1、对个人住房担保贷款提前还贷行为的分析 【摘要】现个人向银行贷款买房，并以该房屋的相关权利作为担保已经成为中国个人买房的一种最普遍的方式。近来，受各方面因素影响，这种贷款中提前还款已经成为一种热潮。本人从个人住房担保贷款的法律本质出发，分析了提前还款热的原因和表现形式，同时以财务分析工具，对于提前还款应认定有效这一结论进行了原因探究。 【关键词】 按揭 贷款 担保 效力 净现值 中国人素有重土安迁的心理，能拥有一套自己的住宅被许多人视为一生中最重要的事情之一。但是中国现今的住宅情况却不容乐观。由于我国人口数量多，区域、城乡人口分布不均，导致城市房价居高不下。 90 年代后，市场经济进一步走向成熟
2、，许多国有单位在转制的同时，逐渐取消了福利、半福利分房，房屋已成为商品，参与到市场流通当中，房价也在市场机制的作用下一再攀升。购买一套普通住宅所需要的金额已为普通的中等收入的家庭所难以一次性承担。在这种形势下，向银行贷款买房，并以所买之房的相关权利作为担保，成为了大多数民众的首选。 但是，不可否认，个人住房担保贷款以其新颖独特的运作方式给大众带来诸多便利的同时，也存在其自身固有的弊病。近来，各地纷纷出现的“ 提前还贷 ” 的争议，即属此类。所谓提前还贷，是指借款人在约定的还款期限之前先行偿还部分或全部贷款。 一、对个人住房贷款提前还款的分析 个人住房贷款，即按揭，是舶来品，进入我国仅有十年左右
3、时间，并且我国属于大陆法系，与之起源国家 英国的法律体系有较大的不同，对其的的容纳难免会有疏漏之处。在司法实践中，个人住房 贷款暴露出了一些固有的弊病。其中，提前还款即属其中的一个争议点。 1、个人住房贷款提前还款的含义。在贷款业务中，最常见也是最棘手的问题莫过于贷款期限届满之后，贷款人不愿或没有能力偿还贷款。但是这两年的个人住房贷款出现了相反的现象，同样使银行难以处理。那就是购买住房的贷款人提前还款的行为。 、个人住房贷款提前还款的原因。纵观这两年以来提前还款行为的背景，笔者认为，大量促使个人住房贷款提前还款的原因如下： （ 1）家庭收入的增加。我国近两年来 GDP 持续增长，这意味着家庭收
4、入在不断地 增加，而且增加速度越来越快。个人或家庭有更多的余力来偿还贷款。 （ 2）我国利率持续走低是直接动因。 2002 年 2 月以来我国已连续八次降息。 2002 年 2 月 21 日这次降息后，个人住房抵押贷款较上次调整前利率又下降了 0.54%，下降幅度较大。一方面，由于个人住房抵押贷款市场利率的下降使得借款人能够以更低的成本融通资金。另一方面，由于连续八次降息后，我国贷款利率水平已经很低，再度降息的空间很小。因而，借款人将未到期的 “ 高利率贷款 ” 置换为 “ 低利率贷款 ” 就成为理性的选择。 （ 3）国有企业、单位虽然将房 改纳入体制改革之中，但是大多数单位并没有完全放手住房
5、福利，而是选择了住房公积金的货币补贴方式，这使得个人手中所能拿到的金钱大量地增多，还贷能力也相应地提高。 （ 4）从心理角度而言，中国人并不像西方人，习惯于 “ 今天花明天的钱 ” ，靠贷款过日子。 “ 寅吃卯粮 ” 会给大多数传统的中国人带来心理上的压力。在 “ 无债一身轻 ” 的心理作用引导下，大多数人选择提前还款。 二、个人住房贷款提前还款的法律效力 个人住房贷款提前还款的法律效力究竟如何？我国法律并没有具体条文对之进行规范，贷款合同中也通常只会 对滞期还款进行规制，而对提前还款常常遗漏。对其效力，理论界多持 “ 违约 ” 或者 “ 有效 ” 两种截然不同的看法。笔者认为，应当认定这种行
