1、影响房地产价格的主导因素及调控策略分析 摘要： 关键词： 一、房地产价格的主要特征 1、单一性：房地产是一种特殊的商品，它不象普通商品一样可以通过买卖转移到任何地点使用，由于房地产的空间固定性和不可移动性，使各独立单位房地产的实际价值和使用价值不尽相同，从而其价格具有单一性。 2、权利多样性：房地产交易是一种权利关系的转移，房地产价格实质上是权利价格，因其交易方式多样性房地产价格的具有多种表现方式。 3、土地约束性：房地产品的价格差别取决于级差地租和房屋质量、档次等形成的建设成本，其供求的特殊性在于市场需求的无限性与土地供给有限性矛盾造成的严重供给约束。 二、影响房价上涨的需求因素分析 1.正
2、常需求下的房价 正常需求：一般情况下，随着地区经济的发展和人口数量的增加，部分消费者对房屋的需求数量和需求结构必然发生变化。如果消费者购买房地产的主要 目是将其作为一种普通的生活消费品来自己使用，并且年收入能够达到国际上所认可房价的 1/6-1/8，那么这种对房屋的需求就是一种正常需求。正常需求包括对房屋的首次需求和更新换代需求。 人口结构变化对房地产需求的影响：影响房地产正常需求的基本因素是人口数量及其结构变化，但这一因素要转化为对房地产的有效需求还需要居民支付能力的提高。当前中国房地产市场需求主要受到家庭收入、人口数量变化等相关因素的影响，在未来十年，城镇化、老龄化、代际差异和社会变革等因
3、素将会影响到家庭数目的变化，这将促使房地产需求达到一个新 的高度。 作文 居民收入增长对房地产需求的影响 居民收入增长是支撑房地产市场发展的重要支柱，家庭收入提高是把居民对房地产的潜在需求转化为有效需求的重要保证。 1998 年至 2008 年，城镇居民人均可支配收入由 5425元增长到 15781元，年均增长 19.1%，客观上具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由 1998 年的 18.7 平方米，提高到 2006 年的 27.1 平方米左右。 根据国际经验，人均 GDP在 1000美元左右时，是一国房地产行业迅猛发展的黄金阶段。 2004 年人均国内生产
4、总值（ GDP）已达到 1000 美元，这标志着居民消费已由生存型向发展型转变，对房屋更新换代的需求大量释放。 表 1 城镇居民可支配收入变化情况 开题报告 简历大全 总结大全 总结大全 总结大全 开题报告 思想汇报 思想汇报 开题报告 思想汇报 城镇居民人均可支配收入总结大全 总结大全 开题报告 简历大全 简历大全 开题报告 可支配收入增长率思想汇报 总结大全 开题报告 作文 开题报告 t 简历大全 作文 数据来源：国家统 计局 城市化进程引起的房地产需求 中国正处在城市化快速发展的阶段，城市化已成为我国未来社会经济发展的必然趋势，从 1998 年到 2008 年我国城镇化水平提高了 12
5、个百分点，期间城市化水平年均提高 1.2个百分点。城镇化水平每提高 1个百分点，农村劳动力转移规模约为 1000 万左右，城市化的加快发展与农村劳动力转移规模的增加将极大增加对住房的需求。另外城市空间形态的不断优化，城市的产业功能区域愈加明显，包括基础配套设施的建设和升级，都提供了大量对房地产的有效要求。 表 2城镇居民人口变化情况 总 结大全 思想汇报 思想汇报 思想汇报 总结大全 作文 简历大全 城镇居民人口数总结大全 简历大全 开题报告 t 作文 总结大全 思想汇报 作文 思想汇报 城市化率作文 开题报告 开题报告 开题报告 简历大全 简历大全 总结大全 思想汇报 数据来源：国家统计局
