1、投资性房地产公允价值后续计量模式探讨 提要根据最新会计准则的规定，投资性房地产的后续计量可采用成本模式和公允价值模式，不同模式对企业利润等方面产生不同影响。本文从投资性房地产后续计量模式选择出发，分析投资性房地产后续计量模式选择现状，并提出相应的建议。 关键词：投资性房地产；历史成本模式；公允价值模式 中图分类号： F23 文献标识码： A 一、投资性房地产后续计量模式选择现状 与我国原准则体系中历史成本计量占主导地位相比，新准则体系引入了公允价值模式，企业会计准则第 3 号 投资性房地产鲜明地体现了新准则体系这一重要特点，即允许采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，而不是单一地采用历史
2、成本模式。采用两种不同的计量模式对企业投资性房地产进行会计处理，必然对企业财务状况等方面产生不同的结果。在房地产大幅增值的背景下，采用公允价值计量方式对投资性房地产进行后续计量能够对财务报表产生有利的影响。然而，大多数公司仍决定采用历史成本 模式，究其原因，有以下几种： （一）条件严格。采取公允价值对投资性房地产进行后续计量应同时满足两个严格条件：首先，投资性房地产 “ 所在地 ” 一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区，这意味着企业只有在大中城市的投资性房地产才有按照公允价值进行会计计量。其次，同类或类似的房地产（如建筑物），是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、
3、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物。土地使用权是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。而由于地段、 楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易。可见，在投资性房地产准则中，禁止含有较多假设的估值技术的应用，并不是所有投资性房地产都可以采用公允价值。 （二）利润波动幅度加大。在成本模式下，如果存在减值迹象的，应当按照企业会计准则第 8 号 资产减值进行减值测试，计提相应的减值准备。同时，企业会计准则第 8 号 资产减值中也规定： “ 资产减值损失一经确认，在以后期间不得转回。 ” 这项规定明确了企业不得调整利润；而采用公允
4、价值模式计量，应当以资产负债日投资性房产的公允价值为基础调整其账 面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益。会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动。随此投资性房地产公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。 （三）加剧净利润与现金流背离程度。净利润作为权责发生制的 “ 产成品 ” ，只要在权责发生制的会计模式下，就存在净利润与现金流的相互背离。而公允价值计量方式的引入，使收益确定模式由偏重收入费用观转为偏重资产负债观，从而进一步弱化净利润与现金流之间的关系。在资产负债日，将投资性房地产的公允 价值变动计入当期损益，
5、对于增加的当期损益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的，故在没有现金流入或流出的情况下报告利润或损益的增减，无疑加大了公司利润分配的难度。 （四）信息成本较高。公允价值的确定是否合理是投资性房地产后续计量是否合理的关键。公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟性，公开市场报价还难以取得，因此对于采用公允价值进行会计计量的房地产开发上市公司，需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露房地产当期账面价值的 增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等。与历史成本相比，这个过程将会增大企业的信息成本。在企业无法直接衡量采用公允
6、价值计量模式的收益时，积极性肯定会受到很大影响，因此，从成本效益原则考虑，企业极有可能放弃公允价值计量方式。 （五）企业所得税可能增加的风险。新会计准则规定，采用公允价值计量的，在资产负债日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。那么，企业在首次采用公允价值计量后调增的当期收益是否需要征收所得税，国家税务总局未及时发布相关文件。 按目前税法来分析，在成本模式下，新会计准则 和税法的处理基本一致。但在公允价值模式下，二者存在明显的差异。若税法按实际成本确定投资性房地产的账面价值，不确认公允价值变化所产生的所得，并在对投资性房地产在计算所得税时，仍按计提折旧或摊销处理，这样，在公允价值模式下对税负
7、没有影响。但如果对公允价值计量后调增的当期收益征收所得税，无疑增加了公司的税负，公司就会权衡公允价值模式下给公司带来的收益与增加的税负之间的利益关系，作出是否采用公允价值模式的选择。故这种税负的影响是投资性房地产采用公允价值后续计量方式的一个不确定变量。 二、对投资性房地产运用 公允价值后续计量的几点建议 （一）加强公允价值理论研究，制定我国公允价值计量准则。公允价值在我国还是一个有待深入研究的领域，理论界对公允价值大多是零星分散的研究，散布在不同准则中的相关规定也存在一些不一致之处。对理论研究的缺失，特别是对公允价值概念及其外延研究的缺失，将极大地阻碍公允价值的应用与发展。因此，笔者认为制定
8、一个单独的公允价值计量准则并且进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件，加大对公允价值估价技术的研究，加强公允价值会计相关准则的探索、改进和完善。 （二） 加强会计职业判断，提高财务人员职业素质。公允价值的引入增加了大量的职业判断的内容，这对会计人员的职业判断能力提出了更高的要求，为鼓励公允价值在投资性房地产的运用，必须加强对会计人员有关公允价值的教育和培训，提高我国会计人员整体职业判断水平；另一方面公允价值应用中大量不确定因素的使用，为企业利润操纵提供了方便，这就要求我们加强会计人员的守法意识和道德教育。从主观上消除利润操纵的动机，是杜绝利用公允价值操纵利润的根本措施。 （
9、三）完善公允价值信息披露。在投资性房地产准则中较少涉及公允价值计量披露的条款 ，主要强调披露公允价值的确定方法和依据。而上市公司对于公允价值信息的披露处于原始自发状态，公司披露与否，披露的多少及详细程度都由公司自己决定。故国家应进一步明确公允价值计量披露的相关问题，不仅包括公允价值的确定方法，还应增加公允价值的估计假设、已可以采用公允价值计量而未用公允价值计量的原因披露等，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护广大投资者等利益相关者的利益。 综上所述，公允价值模式计量的采用可以与国际会计准则基本接轨，方便投资者横向对比国内、国外企业的价值。同时，公允价值的运用能使企业的财 务状况和经营业绩等信息得到更加公允的反应，能有效地增强会计信息的相关性和信息质量，有利于公司股票在证券市场上获得更加公允的定价。因此，应当鼓励公允价值计量模式在投资性房地产后续计量中的应用。笔者认为，应进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件，在推动采用公允价值后续计量模式的过程中，必须加强准则的宣传与指引，提高投资者、债权人等众多利益相关者甄别会计信息的能力；同时，加强监管和职业道德建设，从而加强公允价值计量和披露的可靠性。 （作者单位：云南财经大学会计学院）
