1、房地产经济管理中存在的问题与应对策略 房地产经济管理中存在的问题与应对策略 一、引言 伴随着我国国民经济的发展和国家政策对房地产市场的放开管理，在短短的几十年发展中，房地产业在众多产业中脱颖而出，一跃成为国民经济产业体系中非常重要的组成部分。房地产业的迅速发展对于改善人民群众的居住条件有很大的作用，能带动相关产业的发展，增加地方政府的财政收入，推进经济的发展和建设小康社会的步伐。但是，当前正在繁荣发展的房地产业也存在着诸多问题，并成为社会群众关心的焦点和热点。房地产的发展速度过于迅猛，市场过热；房地产的中介、交易市场规范性不强；房地产产业化运行效果较弱，产业整体素质低；房地产企业抗风险 能力不
2、强，缺乏核心竞争力；房价居高不下，普通百姓买房压力大。 二、我国房地产经济管理的现状 房地产发展中的问题不仅是表面的经济问题，还是非常严重的社会问题，其持续、健康、稳定的发展直接关系到我国的国计民生，因此，其带来的影响不容小觑。在最近几年的发展中，政府加大了对房地产业的宏观经济管理力度，但是从目前我国房地产市场的运行情况来看，其所起到的作用微乎其微。房地产市场在开发的过程中，自身存在着一些深层次和根本性的问题，其在政府、市场自身规律的调整下并没有得到有效、彻底的纠正和解决。而目前，房地 产市场中，房价依旧在增长，甚至带来本文由收集整理更为严重的问题。 1.管理目标模糊不清，出台的政策不稳定。
3、（ 1）管理目标模糊。近年来，为了促进房地产市场的健康发展，实现供需平衡，抑制快速上涨的房价，满足人民群众的房屋需求，我国在房地产市场管理的政策上作出了很大调整。但是，由于我国当前正处于社会主义经济发展的初级阶段，对房地产市场中存在的一些问题，在长期的规划上和认识上还不够全面，要实现的具体目标还不是很清晰，甚至存在错误和片面性的认识，致使政策目标缺乏前瞻性。中长期规划思路和短期的政策手段 不一致，甚至会出现长期的规划和短期规划相违背的现象。其规划欠缺科学性和合理性，以及国家政策实施的不连续性，这不仅造成房地产业市场具有较大的波动，而且严重干扰了房地产市场的正常运行。另外，投机者也会趁着政策存在
4、的漏洞和缺陷，而制造市场的混乱，扰乱正常的市场秩序。 （ 2）政策缺乏连续稳定性。国家出台了一系列政策调控房价， 2005 年出台了的国八条， 2006 年又出台了国六条，加之一系列的税收、金融政策等的颁布。但是，房价并未随着政策的出台而下降，相反却稳步上升，这中间虽然有小幅度的下跌，但之后又迅速上涨，总 体还是呈上涨的趋势。从2004 年以来，国家一直在对房地产市场宏观调控，直到 2007 年，政府对房价调控狠下了一剂猛药，但是到 2008 年 9 月又无疾而终。后来政府针对刺激房地产出台了很多措施，但是直接的结果是导致 2009 年房价的暴涨。 （ 3）政策调控没有触及房地产问题的实质。调
5、控的手段过于单一，没有从根本上解决房地产业房价高涨的问题，政策的调整治标不治本，不利于稳定民生。其不仅在一定程度上浪费了国家的行政资源，前期出台政策降税费鼓励居民买房，后期出台二套房政策，打消了原本有需求购房者的购买欲望，而且前后矛 盾，没有给居民的购房计划提供帮助，反而使行业中的投机取巧者攫取利益。对国家的一系列调控，购房者和开发商开始慢慢感到麻木。依赖房地产发展改善国民经济结构的预估，在业内人士看来很难实现。如此下去，未来的房地产业肯定吸引不了消费者的眼球，最终的受害者却是群众。 2.管理流于形式，机制不完善。 （ 1）管理流于形式。我国的房地产经济已经有很多年的发展，如今，房地产仍然在我
6、国经济管理中处于焦点和重点的地位。尤其是在最近几年的房地产发展中，对房地产的妥善管理，政府花费了很大的心思，在短时间里政府出台的房地 产政策密集推行。但许多规定与政策都只是流于形式，难以落实，部门执行的不到位，甚至导致变形和失真的现象。其中一些政策可操作性不是很强，在房产界存在很大的争议，实施细则的制定颁布与实施原则的制定颁布出现不符。我国经济管理的措施一般采用自上而下的落实形式，这使地方政府与中央政府房地产两级管理、监督，其调控范围、职责没有明确的定位，出现断层或重复管理的现象，这都使得我国房地产行业的政策实施，大多由于地方与中央政府的合作出现了问题。 （ 2）过分依赖房地产业。作为国民经济
7、体系重要组成部分的房地产业，其相关产业链 较长，改革开放以来，房地产经济对推动我国经济发展方面起到了巨大的作用。尤其是在国际金融危机中，政府出台一系列的措施来刺激房地产发展，其所带来的房地产经济的率先复苏，对保持我国经济的稳步增长起到了积极作用。因此，我国很多地方政府纷纷把房地产业看作拉动当地经济的支柱产业，但是由于房地产业的不稳定性，依靠房地产业拉动的经济增长不具有可持续性。 各地政府看中了国际金融危机中房地产行业对经济增长的拉动作用，所以都将房地产业作为是当地的支柱产业。但是，过分依赖房地产业来拉动经济增长的作用不具有持久性和长期性。我 们要通过加大保障房的建设，以保障民生居住为目的，让居