6、2.非正常需求下的房价 房地产市场供给结构扭曲引起供需失衡 房地产总体供给不断增长，但房地产供应结构存在不合理性。房地产业的发展突飞猛进，商品房成为住房建设的主体， 而经济适用房、廉租房等的建设进度，却因为缺乏投入等多种原因，没有实现相应的配套发展。一方面是保障性住房缺口巨大，建设或分配进展缓慢，广大中低收入者的住房需求没有得到根本性的解决；另一方面，相当比例的高收入阶层拥有多套住房，导致投资性和投机性需求旺盛，空置率高涨。数据显示，北京、上海和深圳等地许多楼盘空置率接近 50%，而国际公认的合理商品房空置率在 5%-10%之间，这几个城市正是房价的重灾区，说明中国房地产供需失衡与结构扭曲具有
7、相当的联系。 心理预期对房价的影响 索罗斯认为，市场价格与参与 者的预期之间是相互影响的，价格的决定中有可能包含市场参与者主观和非理性的一面，特别是房地产这样高投机的市场，投机者的价格预期很可能是不理性的。从众心理形成房价上涨的心理预期，而由于供给无弹性和需求的增长，直接引发了人们对房价正的预期，从而加大房地产投资，房价越涨，人们的购买欲望越强，造成 “ 恐慌性需求 ” 现象。房价上涨以后，一方面房地产商竞相通过土地拍卖市场高价拿地，造成地价节节攀升，房价预期价格也就上涨了；另一方面，既然预期房价看涨，开发商囤地、捂盘惜售的情况也就出现了。如此一来更是对房价高涨起到了推波助澜 的作用，导致了一
8、些城市房价出现非正常上涨。 总结大全 土地价格上涨引起房价的上涨 马克思说 :“ 土地价格对生产者来说是成本价格的要素 ”, “ 在生产上需用土地时 ,不论是用于农业上还是用于原料的开采上 ,土地所有权都会阻碍投在土地上面的各个资本之间的这种平均化过程 ,并攫取剩余价值的一部分 ,否则这一部分剩余价值是会进入平均化为一般利润率的过程 ” 。也就是说 ,作为生产要素的土地 ,其价格和级差地租是要进入产品成本的。在房地产开发过程中 ,开发商总是先获得土地的使用权 ,然后才能进行房屋开发和经营 ,土地 成本通过房屋媒介及市场的供求关系 ,最后形成房地产交易价格，所以一般来说，地价上涨必然引起房价上涨
9、。 我国地价过度上涨既有资源因素也有制度因素。就资源因素来看，当前住房需求快速增长，加剧了房地产开发土地供需矛盾。在经济较发达地区，因为国家对耕地严格控制，土地供给缺乏弹性和需求不断增长之间的矛盾尤为突出，土地资源的稀缺性、土地供给的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了区域地价上涨从而导致房价上涨。从制度因素来看，原本土地供给受自然供给的限制已经缺乏弹性， 而土地的供给由政府垄断，地方政府通过卖地能够很快获得未来几十年的土地租金而作为地方财政收人的主要来源，因此地方政府本能具有推 高土地价格的利益驱动，因此现行土地批租使地方政府具有操控土地市场
10、和土地价格的动力，应该是地价居高不下的一个最主要原因。 三、房地产调控主要策略 在市场经济条件下，供求关系是形成房地产价格的决定性因素。由于房地产市场是个竞争不充分的垄断竞争市场，而影响房地产供给和需求的因素很多，仅靠市场机制的作用难以实现供求的均衡，因此需要政府的政策干预，来影响市场供 给和需求，引导各市场主体对房地产市场形成合理的预期，以实现房地产市场资源的优化配置。 1、税收政策 房地产税收政策实际上是一个综合性政策，在房地产市场的不同环节设置不同的税种，可以起到不同的调控作用。税收政策对房地产价格的调控可以从以下 3个方面着手：一是在房地产开发环节，通过规范相关税费，减轻企业的负担和经
11、营成本，在一定程度上抑制价格飙升；二是通过加大流通环节的税赋，增大炒房成本，压缩获利空间，达到抑制投机的目标；三是改革房地产保有环节的税制，直接或间接地对保有房地产课税，减少利用房地产的收 益，比如在实行以家庭为单位的实名制基础上，对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率，拟制出于投机目的的房地产保有行为。房地产税收政策在一定程度上可以达到调控房地产价格的作用。 总结大全 2、信贷政策 从土地储备，到房地产开发、建设，再到房地产购买，每一个环节都离不开银行的信贷支持。针对房地产的信贷调控政策可以分为两类：一是直接作用于房地产开发企业的信贷政策，包括调节房地产开发企业自有资金比例和房地产开
