农村集体建设用地的获得需符合乡镇规划，原属农用地的，需要办理农用地转建设 用地审批手续。农家乐有些不改变农用地属性的项目用地，可通过合法流转方式获得土地承包经营权。 （二）工商登记形式 农家乐作为一个经营实体，须取得工商营业执照方可营业。我国目前营业组织形式有个体工商户、个人独资企业等个体业主制，合伙制，公司制以及非公司制企业制等。不同的营业组织形式，在工商登记设立出资方式、承担责任方式等方面有不同的要求。 （三）投资适格主体 农家乐的举办需要由若干主体投资设立运营。常见的
6、比如农户家庭投资营业模式。某些文章提到有 “ 公司 +农户 ” 、 “ 公司 +社区（村委会） +农户 ” 、“ 政 府 +公司 +旅游协会 +旅行社 ” 模式；实践中，出现有浙江丽水遂昌长濂村农家乐股份制、浙江丽水遂昌县田铺村农家乐合作社模式、浙江富阳有限责任公司经营模式。 三、各类设立模式介绍 结合农家乐设立时项目用地来源、工商登记形式、投资适格主体的不同，列表四种模式如下： 思想汇报 分类参考思想汇报 模式开题报告 项目用地典型来源总结大全 典型的工商登记形式总结大全 典型的投资运营主体思想汇报 围绕自家宅基地为中心开设 宅基地 个体（农村）工商户 农户家庭 乡镇集体经济非公司制企业设立
7、思想汇报 农村集体经营性建设用地作文 非公司制企业形式总结大全 农村集体；开题报告 农村集体 +农户总结大全 集体经济组织以外的单位或者个人承包或租赁经营 承包获得的森林、山岭、草原、荒地、滩涂；招标、拍卖、公开协商等方式承包获得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地 有限公司；总结大全 合伙； 个体工商户作文 集体经济组织以外 的单位或者个人 +农户； 通过建设用地运营设立思想汇报 征用农用地；开题报告 农村集体建设用地使用权转让获得 公司开题报告 公司 +农村集体 （一）农户围绕自家宅基地为中心开设的农家乐模式。 农户自家宅基地建造的居住房屋属合法建筑，通过在房屋内部改造，可设置住宿设施、餐饮
8、设施或会议设施，为举办农家乐提供住宿项目、餐饮项目以及会议项目。在农户自家宅基地周边，本身可能就有农地。这些农地即使不属于自己承包的土地，也可以通过土地流转的方式从 本村其他农户获得宅基地周边的农地的使用权。在这些农地上，可开展不改变农用地性质的类似养殖观光、农产品采摘、钓鱼体验等旅游项目。以自家宅基地为中心开设的农家乐，主要由家庭成员提供服务，故可适合申请个体（农村）工商户登记营业。 该模式适合旅游项目点不太多，场地要求不太大，招徕游客人数不太多的“ 农家乐 ” 。 作文 （二）乡镇集体经济非公司制企业设立模式。 乡镇集体经济非公司制企业，即传统的乡镇企业 ，是指由集体经济组织作为出资人，按
9、照企业法人登记管理条例设立的非公司制企业法人。该类企业根植于乡村地域，开 办农家乐，具有天然的优势。首先，乡镇集体企业满足农村集体土地使用的资格。农家乐选址是在农村，但并不是所有的企业都能获得农村集体土地的使用权。依据我国土地管理法 43 条之规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅可依法经批准使用集体经济组织农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要土地的，必须依法申请使用国有土地。其次，乡镇集体企业便于提供农业资源，为农家乐的项目运作提供支持。乡镇集体企业的管理者往往就是乡村行政组织和领导，通过他们出面能容易筹集到农家乐某些项目运作可能需要的农具、植物种子、鱼苗等农业生产工 具和生产资料