8、者有其屋，遏制投机性需求、限制投资性需求以及支持改善性需求。 3.相关法规体系的不健全。我们从各个国家房地产市场的发展经验可以看出，保障房地产市场良性有序快速运行的基础和前提条件是完善的市场的法律法规体系。在房地产经济正处在这个快速发展初级阶段的我国，非常有必要健全房地产相关的法律法规建设。房地产市场管理的法律体系不仅要涉及最初的开发、建设和交易，同时还要对后期后续管理进行完善。目前，我国还没有出台能够覆盖整个房地产过程的市场管理法律。我国当前房地 产市场的法律法规建设，与现如今房地产高速发展的要求，存在明显的不符，从而导致越来越多的法律不能很好地实施，并合理地在房地产市场中运用。现今，我国主
9、要还是依靠政府的权威和力量对房地产市场的经济进行控制和管理，以国务院或国家部委办名义所颁发的文件占有很大的一部分，如新国十条、国八条等，缺乏法律所应有的稳定性、严肃性，且普遍适用性也不是很强。由于房地产业相配套的实施细则、条例不完备，造成房地产市场上执法不严、有法不依，陷入恶性循环，使法律应有的效力大打折扣。 三、对策分析 1.资金成本控制。控制 开发成本是房地产经济管理的关键，开发成本关系着房地产的经济效益和其使用价值。在项目可行性报告批复以后，要根据公司的情况综合考虑项目的投资额。正常的支出是比较容易控制，具有较大弹性的是业务费用的开销，其很难控制，不好掌握报账的标准。控制过程一般包括：增
10、强经办人的主人翁感，节约开支；运用制度的方式堵塞漏洞；在控制成本的过程中，要依据工程的具体状况具体分析，实施责任分包制，完善成本控制的制度。 2.制定长期发展规划。 （ 1）认识发展目标。目前，市场经济体制改革正处于不断深入的关键时期，发展方式和经 济结构都在面临着重大的调整。对于提高生活品质和解决普通民众的居住条件，促进我国经济转型和经济增长，房地产行业的可持续性发展具有重大作用，对于这一点，我们要有深刻的认识，并将其纳入经济发展的目标中。 （ 2）明确总体思路。我国还处于社会主义经济发展的初级阶段，这是我国目前的基本国情。在这一基本国情下，明确整体的发展思路和方向，不但要追求房地产经济发展
11、的短期利益和效应，还要规划并确立长期的发展目标，来满足不断增长的城镇化建设发展和城乡居民实际用房的需求，进而保障和促进我国国民经济的良性、和谐、良性发展。 （ 3）分解目标，对症下药。针对我国宏观经济管理的规划目标进行分解，为中短期的规划提供实践上的指导和政策支持，有利于理顺在房地产市场中复杂多变的关系和错综复杂的局面，并及时对症下药。例如，在我国人多地少的地区，要合理引导满足消费的房地产需求，担负起提供社会保障的责任，建立完善的住房保障体系。同时，对于炒房类房地产的投机取巧行为，要从金融、税收及其它方面进行严格限制。 3.完善相关法律法规体系。只有不断积累经验并经历一定的发展阶段，才能不断完
12、善法律法规体系。要实现我国房地产市场的持续健康发展，需要逐步建立和完善法律法规的建设，根据具体的国情，建立完整的有中国特色的房地产经济的法律体系，从而实现国家房地产经济管理行为的合法化、合理法和房地产市场运行过程的规范化。首先，对政府经济管理进行有效约束，尽可能地避免政府对房地产市场的运行进行过多的行政干预，防止给房地产市场经济秩序带来不良的负面影响。同时，切实保障我国房地产宏观调控体系的建立和顺利实施。不断完善建筑法、土地管理法、城市房地产管理法等相关法律建设，并出台相应的实施细则，积极促成房地产法的顺利出台，把房地产交易管理、开发建设管理、 相关的后期服务管理及中介服务管理等方面纳入规范化
13、的法律体系，并提高房地产行业相关政策的稳定性、严肃性和层次性，使整个房地产市场经济的管理有法可依。 4.建立健全管理机制。 （ 1）正确认识宏观调控的作用。我国房地产市场问题的解决不能依靠简单的行政命令调控，它有着深层次的原因。解决房地产市场现有局面的有效方法是改革房地产管理体制。这就要我们正确认识政府职能在市场经济发展中扮演的角色，调整并充分发挥政府的经济管理职能。政府要正视市场中存在的失灵现象，在市场自身调节功能充分发挥的同时，根据市场的具体 变化适当、适度地干预，具体问题具体分析，建立有利于房地产业合理、有效发展的运行管理机制。 （ 2）明确责任主体。明确地方与中央在房地产经济管理中的关
14、系，明确双方的责任主体，确立职责范围并做好监督。在积极贯彻中央对于房地产经济发展的政策措施的基础上，因地制宜，从本地房地产市场的实际情况出发，采取差异化措施，避免产生负面影响。同时，遏制土地财政，探索性地改革财税体制，减少地方财政对于房地产业的依赖，积极落实地方政府对国家房地产经济管理的政策。严厉打击官商结合的不法行为，做好典型的负面例子的警示宣传和正面案 例的推广，营造房地产发展的良好氛围，进而促进房地产行业健康、持续的发展。 四、结论与建议 我国的房地产经济管理是一项非常艰巨的任务，要想把它做好，必须要有完善的管理机制，有完善的法律法规，有连续性的房地产政策以及明确的管理目标。只有这样，才能使我国房地产行业的市场秩序得以规范，打击房地产市场中的投机行为，促进房地产行业的健康发展。
