1、房地产市场合理租售比的分析 摘要：本文运用两种方法来计算确定广州市房地产市场的合理租金，即直线折旧法和合理租售比法。在采集了一些数据后计算得出广州房地产市场的合理租金，对比分析当前广州市房屋出租租金现状，根据国际公认的健康的售价租金比标准，可知当前广州市房地产 “ 泡沫化 ” 的态势较为明显；同时还分析了可能的影响分析结果的因素。最后，就促进广州市房地产业健康发展提出了若干建议以供参考。 作文 关键词：房地产；合理租金；直线折旧法；合理租售比 1.前言 房屋租金维持在合理的一个范围内是房地产市场健康有序地运行的一个特 征和表现，也是房地产市场健康发展的一个重要因素。而衡量租金是否合理的一个重要
2、指标就是合理的租售比。统称的房屋租售比就是指同一时间、同一市场、同一区位、同类房租与房价之间的比例关系。租售比维持在一定的合理范围内房地产的发展才是健康稳定的，如果超出某个标准之外，就反映出房地产市场发展的某些不良迹象，下面运用两种不同模型，通过计算房地产市场的租售比，并结合当前广州市的租金水平，以达到对当前房地产发展状况作一个定性的认识。 2.直线折旧法 2.1 计算方法简介 在用这种计算方法进行计算时，租金应包括土地费、建 设费、管理费、维修费、折旧费、房产税、保险费、投资利息、租金损失、合理利润等。每使用面积的月折旧额由下式确定： 其中： P为商品房价格 (元 /m 建筑面积 ) 平面系
3、数： k=0.75 0.85一幢住宅中居室面积总和与建筑面积总和的百分比，是住宅设计时的技术经济指标之一，用字母 “k” 表示 d 为残值率，约取 0% 6%； N 为耐用时间 (70 年，以月计 ) 2.2 数据的采集 地段作文 房间布置开题报告 售价 面积思想汇报 龙口东路金碧 翡翠华庭开题报告 3 室 2 厅 2卫 140 万开题报告 t 128 华苑大厦天河区天河直作文 3 室 2 厅 1卫总结大全 87 万简历大全 109 总结大全 嘉怡苑天河北路总结大全 2 室 1 厅 1卫思想汇报 74 万作文 80 中怡城市花园天河北林思想汇报 1 室 0 厅 1卫 67 万总结大全 43 中
4、信公寓天河北路总结大全 2 室 2 厅 1卫作文 196 万思想汇报 124 总结大全 马场路力迅上筑商务公馆作文 1 室 0 厅 1卫思想汇报 49 万总结大全 35 茶园路 3 室 2 厅 1卫思想汇报 45 万 105 思想汇报 新港中路 350 号珠影作文 2 室 2 厅 1卫简历大全 48 万开题报告 t 82 思想汇报 天贵路与云山大道交界 4 室 2 厅 1卫总结大全 50 万作文 133 经计算，商品房的平均售价为 8663.85 元 /，计算时取为 P=8700元 /；建筑平面利用系数取为 k=0.8；按当前 50年设计使用年限，耐用时间取为 70 年；不再考虑房屋残值，即取
5、 d=0。因此，计算所得租金为：，此结果与实际情况出入较大，效果不胜理想。 3. 合理租售比法 3.1 计算方法简介 采用合理租售比法确定租金时，采用了下列原则和假设。 原则：针对同一商品房，当寿命期满时，选择购房所支付的费用与选择租房所需支付的全部费用相等。 假设：房屋出租连续，即不考虑空置情况且不考虑通货膨胀。 基本数学计算模型是：租房 n年本利和购房 n年本利和房屋残值 C；即： F1=F2+C 设：商品房售价为 P(元 /m2建筑面积 ) 相同商品房租金为 R(元 /月 .m使用面积 ) 平面系数为 k=0.75 0.85 银行利率为 I 房屋寿命为 n年 房屋残值为 C 情况 1：租
6、房 年度简历大全 1 思想汇报 2 3 简历大全 n 租金 A1 简历大全 12R 开题报告 12R 总结大全 12R 12R 年租金为： A1=12R； 则由此得出 n 年本利和为： 单位： (元 /m 使用面积 ) 情况 2：购房 年度 1 开题报告 t 2 总结大全 3 总结大全 思想汇报 n 作文 支出开题报告 P2+A2 A2 A2 开题报告 t A2 购房支出 :P2=基本房价 +税费 j=P/k+jP/k=P(1+j)/k。其中，税费 j包括交易税 0.8%、契税 2.5%、印花税。经常性年支出 :A2=维修费 (约0.2%P)+保险费 (约 0.1%P)=P/k 则 n年本利和
7、为 F2： ； 单位： (元 /m2 使用面积 ) 根据模型假设： F1=F2+C；代入有关数据，即可以求得 R/P 的值。 3.2 数据的采集和确定 仍取平面系数为 k=0.8；房屋寿命为 n=70 年；房屋残值为 C=0；购房税费取为： j=3.325%；维修费用率取为： =2.1% ；银行利率变化范围取为i=5% 8%。则将此数据代入模型： F1=F2+C；解得的合理租金与售价之比R/P 的范围 为： 1:129 :92 3.3 合理租金与实际调查的租金比较 根据上面的调查统计计算结果，广州市的商品房平均售价为：8663.85 元 /，则根据上述模型确定的合理租售比，合理租金的范围为：6
8、7.16 94.17 元 /。 实际租金的调查统计信息如下： 地段 房间布置 租金 面积 天河北东方之珠花园 3室 2厅 1 卫 4000.00125.00 天河北龙口西路 4室 2厅 2卫 4500.00145.00 天河区上社 1 室 1卫 520.0015.00 花都区新 华镇新区 2 室 1 厅 1卫 2600.0070.00 作文 番禺区祈福新村康怡居 4 室 2厅 2卫 2200.0080.00 白云区梅花园大家公寓 1 室 1厅 1卫 680.0018.00 海珠区保利红棉花园 2室 1厅 1 卫 1200.0040.00 荔湾区世纪广场 1室 1厅 1 卫 1600.0043.