12、发贷款利率等政策措施；二是直接作用于购房者的金融政策，包括调节住房按揭贷款首付比例 和按揭贷款利率等。 随着国内房价快速上涨，银行在房地产市场的竞争进一步加剧，各家银行为了争夺市场份额，让大量的银行信贷资金流入房地产市场，银行信贷快速扩张使得银行资金高度向房地产市场聚集，一定程度上推高了国内房价上涨、吹大了国内房地产市场的泡沫。 2010 年调控第一轮的着力点就是在资本层面，利用信贷政策收回流动性、降低开发商和投资型购房的杠杆率，挤出房价中的虚高成分。 3、土地政策 无论是开发商还是投机购房者，他们真正的投机对象是地租，房子不过是个载体而已，地价是房价的 “ 龙头 ” ，又是房 价的重要组成部
13、分，地价决定房价，房价反过来又会拉动地价的上升。在我国，土地是国家所有的，政府对土地一级市场是垄断的，所以土地价格在很大程度上不是在市场中形成的，其垄断价格的高低可以说 “ 只由购买者的购买欲和支付能力决定 ,而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关 ” 。 作文 数据显示 08年中国大约有 6亿城镇人口，按照家庭规模 3.2人来算，中国只有 1.9亿的城镇家庭。而从 91年到 08年，包括别墅、经济适用房和其他住宅在内，总共卖出去了 49亿平米的房子，如果每个家庭需要住 90平米的房子，只能覆盖 28.4%的城镇家庭，也就是说即使城镇家庭也只有 20%几的家庭能买得到房子，土地供应不足而购
14、买欲又旺盛，房价自然飙升。所以一般来说，如果政府增加土地供应，理论上会促使地价下降，进而导致房价下降。相关部门应根据房地产市场变化情况，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。 房价的飞涨，直接影响开发商和消费者对后市的预期，如果土地供应不是持续且明朗的推出，受房价预期上涨影响，土地拍卖价格仍会继续走高。在一个买方市场的拍卖场合上，非完全市场责任的国有企业有能力将地价不断推高直至他们认为应该达到的价 位。所以采用一次性报价方式确定土地中标人是降低土地拍卖中的虚浮因素的有效办法。 如果房地产开发企业 “ 囤积 ” 土地不及时开发，会进一步加剧房地产市场土地供求紧张程度，则政府仅
15、仅通过调节土地投放也难以实现调控房价的目标。在政府对囤地和土地闲置处理偏软的背景下，某些开发商通过股市等融资渠道获取大量资金，不断购买土地，形成区域垄断格局，然后通过控制开发速度和住房供给速度来控制房价，造成供不应求的假象，所以相关部门还应加强抑制开发商主动囤积土地的管理。 作文 四、结论和建议 住房是一种高附加 值的物品，又是城镇居民的生活必需品；同时，保障城镇居民的住房权利，是政府义不容辞的责任，因而也不应当通过完全市场竞争来达到住房供求均衡。要彻底改变房价过快上涨的局面，除了打压投机需求，还必须改变住房体制本身，即政府应该根据不同的置业需求提供不同的住宅，建立全社会的住房保障体系。 地价
16、的高低是由房地产市场本身确定的 ,政府对土地出让市场进行调控 ,主要的调控指标不应该是地价 ,而是土地出让量，土地出让量联系着整个房地产市场的供给和需求 ,是房地产市场运行的源头，因此 ,有效和持续的土地出让量和非功利的出让方式是 调控土地市场乃至整个房地产市场的直接因素。 参考文献： 曲波 .房地产经济波动理论与实证分析 M.北京 :中国大地出版社， 2003. 杨建荣，孙斌艺 .政策因素与中国房地产市场发展路径 J.财经研究，2004,(4):17-19. 林素钢 .宏观调控背景下的中国房地产价格分析 J.南通大学学报 社会科学版， 2006,(1):8-10. 洪银兴 ,葛扬 , 马克思地租、地价理论研究 (南京大学 ,江苏南京 210093). 刘琳 刘洪玉，地价与房价关系的经济学分析 . 简历大全 开题报告