10、。再次，乡镇集体企业便于为农家乐运作提供乡村劳动力，增加农民的收入。农家乐项目中农产品的培育、种植；鱼类、贝类的养殖；畜牧的驯养都需要经验丰富的农民。乡镇集体企业是村集体出资设立的企业，通过聘请村集体的农民作为企业员工，可以为这些聘请的农民提供工资收入，而且乡镇集体企业的盈利最终也会作为村集体所有成员的收入分配来源。 简历大全 乡镇集体企业开办 “ 农家乐 ” 场地选址，必须符合乡村建设用地规划。“ 农家乐 ” 有些项目，比如住宿、餐饮等需要建造房屋或租赁房屋来运营，因而这些项目必须布置在乡村规划的建设用地； 而 “ 农家乐 ” 有些项目，比如养殖、垂钓、耕种等，本身并没有改变农用地土地使用性
11、质，也可仍然布置在农用地中；实践中，为便于游客进入， “ 农家乐 ” 场地大多都靠近路旁。由此呈现出 “ 立足乡村建设用地范围，可跨越农用地，靠近路旁 ”的 “ 农家乐 ” 场地布局规律。 乡镇集体企业也可采用股份合作制的模式，所谓的股份合作制是指村集体农民可通过将自有的资源折价出资作为企业的投资入股，最终可按入股比例享受分红的一种模式，村集体农民自有折价出资的可以是土地的承包经营权 、现金、固定资产等。股份合作制下的农家乐设立模式，可避免传统村集体经济 组织企业由村集体行政组织支配和领导、产权界定模糊、内部管理粗放式等缺点，能更好地发挥入股村民的积极性，促进乡镇企业民主管理，建立合理的绩效考
12、核机制和分配机制。 （三）集体经济组织以外的单位或者个人承包或租赁经营模式。 集体经济组织以外的单位或个人欲通过承包森林、山岭等土地自然资源从事农家乐项目的开发，首先须辨明承包对象的所有权归属。我国物权法第 48 条规定，森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。因此，若欲承包用于开发农家乐的森林、山岭、草原、荒地、滩 涂等资源属于国家所有，那么承包方须通过与代表国家的国土资源部门签订土地使用权出让协议或承包协议，获得土地使用权、林权或草原使用权后，方可按照规划立项相关程序或承包土地的许可使用性质进行农家乐的开发建设；若欲承包的用于开发农家乐的森林、山
13、岭、草原、荒地、滩涂属于农民集体所有，依据我国土地管理法第 15条之规定，必须经村民会议三份之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报（镇）人民政府批准。 集体经济组织以外的单位或个人欲通过承包模式从事农家乐项目的开发，还须辨明承包对象的土地性质。我国农村土地承包法 明确规定，对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。因此集体经济组织以外的单位或个人可通过招投标或公开协商的方式获得荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地的承包经营。荒山、荒沟、荒丘、荒滩可通过不断开垦、耕植、土壤培育或挖掘造塘形成农家乐畜牧养殖、农产品耕种、渔业体验等游览观光项
14、目。 作文 集体经济组织以外的单位或个人作为受让方也可依据农村土地承包经营权流转管理办法之规定，通过与农村土地承包户签订流转合同，通过租赁的方式获得农村土地承包经营权，受让方应当依照 有关法律、法规的规定保护土地，禁止改变流转土地的农业用途。 集体经济组织以外的单位或者个人不属于当地农村村民，无法申请获得宅基地新建房屋。集体经济组织以外的单位或者个人通过承包或承租获得的土地也只能按照承包合同或土地流转合同的约定进行开发，而不能在土地上随意新建房屋。因此，某些需要新建房屋才能开展的农家乐项目，比如提供住宿、举办会议、开展室内活动等，通常只能靠租赁农村房屋或搭建临时建筑来开展。 集体经济组织以外的
