1、宏观经济运行与房地产业互动研究 摘 要 随着国民经济的飞速发展，房地产作为我国国民经济的重要产业，迅速成长为我国宏观经济发展的支柱性产业。房地产业迅猛发展的同时房价一路飙升，国家政府相继颁发了一系列政策、法规对房地产行业的泡沫进行控制和协调。本文以我国大陆地区的房地产业的发展情况、数据状况作为基础，将其与宏观经济数据进行分析，并以协整关系利率为基础分析宏观经济与房地产业之间的互动关系，并对房地产业对宏观经济运行的影响机制从多渠道进行分析和探讨。 关键词 宏观经济；房地产； GDP；协整关系 DOI10.13939/j.c 随着我国经济的飞速发展，经济体制不断完善，我国房地产业迎来了前所未有的发
2、展机遇，从 20 世纪末开始房地产行业迅速崛起，逐渐发展成为我国国民经济的支柱型产业，成为我国宏观经济运行和发展的重要支撑。我国房地产业迅猛发展的同时，带来的是房价的飙升，近几年来我国房价处于居高不下的状态，房地产泡沫形成，国家相继出台了一系列的政策、法规和办法对房地产业进行宏观调控和协调，努力维持宏观经济与房地产业之间的平衡。 1 房地产业发展概况 从 20世纪末我国开始实行住房分配走市场化道路以后，我国社 会在固定资产方面的投资就开始以每年 20%以上的速度增长。国民生产总值（以下简称 GDP）的增长，带动了社会上固定资产投资额的不断增加，从 19912010年 20年间，全社会用于固定资
3、产方面的投资从最初的占 GDP总额 25.7%，大幅度上升到近 70%，如下图所示。这足以证明全社会在固定资产方面的投资对 GDP 的推动作用越来越明显，其所占据的经济地位越来越重要。我国自1998 年开始推行住房分配市场化政策，有力地促进了房地产业的发展，自此以后在固定资产方面的投资在 GDP 中所占的比重不断增加，到 2010 年已经达到了 12%，其对宏观经济所具有的影响力也随之增强。 固定资产投资与 GDP 基本情况 房地产业属于基础产业的范畴，与其他行业如机械、建材、钢铁、金融等多种行业都密切相关，房地产等固定资产方面的投资不仅有利于改善民生，同时对推动社会经济的整体发展具有重要的作
4、用。同时，随着宏观经济的发展，经济水平的提高也带动着房地产业的发展，经济繁荣，人们生活水平提高，城镇化进程的加快，使得对房地产的需求从数量到规模都有所增加。在供不应求的市场经济环境下，必然会带来房价的上涨和租金的增加，从而为行业带来更高的利润，在高额 利润的刺激下，投资增加成为必然，在此种情况下，宏观经济的增长促进了房地产业的发展壮大。相反地，当经济发展处于低潮期，对房地产的需求量减小，带来固定资产价格的下跌，利润减少相应的投资额减少，会使经济衰退的境遇更加艰难。在2008 年，受金融危机的影响，很多城市房价大幅度下跌，房地产成交量降低。但是随着 2009 年经济形势的好转，房地产市场开始回暖
5、，房价不断高涨，迅猛增速，房地产泡沫形成，结构失衡，为国民经济的发展带来了负面的影响。近年来，随着我国城市化进程的加快，按照现代城镇化年均 1%的发展速度，我国要完成城市化 进程任重而道远，在未来的数十年中，房地产业仍然是支撑我国经济发展的重要动力。 2 对房地产业与宏观经济之间内在关系的分析 为了深入研究房地产投资与宏观经济之间的内在关系，本文选取了我国大陆地区房地产业投资以及 GDP 之间相关的统计数据，选取 19802009 年的数据序列，对数据序列同时取对数，记为房地产投资（ lnrei）序列和 GDP（ lngdp）序列，对房地产投资与 GDP 及 GDP 增长率之间的数量关系进行分
6、析： 检验结果表明房地产投资（ lnrei）序列和 GDP（ lngdp）序列二者 之间存在协整关系。对 lnrei序列和 lngdp序列采用格兰杰因果关系进行检验，结果表明二者互为格兰杰原因。通过误差修正模型进行检验，从检验结果可以看出 GDP变化不仅受房地产投资额变化的影响，同时还受到房地产投资值对均衡水平的偏离度的影响。同时，检验结果也表明， lnrei 序列与 GDP 增长率（ lgdpav）序列之间存在协整关系，然后对二者采用格兰杰因果关系进行检验，检验结果表明 lgdpav 是 lnrei 的格兰杰原因，说明 GDP 增长率的变化不仅受房地产投资额变化的影响，同时还受到房地产投资值
7、对均衡水平的偏离度的影响 。 从 lnrei 序列和 GDP（ lngdp）之间存在的协整关系中可以表明房地产投资值与我国国民生产总值之间的关系是保持在稳定均衡的关系的。从数据统计序列的分析来看，全社会在房地产开发方面每增加 1%的幅度， GDP会随之增加 0.58%左右，这足以说明房地产业的投资能够有效地推动我国 GDP 的增长。从因果关系看， GDP 与房地产开发投资之间互为成因，这也说明了国家宏观经济总量能够对房地产投资行为加以解释，而房地产投资也相应地促进宏观经济的运行和增长。 3 多角度分析房地产业对宏观经济的影响机制 3.1 消费投资角度 房地产兼具消费性和投资性，住房消费占居民消
8、费的重要比重。我国城镇家庭人均年消费性支出中，居住消费都占 10%以上，同时因为良好的保值和升值性，也使得房地产在居民资产组合中占有相当大的比重。统计资料表明，在居民财产中，房地产占近乎一半的比重，与人们生活密切相关。因此，房地产业产生的市场波动必然会直接影响居民所持有的资产整体价值，从而对居民的投资决策造成影响，最终影响宏观经济的运行。 3.2 银行信贷角度 房地产业资金密集，与金融业关系密切，国内以个人购房 为房地产市场的主流，个人住房贷款增长迅速，远高于房地产开发贷款。同时，房地产市场波动所带来的房产价值的变化直接影响国家在贷款方面的决策制定。房价上涨，房产价值升高，银行对信贷支持的力度
9、加大，促进房地产投资额度的增长，市场活跃度提高自然推动经济增长。但是在房地产泡沫产生并加大到一定程度，金融风险也会提高，为宏观经济运行留下安全隐患。 3.3 产业关联角度 房地产业与其他多个产业之间关系紧密，随着房地产业的向前发展，市场的波动变化，对关联产业具有直接或者间接的影响。对于钢铁、建材、机械等上游 产业来说，房地产开发规模和数量的增加会拉动这些产业的增长，从而促进经济增长。但是对于下游产业来说，房地产价格的提高会推动产业价格，影响整体物价。 3.4 市场调控角度 房地产调控是国家宏观调控的重要组成部分，近几年，我国国家政府对于房地产业的调控和协调出台了一系列的调控政策，而且政策刚性也在不断地增加。经济环境的复杂多变和市场调控政策的变化，对于房地产市场的参与者来说会在决策和行动上不断的调整，使市场波动更加频繁。市场的不稳定对于房地产业的健康平稳发展是不利的，对宏观经济的平稳运行也具有 不利的影响。 参考文献： 李伯含 .中国房地产业的市场结构与竞争行为研究 D.北京：中共中央党校， 2012. 张岑遥 .城市房地产价格中的地方政府因素：成因、机制和效应 J.中央财经大学学报， 2014（ 10） . 王骐骥 .论房地产拉动经济增长的缘由、问题及启动的近期方略 J.经济评论， 2013（ 5） .