6、为是有效的。原因如下： 、由公平角度出发。贷款的种类有很多种，但是仅就个人住房贷款而言，当事人一方 借款人为商业银行，另一方 贷款人多为中等或中等以下收入的平民。这一点不难理解：试想，真正有能力能够一次性付清房款的富人们又怎么会选择贷款买房呢？所以一方面是财大气粗的银行，另一方面是平民，贷款条件的制定、实行，几乎全部都由银行掌握。这就是为什么贷款合同条款的组成多为格式 条款的原因。另外，在个人住房贷款的另一层法律关系 抵押担保关系中，贷款方是以房屋所有权或者所有权的请求权作为担保，而房屋对于贷款买房的平民的重要性自然不言而喻，在这种条件下，银行可以说是完全掌握了担保法律关系、贷款法律关系的主动
7、权，因此它也已经有比贷款人更多的自由和可能性来制定有利于自己的贷款、抵押担保条件。在这种情况下，针对疏漏的提前还款这一点，应当作出有利于贷款人 社会弱者的解释。否则有悖公平。 若将提前还款认定为违约，那么其产生的不公平还体现在对于我国合同法第 113 条的曲解上 。我国合同法第 113 条规定： “ 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于给对方造成的损失 ” ，这似乎为银行认定提前还款行为违约提供了依据。但是从财物管理学的角度来看，提前还贷并不会侵犯银行的利益。还是前面的例子，将风险与交易成本等因素考虑在内时，假设银行愿意以 5%的利率让贷款
8、人提前 28 年还贷，那么根据净现值的计算公式，我们可以算出银行对于还未收回的 83.8万元金额的净现值约为 35万，与原来的 33.4 万（由 40 万减去已还的近 6 万元折算成 2 年后的 6.5 万元所得）净现值相比，银行依旧可以获得一部分收益。并且由于银行可以利用这笔款项进行再贷款，银行方甚至可以获得更多的利益。 、与诚实信用原则相悖。诚实信用原则，一直被民法学者誉为 “ 帝王条款，君临全法域之基本原则。 ” 在市场经济尚不成熟的今天诚信原则在商业、法律行为中显得尤为重要。具体到银行的贷款业务中而言，不良贷款是当今银行面临的一大难题，已成为国家经济发展、企业改革的瓶颈之所在，也导致了
9、大量国有资产的流失。而个人住房担保贷款作为一项新的贷款种类，具有期限长、收益稳定等特点，自在中国实践中开展以来，一直在各个 商业银行个人贷款业务中占据绝对主要位置。如果认定个人住房担保贷款提前还款应收取罚息或者违约金，实在让人难以信服，也很有可能导致个人住房担保贷款客户的流失，正是考虑到这一点，多数反对提前还款的银行一直是 “ 雷声大而雨点小 ” ，并未采取实际严厉的措施。 、将提前还款认定为违约有欠审慎，不利于中国经济的发展。个人住房担保贷款在西方国家已经有了上百年的历史，除了贷款合同的完备之外，大多数国家还设有并行的保险和国家扶持来维护贷款人的利益。我国之所以在各项条件都欠缺的条件下还能迅
10、速推行这种制度，主要得益于中国人均收入与房价之间的巨大悬殊对比。但是如果一开始就强制个人获取贷款必须按照银行制定的规则，没有任何的变通，无疑会增加个人申请房屋贷款的顾虑，从而打击我们的房地产业，众所周知，美国的房屋贷款方式灵活，操作规范，美国的房屋贷款已占美国商业银行的 1/4，其形式已达 20多种。正是这样灵活的规范，使得美国的房地产业趋于成熟，成为美国的一大产业。同时，为了让人民真正的体会到在现行政策和条件下，生活水平与质量的提高。我们也有必要降低个人住房担保贷款过程中个人的顾虑，从而让更多人的住上房。安居是民富的基础，民富是国强的前提， 在中国现今的情况下，宜将个人住房贷款提前还款认定为有效。 【参考文献】 符启林：房地产法 M北京：法律出版社， 2004 230-231。 刘凝、赵梦：房屋买卖法律自助 M北京：北京出版社， 2004 35。 黄坚：个人住房贷款提前还款的法律思考 J中国房地产金融，2005(4)。 王福林、贾生华：个人住房抵押贷款提前还款风险及管理探悉 J财经市场， 2005(2)。 荆冰：提前还款是违约吗 J发展， 2002(8)。 史尚宽 ：民法总论 M台湾：正大印书馆， 1980 300。 王学文、刘亚敏、周群立：对分期付款和一次性付款二种付款方式的比较 J河北建筑科技学院学报 (社科版 )， 2005(3)。
