1、我国房地产开发融资新模式探讨 摘要：近年来，随着我国城市化进程的加快，住房需求迅速扩大，住房价格迅猛增长，国内现行的房地产发展模式已无法满足广大民众对住房的需求。本文根据项目融资的特点，就如何利用金融手段促进住房供给，提出了新的房产开发融资方式，对解决我国民众住房问题具有一定意义。 开题报告 关键词：保障性住房 ； 商品房； 融资模式 一、保障性住房开发融资新模式 （一）廉租房开发融资新模式 廉租房供给对象主要是经济收入低下，住房极其困难的社会成员。资金问题是廉租房建设的首要问题，廉租房由于其 “ 廉租 ” 性质，租金回报极低，无法满足资本市场对资金回报率的要求。因此，廉租房必须由政府主导，广
2、泛动用社会资金解决融资问题。 廉租房开发融资可采用 “ 廉租房建设经营 SPC-房地产公司 ” 模式。其具体内容和实施步骤是： 1、地方政府成立廉租房建设经营 SPC（特殊目的公司，以下简称“SPC” ），将政府廉租房预算资金全部转入 SPC，政府对 SPC 提供信用担保，提高其市场信用水平。廉租房 SPC代表政府实施廉租房项目的融资、开发及经营。 2、廉租房 SPC 从政府低价购置廉租房建设用地。 3、廉租房 SPC 将廉租房开发建设委托给专业房地产公司，采用 “BT”（建设、移交）项目融资方式建设。政府通过鼓励金融机构向廉租房开发企业发放中长期、低息贷款；成立专门的机构为廉租房项目融资提供
3、贷款担保或保险；对廉租房项目给予财政贴息、税收优惠、建立风险补偿金制度等优惠措施，降低廉租房开发建设成本，刺激廉租房建设投资。 作文 4、地产商完成廉租房二级开发后，由廉租房 SPC按事先确定价格全部收购廉租房源。廉租房 SPC将廉租房源委托给专门的廉租房运营公司运营，租金收入扣除运营费用后全部移交 SPC，用于偿还廉租房建设投入。 “ 廉租房建设经营 SPC-房地产公司 ” 模式实质上是由 SPC 与地产商之间签订一种 “ 无论提货与否均需付款 ” 性质的协议，一方面地产商规避了市场风险和信用风险，且可以获得合理的必要报酬，有利于激励地产商参与廉租房建设。另一方面， “BT” 项目融资方式使
4、房地产公司垫付了廉租房建设资金投入，可以一定程度上降低政府廉租房建设财 政负担，增加有效供给。需要强调的是，廉租房 SPC需公开财务数据，接受地方政府审计及社会监督；廉租房建设运营的收入、支出项之间的差额由廉租房 SPC支付，最终由财政廉租房预算资金来保障。 （二）经济适用房、两限房开发融资新模式 经济适用房、两限房供给对象主要是社会中低收入家庭。他们的收入水平在满足日常基本生活所需外，有些节余，但无力在商品房市场解决自身住房问题，需要政府予以适当帮助。因此，经济适用房、两限房供给可以由政府主导、金融机构组织，采用创新的融资模式，主要运用社会资金来解决融资问题。 经济适用房、两限房廉租房开发可
5、采用 “SPC -ABS（资产支持证券） ” 模式。由地方政府主导或金融机构组织成立 SPC， SPC 根据政府规划，主要采用 ABS融资模式进行经济适用房、两限房的融资，然后委托房地产开发商进行开发建设，以此解决城市中低收入家庭的住房问题。 ABS 融资是以房地产项目所拥有的资产为基础，以项目资产的未来现金收益为保证，通过在资本市场上发行高级债券来筹集资金的一种项目融资方式。它的优势在于利用证券市场信用等级高、安全性和流动性强、债券利率低等特点，降低发行债券筹集资金的成本。 “SPC -ABS” 融资模式具体内容和实施步骤是： 1、地方政府或金融机构主导成立经济适用房、两限房 SPC。政府以
6、较低价格向 SPC 公司供应经济适用房、两限房土地， SPC 委托聘用专业房地产开发公司进行项目开发管理。 2、负责项目管理的房地产开发公司在项目规划实施方案获批后实施项目开发并进行项目预销售确认，通过签订房屋预销售合同确定未来每一套房屋的购买人、购买价款及支付时间等。 3、 SPC 首先以合同协议的方式获得房地产项目公司拥有的未来现金收入的权利，然后以未来确定时间建成交付的 房屋作为基础资产，按照市场价格，根据项目资金需求状况分期发行房地产 ABS进行融资。在 ABS发行过程中，未来房屋的购买者根据自身经济状况优先认购不超过其可认购房屋价款总额的 ABS，房屋交付时，可用这些 ABS 及其产
7、生收益抵扣房款。没有被未来购买者认购的 ABS通过金融机构向证券市场公开发行，以取得项目开发融资。全部融资款项交由 SPC 管理， SPC 在支付土地价款后将剩余款项主要用于分期支付房产开发费用，确保项目完工。 4、房屋建成后由项目管理公司售予预先确定的合格购买者 , 销售收入在优先偿还 ABS 本金及 利息后全部移交 SPC,用于经济适用房或廉租房的滚动开发。 由于经济适用房、两限房价格低于市场价格，供不应求，销售回款自然不成问题，其融资的还本付息有将来确定时间、确定销售收入的保证，且能享受地方政府默示担保， ABS 信用等级较高，能够有效从资本市场募集资金，达到吸引金融机构参与经济适用房、