9、00 天河区中山大道旁盈彩美居 1室 1卫 1050.0045.00 据此表求得平均租金为： R 32.30 元 /月 。 4. 简要分析 根据国际公认的健康的售价租金比应为 200： 1 至 300： 1，比值如低于200： 1，表明该区域的房产投资价值被低估，投资潜力较大；如超过 300：1，则意味房产投资价值相对变小，房产泡沫显现。如上表的调查统计显示，R/P 的值实际约为 268.3:1，接近 300:1。据此，可初步得出结论广州市近期房屋售价租金比已较为接近国际公认的警戒线，似乎有 “ 泡沫化 ” 的征兆。近观这几年广州市的房价上涨的态势，这种征兆是能在一定程度上反映总体经济的运行情
10、况的，但也有可能由于诸多原因导致分析结构结果有失偏颇。 5. 可能影响分析结果的因素 虽然统计结果表明广州市房地产有 “ 泡沫化 ” 的征兆。但是还是 存在一些因素会使得分析结果与现实出现偏差。这些因素分析如下： （ 1）对于商品房价格 P以及商品房实际租金 R 的调查统计信息而言，只是采集了广州市区内部分数据，因地处不同的地段，在租金上表现出较大的差异和离散性。 （ 2）相对商品房的价格 P而言，房屋的租金 R 相对比较稳定。广州市的房价在这几年飙升，发展很快，而相比之下，房屋出租价格确相对而言增长比较缓慢。也许房价在短短的时间内可能大幅度激增，但是租金的变化却十分微小，有时候甚至很长时间都
11、不会出现大的变化。因为房价并不是随着商品房价格变化而出现相 应变化，有时候房主为了减少房间的空置率，因出租的供求状况而对租金影响较大。 （ 3）调查时令会对分析结果产生影响。由于出租房屋有其相对最佳的时期，广州市的外来求职人口比较多，因此对出租屋需求较大一般出现在春节过后和暑假来临之际，这个时段的商品房租金也相对较高；而商品房售价 P确不一定受这个时节影响，商品 简历大全 房的价格跟整个房地产的发展情况息息相关，还跟国家经济政策因素有关，其价格影响因素更为复杂，不仅仅是跟商品房的供求关系有关。做本篇调查时，由于广州市的房价在近三年有了很大上升 后稍有下降，总的来说房价还是处在近几年以来的较高水
12、平。而调查时房屋出租业却并不是处于一个旺季的较高水平，因而导致 P相对 R的统计值较高，加紧了 “ 泡沫化 ” 的态势。 6. 结论分析及若干建议 计算模型的分析结果表明广州市房地产有 “ 泡沫化 ” 的发展态势，需要采取一些措施促进房地产业健康平稳发展。房地产泡沫的形成机制是由房地产内在属性决定的，土地资源实体的有限性和土地虚拟价格无限性的对立，土地资源的稀缺性和垄断性决定了房地产供给的有限性和信息不对称性，从而引发人们对房地产价格的预期走高，诱发投机行为产生。此外，房 地产泡沫的形成还有外在的许多因素。因此，要有效地防止泡沫经济的出现，确保房地产的健康发展，建议从以下几个方面努力： （ 1
13、）重点加强土地市场的国家宏观调控，强化土地管理和地价的监测，完善房地税制。土地管理部门应规范土地市场的管理，对划拨土地使用权的交易应做出严格限制与动态监控以减少多次加价转手的机会。要科学制定、严格按照土地利用规划用地；土地出让应采用土地招标、拍卖，严格限制以协议方式出让用地。建立土地储备制度，确保 “ 小型户 ” 、经济房、政策性住房的土地供给。 （ 2）借鉴一些西方国家对房屋 租赁价格进行控制的做法，最高房租政策不失为控制房价的一条途径，这种政策把住宅房屋的租金政策性控制在人们能够长期租赁的价位上， 解决了低收入人群长期的住宿问题， 相当于廉租房的功效，且不需要政府再投资兴建廉租房，可以在很
14、大程度上解决直接关系到民生的住房问题，可以解放很多 “ 房奴 ” 。 （ 3）要健全土地市场税费体系和纳税法律制度。税制的设置应遵循宽税基、少税种的原则。 “ 宽税基 ” 指的是税收的征收范围广，减免范围窄。即除了对公共、宗教、慈善等机构的房地产实行减免政策以外，其他凡是有或使用房地产者都要依法交纳房地 产税，这样可以为房地产税收保证充足而稳定的物质基础； “ 少税种 ” 主要是防止交叉征税，还可以降低管理成本，避免偷税逃税现象，从而得到稳定的税收收入。另外，还要针对中国城市目前房地产市场的现状，充分发挥国家经济杠杆作用，对不动产经济进行调节，开征遗产税和赠予税将弥补无偿转让房地产环节的税收缺位，促进社会公平。 参考文献 陈文龙 .最高房租政策是控制房价的一条途径 .商业文化， 2009 祁兆珍 .房租与房价的比价关系 . 理论探索与争鸣， 2003 总结大全 黄辉玲 .中国城市房地产市场理性发展研究， 2008 开题报告 简历大全
