1、太原市房地产业存在的问题及其对策研究 【摘 要】我国房地产业在逐步发展壮大的同时，也不断的趋向于完善。从整体上来看，房地产价格一直保持持续快速上升的趋势。本文对太原市房地产业进行了分析，针对存在的问题提出了相应的对策。 【关键词】太原市 房地产 问题 对策 太原市从 90年代开始房地产市场蓬勃发展，已成为太原经济的一个重要的增长点。伴随着房地产业的发展，太原市房地产业也存在不少问题。我们必须对太原市房地产业进行分析，针对存在的问题，研究相应的对策。 一、太原市房地产业存在的问题 （一）房地投资对我市经济未充分发挥其应有的作用 在发达国家和地区中，房地产业的发展所提供的社会财富，在国内生产总值所
2、占的比重都超过 10%，甚至高达 20%以上，已经成为国民经济的支柱产业。但目前我市房地产业其产值占国民生产总值的比重仅为 2%左右，低于全国 的 6 7%，距发达国家房地产成熟期 20 30%，更具有较大的差距。 （二）房地产产品比较单一且房地产市场细分程度不够 和全国比较发达的地区相比太原市的房地产市场还比较落后，房地产业规模小，开发能力相对薄弱，房地产开发的结构和层次较低。从供应角度看，虽说这几年太原市的房地产市场有了很大发展，但没有创新，房子好像是一个模子里刻出来似的，要盖高层全是高层，要造水景全是水景，没有一点儿个性。 （三）现行房地产业发展软环境制约其快速发展 房地产业涉及到管理的
3、政府部门较多，主要有 计划、规划、土地、建管、房地、人防、地震、环境保护等等十几个部门。随着改革的深入和行政审批制度的改革，各部门办事效率有了较大的提高和改善。但是由于整个宏观经济体制正处于深度改革、转轨和磨合时期，在项目审批、土地利用、有关规费方面还不尽如意。如宏观调控力度不强，全市总体发展模糊、项目审批各部门各自为政，沟通不足，协调不够、房地产业的收费项目仍然比较多、城市建设规划滞后、土地一级垄断不够。 （四）房屋二级市场尚未全面启动 太原市的房屋二级市场，近两年虽然交易量有了大幅增加，但相对于增量房而言 ，存量房交易量、交易额要小得多。 2006 年我市二手房交易套数为 3620 套，交
4、易面积 47.94 万平方米，同比分别增长 16.44%、 10.36%；增量房与存量房交易面积比为 ： 1； 与新建商品房成交量相比，二手房的交易面积、交易套数、交易金额数量很少。因此，太原市的二手房市场潜力还有待于进一步挖掘。同时，受税费调整等政策影响，作为房地产供应链的中间环节受阻，楼市交易的加速器作用不明显。 （五）次贷危机对太原市房地产投资的影响 美国次贷危机开始于房地产。 2006 年年底，风光了整整 5 年的 美国房地产终于从顶峰重重摔了下来，这条食物链也终于开始断裂。美国次贷危机爆发影响了全球。太原市的房地产投资也受到了影响，表现在以下几个方面：房地产开发投资增速放缓、商品住房
5、销售面积增幅回落，房地产交易量明显萎缩、住房价格总体维持稳定、房价走势平稳，房地产开发贷款增速下降。 （六）房地产金融体系不健全 尽管房地产融资渠道呈现多元化的发展趋势，但是这些渠道所提供的产品却难以满足市场需要。例如，单个资金信托计划不得超过 200份信托合同的限制，而且需要提供齐全的项目手续文件；房地产项目的银行信贷 审核也是比较严格、贷款条件也很苛刻。由于市场存在严重的资金供求失衡，从而直接导致了房地产融资成本的高涨，相当多的企业因资金链断裂而被迫出让项目，有的企业铤而走险借助地下金融或者进行资金 “ 寻租 ” 。这些不正常现象反映了由于房地产融资市场体系的不健全所导致的诸如金融创新不足
6、、监管限制过多、政策引导不利等诸多问题。监管当局在强调防范房地产金融风险的同时，却忽略了构建一个适合国情的、符合发展需要的、健全的房地产金融市场体系。 （七）房地产金融风险不容忽视 房地产开发企业高负债经营隐含财务风险；房地 产开发贷款融资渠道单一 ,假按揭现象时有发生；基层银行发放房地产贷款存在操作风险；土地开发贷款有较大信用风险。 （八）房地产投资规模增加结构欠佳 据 2006年太原市住房调查数据：太原市城市居民未来五年内有购房意向的，欲购普通商品住房和经济适用住房的居民占九成。与此同时，商品房供应结构仍有待优化。如何进一步加强市场保障性住房建设，优先满足中低收入居民的住房要求，适度控制商
