1、外资进入我国房地产市场利弊分析 近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的加快，房地产市场逐渐活跃，大量外资不断涌入我国房地产行业，并呈逐渐膨胀之势。据有关资料显示，房地产市场已成为外商直接投资的第二大行业。 2005 年外资房地产企业的实际投资规模为 54.2 亿美元，占全部行业实际利用外资的 9%。 2006年 1季度，实际使用外资金额 14.79亿美元，同比增长 47.7%，占比上升到 10.4%。另外，外资境内购房增长态势也十分明显。 2005年外资结汇购房 34.1亿美元，比 2001年增长 4.8倍。 2006年一季度，境外机构和个人购买境内 房地产结汇 12.49 亿美
2、元，增长 211.4%。外资已经成为我国房地产市场的重要参与者，其影响和作用不可忽视。 一、外资进入我国房地产市场利弊分析 （一）有利的一面 1、弥补了我国房地产行业资金不足，带来了先进的房地产金融运作理念。长期以来，我国房地产行业的主要融资模式过于单一，资金来源渠道狭窄，有 80%以上的资金直接或间接来源于银行贷款。而海外投资者的大量进入，尤其是具有金融投资性质的海外投资机构，不仅给我国带来了大量的资金，也带来了更多的房地产金融理念和金融工具，有利于丰富和 发展我国房地产金融体系，促进房地产金融创新。 2、加剧了房地产市场竞争，促进国内房地产企业不断提升自身能力。我国房地产市场是一块巨大的蛋
3、糕。外资的大量涌入会直接冲击国内各大房地产开发企业原有的利益分配，而中小开发企业则面临着更加严峻的生存挑战，这将迫使它们不断改进技术和设备、强化创新及管理理念，进一步提高房地产产品的供给水平，塑造品牌以提升自身的竞争能力。同时，优胜劣汰也推动了国内房地产企业之间的并购重组，提升了整个行业的水平。 3、提供了高品质的房地产商品，满足了消费者需要。海外房地产 开发企业具备雄厚的资金实力、先进的技术和开发理念、成熟的管理体系，能够在房地产规划、设计、开发、物业服务等环节做到更加科学合理，更富有人性化，从而为国内消费者提供高品质的房地产商品，满足人们对优质的办公环境和住宅的需要。 （二）不利的一面 1
4、、制约了我国宏观调控政策的有效性，增大了调控难度。由于外资在外汇、信贷、土地和产业政策等方面具有相应的优势，不仅可以有效逃避宏观政策的制约，而且迎合了国内房地产企业资金紧张的局面。通过向国内房地产企业融资，刺激了诸多国家信贷政策调控下的房地产投资企业 的发展。这在一定程度上抵消了宏观调控政策的实施效果。 2、加剧了房地产市场价格波动，助推了房地产价格上涨。外资的大规模进入，将推动非居民机构和个人购房的比例不断增加，容易形成较强的房地产市场 “ 标杆效应 ” ，推动国内房地产价格持续上涨。另外，高档住宅和商业地产的炒作，势必由于交易活跃和利润率攀高而挤压中低档房产的投资，造成中低档住宅市场供求失
5、衡，进一步抬高其市场价格。 3、加大了国际收支失衡和人民币升值压力，增加了金融体系风险。由于对人民币升值的预期，流入境内的外资特别是国际游资正不断增加， 这也进一步拉大了我国国际收支差额，加剧了人民币升值的压力。而一旦对人民币升值预期的消失，大量投机性资金就会撤离楼市，汇出国外，不仅会对以银行贷款为主要融资渠道的我国房地产行业造成致命打击，也会严重危及到我国金融体系的安全。 二、对策建议 （一）充分认识加强对外资进入房地产市场管制的必要性。房地产作为国民经济的支柱产业，其产业相关性高，带动性强，与金融业和人民生活联系密切。根据国际货币基金组织 2003 年各国汇兑安排与汇兑限制， 183个成员
6、中，有 137个成员对外资投资房地产进行管制，其中 既有发展中国家也有发达国家，既有货币可兑换国家也有不可自由兑换的国家。而我国作为发展中国家，人多地少，土地资源十分稀缺是基本国情，房地产业发展又正处于初级阶段，市场比较脆弱，法制还不健全。因此，加强对外资流入房地产的管制，不仅符合国际上大多数国家保证和促进房地产市场健康发展的通行做法，更是维护国家经济安全防止国民财富外流的需要。 （二）改革现行外汇管理体制，建立灵活的市场汇率机制，加强进出房地产行业外资的汇兑管理。要降低结汇的强制性，扩大售汇的自主性，形成相对中立的外汇管理政策框架，并采取较为灵活 的浮动汇率机制，从而在一定程度上消除人民币升
7、值的体制性压力，抑制境外投机性资本投机“ 人民币汇率 ” 的意图。同时，加强对境外资本流入和流出房地产行业及汇兑环节的管理，区分资本流入房地产行业的性质，重点限制短期投机性资本流入。 （三）调整产业政策，限制外资的过度流入。取消外资进入房地产领域享有的所得税减免、土地出让等优惠政策，对内外资实行统一的国民待遇。同时，加强对外资在我国境内开设房地产企业的身份审核，鼓励其直接参与房产的开发、建设，限制其对尾盘和整体收购后的销售经营或打包后进行外部融资。对于优质商业 项目，应适当控制外资的收购和经营，避免陷入外资的垄断性经营。 （四）综合运用税收、信贷等手段，加强和完善对房地产市场的宏观调控。在房地
8、产消费环节，对于非居民购房，要以自用为基本原则；对于购买多套住宅和短期内转手交易的境外非居民，应实施严格的管制措施，加大税收征收力度；针对外资基金大量进入商业地产，应及时制定针对外资进入商业物业的调控政策，提高营业税和收入所得税的比例。加强对房地产贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，提高境外投资者购买住房按揭贷款的比例，禁止境内银行为境外非居民个人和机构在境内购买商品 房提供按揭购房贷款及外汇抵押人民币购房贷款。 （五）建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。当前，我国对房地产市场的监测和管理手段仍相对落后，为防止外资大量流入房地产而引发各种风险，要加强对外资流入房地产市场的监测和预警。例如，通过建立外资购买房地产的登记体系，全程跟踪资金的流动，防止外资炒房；根据外资流动和房地产交易的有关数据设计一套科学的、可操作性和定量化的风险评价指标体系，以便及时掌握市场运行态势，制定有效的房地产市场调控政策和措施。