8、两限房融资的目的。 二、商品房开发融资新模式 商品房主要供给社会高收入家庭，这类群体可用于解决住房的资金相对较为宽裕，因此该群体的住房问题可以主要通过市场化的手段予以解决。新的商品房开发项目融资模式主 要分为以下三种： （一）直接融资模式。即房地产开发商（项目发起人）直接安排项目的融资，并直接承担其融资安排中相应的责任和义务。一方面，开发商与项目管理公司签订协议，由项目管理公司负责对房地产开发项目的建设和销售进行管理，开发商也可自行对项目进行管理；另一方面，开发商与融资方签订融资协议，由融资方提供贷款给开发项目。同时，开发商将自有资金注入开发项目，使项目得以启动。在项目的建设过程中，融资方通过
9、银行帐户对项目进展情况进行监控，并按与开发商的协议规定陆续注入后续资金。当项目建设成功并进入销售阶段时，项 目所取得的销售款项将按开发商与融资方的协议，一部分用于贷款本息的偿还，其余部分作为收益流向开发商。对于资信状况良好的开发商来说，直接安排融资模式可以获得相对较低成本的资金。 简历大全 （二） “ 产品支付 ” 融资的房地产开发模式。主要用于房地产公司代某组织开发某项房地产业务，其中以单位集资建房形式为主，其他想从事房地产开发业务的金融机构、中小投资者亦可 用该模式投资参与房地产开发。其实施步骤包括： 1、由金融机构或房地产投资者建立信托 SPV。信托 SPV 成立项目公司从事目标房地 产
10、项目的开发，委托聘用某个房地产公司对项目公司进行管理，并约定出具一定比例的房屋购买资金作为融资的基础。 ? 2、金融机构或房地产投资者交纳一定比例的房屋购买资金给信托 SPV，信托 SPV再根据生产支付协议将资金注入项目公司作为项目投资建设的股本金，项目开发资金不足部分由项目公司参照上述直接融资模式向金融机构贷款解决。项目公司承诺按一定方式安排产品支付，同时以项目资产和完工担保作为信用保证。 3、 SPV 的投资者拥有房屋购买与否的买入期权。房地产项目竣工后，SPV 的投资者如决定购买房屋，则项目公 司将按优惠价格将房屋直接销售给SPV 的投资者； SPV 的投资者如决定不购买房屋，则委托项目
11、公司按市场价格将房屋予以销售；所得销售收入在资偿还项目公司的债务后全部按比例返还给 SPV 的投资者。 这种模式的特点在于：项目还本付息的唯一来源是项目产品， SPV 的投资者拥有房屋购买与否的选择权，增加了灵活性。投资者购买部分或全部房产产品时，则会大大节省了销售费用。同时它要求项目公司提供最低生产量和最低质量标准的担保。 思想汇报 （三） ABS 融资模式。具体模式与经济适用房、两限房类似，所不同的是经济适用 房、两限房 ABS本质由政府主导，可以获得政府信用支持，信用等级自然较高。商品房 ABS由金融机构或房地产公司发起，需通过商业手段提高信用等级。采用 ABS 融资开发商业地产项目流程
12、如下： 1、组建 SPC。由金融机构或房地产公司组建房地产开发 SPC，成功组建SPC 是商业 ABS 顺利运作的根本前提。 2、 SPC 与项目结合。 SPC 以合同协议的方式获得房地产项目公司拥有的未来现金收入的权利。 3、 SPC 发行债券融资。 SPC 可直接在资本市场上通过一定的金融技术手段发行较高等级的债券筹集资金，然后把所筹 资金用于项目开发和建设。 4、 SPC 偿债。通过制度安排， SPC 可利用项目资产的未来现金收入清偿其在资本市场发行债券的本息，然后将剩余收益返还 SPC投资方，结束使命。 商品房 ABS 融资模式的优点在于：商品房开发前期，项目投资方即可获得以项目资产为
13、基础，以项目资产的未来现金收益为保证的低成本融资，且项目开发风险可以通过资本市场予以分散。 当下，住房问题已经成为影响人民群众，尤其是中、低收入人群生活水平的重要因素。以金融创新手段增加我国多层次住房的有效供给，不仅是民生根本之所在， 也是构建和谐社会的需要。相信在党和政府的正确领导下，调动金融机构、房地产开发公司等多方力量的积极性，广泛利用社会资金，在我国实现 “ 居者有其屋 ” 的伟大梦想定会实现！ 简历大全 参考文献： 张卫，梁平，赵迪 . 利用金融支持保障性住房建设研究 J .城乡建设，2009， 11 张俊 . 需从根本上转变房地产模式 N .证券时报， 2009 年 12 月 17 日 黄德忠 ,阳秋林 . 房地产项目融资模式的探讨 J .中小企业管理与科技，2009， 10 黄嵩 .房地产信托融资探析 J .中国房地产金融， 2005, 1 威廉姆 .布鲁格曼 .房地产融资与投资 M .辽宁大连：东北财经大学出版社， 2000 蒋先玲 . 项目融资 M .北京：中国金融出版社， 2009 开题报告
