1、房产测绘浅析 摘 要：房产测绘是一项政策性很强的法定测绘工作，其成果质量关系到房屋权利人的切身利益房产测绘工作起步较晚，其发展尚处在专业化和规范化建设的起步阶段。目前。房产测绘工作中存在的问题较多。有些问题已经成为消费者的投诉热点。因此房产测绘市场亟待整顿，成果质量亟待提高。 关键词：房产测绘 质量控制 房屋是人们生活、生产的必要场所。房产测绘作为保证房屋和房屋用地的有关信息客观、公正、完整、准确的重要手段，能有效地规范房地产市场的交易行为，提高房产管理的科学性和准确地切实保护当事人的合法权益，而成果质量作为房产测绘的命脉更显重要。 一、房产测绘的特点和作用 房产测绘是一项专业测绘，其与普通的
2、测绘有较大的差别，房产测绘成果产品多样，其成果一经被房地产主管机关确认，便具有法律效力。它是产权确认、处理产权纠纷的依据。房产测绘单位受政府或房屋权利、相关当事人的委托从事房产测绘活动，是随着 我国房产业的发展而兴盛起来的，因为它主要是为房产的各种管理服务的，房产测绘成果的作用归纳起来主要有以下几个方面： （一）法律方面的作用。房产测绘成果既是处理各种产权纠纷，恢复产权关系、确定产权的法定基础资料，也是房产各种管理的重要依据。（二）财政税收经济功能。房产测绘的成果是进行房产价格评估、房产契税的征收、房产租赁活动、交易活动的主要依据，也是进行房产抵押贷款，房产保险服务不可缺少的依据。（三）社会服
3、务、决策参谋功能。房产测绘调查后的成果，经过统计整理之后，可以派生出很多不可多得的资料，这些资料 会给城市的整体建设布局、住房制度的改革、老城区的改造、危旧房屋的改造等提供决策依据。也为城镇测绘、市政工程、公用事业、环保、绿化、社会治安、文教卫生、水利、旅游、地下管网、通讯、电、气等提供基础资料和有关信息。它的服务具有广泛性。 二、房产测绘成果质量的重要性 在这个城市建设飞速发展，寸土寸金的现实状况下，由于涉及到千家万户的切身利益，房地产测绘必然会随着测绘活动的深入而引发越来越多的房产测绘纠纷。如何最大限度地减少测绘单位的风险，尽量避免由于房屋面积测绘失实引起纠纷甚至诉讼，已成为整个 房产测绘
4、行业面临的最大挑战。而解决问题的关键就是大力提高房产测绘成果质量，加强测绘成果质量管理。 三、房产测绘的质量控制措施 所有标准、规范、实施细则或者暂行规定，基本原则都是一致的，但在有些具体问题上也不同程度的存在一些出入。这是因为考虑问题的角度不同，因而计算的依据和计算的方法也就不同，最终导致计算出来的商品房建筑面积不同。要做到对房产测绘的质量控制，首先应分析影响房产测绘质量的控制点，然后采取相应的质量控制措施。房产测绘的质量控制点包括：人员培训、仪器设备管理及资源配置、外业测绘和 内业数据处理。 （一）人员培训。房产测绘的人员包括外业测绘人员、内业计算和资料整理人员、产品检验人员，所有这些人员
5、均应该经过认真细致地培训。掌握一定的岗位技能，明确各自的职责和权限。 （二）外业测绘。 1.外业测绘工作准备。根据施工单位提供的竣工图或施工图，在计算机中绘出草图。并且标注商品楼设计的轴线尺寸、阳台尺寸、外墙厚度、保温板的位置及厚度等有关数据，将草图按一定比例打印出来，供外业使用。 2.外业数据采集。单层商品房无论建筑高度如何，均按一层计算建筑面积。外业实测建筑物外墙勒角以上的外 围水平尺寸。单层商品房内有部分楼层时也应实测其外围尺寸，一并计算建筑面积。多层或高层商品楼除实测外围尺寸外，还应测量结构有变化的部位的尺寸及顶层尺寸，尤其是有坡屋顶的还要测出不够 2.20m 层高应缩进的尺寸。 商品
6、楼内部的房屋开问、进深、内外墙厚度及阳台宽度、房屋层高均应实际测量。与商品楼主体相连的公用建筑部位也应实测其外围尺寸，如：雨篷（有柱的实测柱外围尺寸，无柱的测顶盖投影尺寸）、室外楼梯、走廊、檐廊等。外业还应检查竣工后商品楼的保温位置与设计是否相符，并实测其厚度，实测有困难时，可连同主体墙一 起实测。 （三）内业数据处理。 1.数据分析和误差处理。外业工作结束后，内业进行数据粗处理。首先比较外业测绘的实际尺寸与设计尺寸有无变化，若无变化，或有变化且变化在 5cm 以内，可视为施工误差。不必进行改正，则按设计尺寸进行计算。若变化超过 5cm 则需要分析产生该变化的原因，是外墙厚度变化、轴线尺寸作了
7、设计调整、还是施工出现偏差。根据不同的原因进行不同的调整。若是外墙厚度变化和设计调整，则按调整后的尺寸进行计算；若是由施工偏差引起的。则要按单元进行分配。对于设计相同的阳台，则按实际测量尺寸的平均值计 算阳台建筑面积。 2.内业计算和成果整理。按照调整的有关尺寸，在计算机中绘图，分别计算全楼的总建筑面积、每套商品房的套内建筑面积、全楼的总套内建筑面积以及全楼的公用建筑面积和公用建筑面积分摊系数。然后按照套内建筑面积和公用建筑面积分摊系数进行填表，由计算机自动计算各套分摊的公用建筑面积和各套的建筑面积即可。 四、结束语 房产测绘发展前景广阔，其质量只有在房产测绘管理、运作规范化、房产测绘单位及其从业人员具有优良的技术水平与职业道德，房产测绘成果管理措施完善、严格、系统的前提下才能真正实现测 绘质量管理的最优化，才能促进房产测绘行业的健康发展。 参考文献： 冯静浅 .议房产测绘市场化 J.河北企业 .2008（ 7） :20. 宋舟霞 .新形势下房产测绘单位面临的问题及对策研究 J.榆林学院学报 .2007（ 11） :15. 李凤陆 .房产测绘的内容和质量控制 .科技资讯 ,2008-01-13.