7、业类用房建设，积极盘活资源，对其大量的空置面积制定必要的消化措施，应引起各级相关部门的重视。 二、促进太原市 房地产健康发展的对策 （一）树立房地产业投资的可持续发展观 首先建立房地产业可持续发展的时间观、空间观、系统观。从宏观方面看，应把房地产业放在整个国民经济的大舞台，分析对房地产业发展的有利因素和不利条件，不断探寻我国房地产业的可持续发展之路。从微观方面看，应分析城市内部的房地产结构、市场行情等的不同特点，制订房地产市场管理的政策和法规。房地产业的发展离不开资源的开发、国民经济的发展和社会消费，而资源、环境、经济、社会是相互联系的有机整体，是一个完整的系统。因此，房地产业可持续发展应树立
8、人口、 资源、环境、经济、社会协调发展的。 （二）调整供应结构，建立资源节约的新型房地产体系 根据太原市的实际情况，合理确定经济适用住房和廉租住房供应对象的具体收入线标准和范围，并做好其住房供应保障工作。一是增加普通商品房和经济适用房市场供应。二是加快工矿企业和旧城内棚户区改造步伐。三是严格控制新增建设用地供应总量，优化土地利用结构，认真执行土地利用总体规划和上地利用年度计划，控制新增建设用地供应量。四是进一步完善土地收购储备制度，建立土地收购、储备、拍卖的供地机制，政府垄断土地一级市场。 （三）推行房地产金融的创新 根据目前我国的房地产市场形势和宏观调控需要，为了增加房屋供给，抑制房价的过快
9、上涨，分散房地产金融风险，发展住房租赁市场，拓宽居民投资渠道，减少房屋投机需求考虑，当前尤其需要拓宽房地产融资渠道：一是尽快推出标准化的房地产投资信托产品 (REIT)，投资于成熟物业 ;二是利用已经推出的信贷资产证券化的思路，探索不动产证券化试点 ;三是探索以发行项目债来解决房地产开发过程中的阶段性资金需求。与此同时，有必要加快研究建立旨在分担住房抵押贷款风险的保险 (担保 )体系，不但要开发相关 产品，也要研究建立相关机构。不仅要服务于提高特定人群房屋购买力、实现购房愿望的政策目标，也要能分散银行住房贷款风险，规范住房信贷市场，为推动住房抵押贷款证券化规范发展奠定基础。 （四）加强房地产金
10、融风险防范体系建设 加强住房公积金管理。一是理顺政策性住房金融的组织管理体制。综合业内有关意见，成立全国统一的住房公积金管理中心；各地的住房公积金管理中心，按照各地经济发展程度以及资金归集和需求规模进行整合，成为全国住房公积金管理中心的分支机构。二是重新定位商业银行在政策性住房金融中的职能。将商 业银行由托管人角色转变为公积金直接管理者，独立运作住房公积金的归集、个人账户的管理、资金结算、信贷融资等金融业务，并承担贷款风险，防止违规操作。三是扩大住房公积金资金来源。 （五）实施积极稳健的宏观经济政策 在控制好 “ 源头 ” 以后，现在就到了 “ 中间层 ” 一房地产的运作市场。市场经济体制下的
11、经济的资源配置都是由市场机制自动调节的，但是由于房地产市场存在着信息不对称、不完全竞争等一些市场失灵的现象， “ 看不见的手 ” 的作用并不会很有效的发挥出来，有时就会导致房地产出现破坏性的震荡，这就需要政府适度的 宏观调控的引导，来指导其健康、有效的运行。 1.货币或金融政策方面 金融业参与房地产业的发展，无论对金融业本身，还是对房地产业发展都是至关重要的。应研究一套综合的、系统的房地产金融体系和房地产金融政策。如在信贷方面，应该严格执行信贷政策，落实项目资本金制度。 2.产业政策方面 稳定一级市场，盘活二级市场。在目前的太原市场上，新建商品房价格和存量房价格差距不明显，二级市场十分不发达。
12、前几年由于太原新房价格偏低，旧房需求明显不足，加之房地产二级市场交易税费偏高，手续繁琐复 杂，办证时间长等问题的存在，致使长期以来太原房地产二级市场不活跃。推进二手房市场首先要改变传统的 “ 一套房子一辈子 ” 的置业观念，扩大二手房市场需求。同时降低二手房交易门槛和税费标准，在己售公房上市的基础上，允许不可售公房差价交换 ;保护消费者的权益，刺激二手房市场的发展，从而促进一、二级市场的良性互动发展。租赁市场作为缓解住房问题的重要补充，应贯彻落实国家有关廉租住房的政策，进一步完善相关管理制度，出台一系列措施鼓励人们通过租赁解决住房问题，确保租赁市场健康发展。 3.财政政策方面 随着政府 职能的转变，政府由房地产供给者转变为基础设施建设者后，一方面，应不断强化财政投资对房地产业宏观调控中的投资导向作用，使房地产投资方向更明，效率更高。另一方面，应强化税收的调节作用。就消费方来说，目前房地产的总体税费负担仍然偏高，大大制约着居民的购房能力。政府可以考虑对购买商品房后短期即转让的所得税课以高税率。 参考文献： 2006 年太原市房地产市场运行报告 J.山西统计信息网， 2007. 赵爱忠 .太原市房地产业发展政策探析 .调研报告， 2006，（ 6） . 朱道林 .土地 管理学 M.北京：中国农业出版社， 1997.