15、单位或者个人也可采取与农户合作的方式来开办农家乐。集体经济组织以外的单位或个人可用除房产以外的现 金等出资，农户可以农村土地承包经营权折价入股作为出资。双方可以设立公司制的企业法人来运作。 总结大全 （四）通过建设用地运营设立农家乐模式。 涉及农家乐建设用地项目，依据我国土地管理法之规定，需依法申请使用国有土地或经批准的村庄、集镇建设用地。国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。实践中，若项目立项已审核通过，且符合建设规划条件，确需在农村集体所有的土地上开发农家乐性质的项目，往往是需先征收农民集体所有的土地，再将其作为国有土地出让作为项目建设用地的。征收农用地，需依法办
16、理 农用地转用审批，并依法对被征收土地的原用途给予补偿，若征收涉及到集体所有土地房屋拆迁事宜，需做好被拆迁人的安置工作、被拆迁的房屋予以现金补偿或房屋置换。 在土地利用总体规划确定的村庄、集镇集体建设用地规模范围内，进行项目开发的合适主体，依据我国土地管理法之规定，只有乡镇企业。但实践中，为依法保障集体经营性建设用地的流转，目前在城镇工矿建设规模范围外，除宅基地、集体公益事业建设用地，凡符合土地利用总体规划，依法取得并已经确权为经营性的集体建设用地，采取出让、转让等方式有偿转让和流转的，依据相关的司法解释 ，确 定为有效。也就是说即使不是乡镇企业的其他类型的企业，只要通过出让等方式获得的农村集
17、体建设用地使用权，也是合法的。这导致非乡镇企业的公司、企业也可介入农村地域内的项目运作，既有利于农家乐设立的主体多元化，也为农家乐扩大项目运作，开设各类建设用地项目，比如游乐设施、休息疗养设施、娱乐设施等提供了可行。因项目用地合法，农家乐建设项目里涉及住宿、餐饮而施工建设的宾馆、餐厅等非临时建筑，在施工完毕后也能办出房产证等权属证件。 通过对这些项目建筑的确权，使得项目的建设建筑不再单独依靠租赁而获得，可直接作出房产证，既为项 目的举办提供了一个稳定安全的场所，同时，确权后的建筑作为项目业主方的固定资产，在一定范围内能为项目业主方提供融资便利。 总结大全 四、总结 项目点集中的农家乐包含有诸多
18、休闲游乐项目，有些项目可以依靠农用地来进行，而有些项目运营用地属于建设用地。农村里的建设用地的获得，按照我国当前的法律，有着严格的主体准入条件、项目用地审批条件。当前农家乐设立运营中，存在着的诸如非法占用农地用、投资项目无法办理房产证、营业主体资质不健全、设立运营主体纠纷等诸多问题，都缘于农家乐设立模式选择的失误。因此在设立运营农家 乐项目时，应认真地参考项目用地来源、营业组织形式、投资运营主体等多方面的条件，选择合适可行的模式来设立运营农家乐。 注释： .1996 年 10 月 29 日，我国颁布的中华人民共和国乡镇企业法明文规定，乡镇企业是指农村集体经济组织或者农民投资为主，在乡镇 (包括
19、所辖村 )举办的承担支援农业义务的各类企业。 .2005 年 1 月 19 日，农业部颁布农村土地承包经营权流转管理办法，明文规定，承包方可依法采用入股方式将农村土地承包经营权部分或全部流转，承包方与发包方的承包关系不变，双方享有的权利与义务不 变。 . 详见浙江省高级人民关于推进农村土地流转和集体林权制度改革提供司法保障的意见（浙高法 2009250 号） . 依据房屋登记办法的相关规定，集体土地房产权属登记，须提交集体所有建设用地使用权证明、申请登记房屋符合城乡规划的证明、房屋测绘报告。还需提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。 参考文献： 张红霞、马雁军。乡村旅游（农家乐）发展现状与对策思路 以海南为例 J.海南大学学报人文社会科学版， 2010，（ 6）： 8-11. 俞富强。国内外 “ 农家乐 ” 发展的经验借鉴与 启示 J. 调研世界， 2011，（ 4）： 34-36. 简历大全 作者简介：龚正（ 1979.2-），浙江海洋学院管理学院教师，讲师职称，硕士研究生。研究方面：旅游规划、旅游法制。
