1、投资性房地产准则相关问题探讨 考虑到投资性房地产用于出租或持有待增值的特性，最新颁布实施的企业会计准则（以下简称新准则）首次将其与企业自用的房地产（包括固定资产中的房屋建筑物和无形资产中的土地使用权）和房地产开发企业作为存货的房地产（即开发产品）区别开来。投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，并采用具体会计准则（即企业会计准则第 3 号 投资性房地产）、企业会计准则应用指南（即企业会计准则第 3 号 投资性房地产应用指南和附录：会计科目和主要账务处理）以及企业会计准则讲解等形式专门进行了规范。为了方便表述，本文将上述四 项与投资性房地产规范有关的内容统称为投资性房地产准则。 除了对投资性房地
2、产从概念上进行严格定义并明确其确认条件外，投资性房地产准则的另外一个亮点是首次适度引入了公允价值后续计量模式，基本实现了与国际会计准则的趋同。之所以说我国的投资性房地产准则目前只做到了与国际会计准则的基本趋同，是因为我国的投资性房地产准则对于公允价值后续计量模式的应用做了很多限制性规定，一方面要求只能在满足一定的条件下才能采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，另一方面规定已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式 转为成本模式，同时规定同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。 一、投资性房地产确认个案分析 以采用化整为零方式出租的房地
3、产为例 在现实经济生活中，企业往往将某项自有的房地产采取化整为零的方式出租给多个客户（商户），最典型的情况就是大型百货商场将拥有独立产权的某层物业出租给某些品牌专柜使用。由于单个铺位并没有独立的产权，因此无法单独出售，而且企业出于应对市场变化的考虑，往往不断调整不同客户（商户）的实际租赁面积和租赁位置，并因客户（商户）进场的 时间可能有先有后使得各铺位的租赁起始日不断变化，个别或某些铺位在某个时点甚至会出现暂时停租的现象。 本文认为这类房地产应被确认为投资性房地产，因为我们不能因为单个铺位没有独立的产权而否定整层房地产的单独可计量性和可出售性。根据新准则所确定的原则，某项资产是否应得到确认关键
4、看两个方面：一是是否符合该项资产的定义。二是是否满足该项资产的确认条件。以化整为零方式出租的房地产虽然部分铺位可能在某个时点处于停租状态，但就整项资产来说，其赚取租金的根本目的并没有改变。只要暂未出租的铺位并没有被企业自用且可预见 在较短的时间内将被出租出去的话，该项房地产就符合投资性房地产的定义，至于有关经济利益很可能流入企业以及成本能够可靠地计量这两个确认条件就不言自喻了。 二、从防止盈余管理的角度探讨投资性房地产后续计量模式变更的政策适用性 投资性房地产准则规定投资性房地产后续计量模式的变更只允许出现一种情况：即从成本模式变更为公允价值模式，而不能从公允价值模式再变更为成本模式。另外，同
5、一企业对其所有的投资性房地产只能采用一种后续计量模式而不能同时采用成本模式和公允价值两种模式。但在现实经济生活中，可能会出现 例外情况。 1、可能出现的两种情况 （ 1）某企业在首次执行新准则时，认为其所有的投资性房地产满足采用公允价值模式计量的条件并决定采用公允价值模式计量，随后的某一天，该企业新增了一部分房地产并将其出租，但其中某些新增的投资性房地产尚不能满足采用公允价值模式计量的条件。 （ 2）某企业在首次执行新准则时并没有投资性房地产，某一天，该企业新增了一部分投资性房地产，且这些投资性房地产均满足采用公允价值模式计量的条件，该企业决定采用公允价值模式对其进行计量。随后的某一天，该企业
6、又新增了另外 一部分房地产并将其出租，但其中某些新增的投资性房地产尚不能满足采用公允价值模式计量的条件。 2、针对上述两种情况，只可能存在两种选择 （ 1）第一种选择是允许对原已采用公允价值模式计量的投资性房地产继续采用公允价值模式进行后续计量，对新增的投资性房地产则允许同时采用成本模式进行后续计量。 （ 2）第二种选择是将原已采用公允价值模式计量的投资性房地产变更为成本模式计量，并对新增的投资性房地产也采用成本模式进行后续计量。 显而易见，不管企业最终做何选择都是与投资性房地产准则的 上述规定相违背的。因此，本文认为，投资性房地产准则需尽快对此做出修正，否则，当上述情况在现实经济生活中真正出
7、现时，企业将无所适从。 3、优化选择 对于上述两种处理方法，本文认为第一种处理方法更科学，即允许企业对满足不同条件的投资性房地产分别采取成本模式和公允价值模式进行后续计量，这样不仅可以避免企业所采用的投资性房地产会计政策（或会计处理方法）出现人为的重大变更，还有利于防止企业利用这种会计政策的变更操纵利润。 同时，为了防止企业利用上述情况下选择两种计量模式的较大空间来操纵盈 余，一方面应该继续坚持对已采用公允价值模式计量的投资性房地产不能再变更为成本模式计量这一做法，另一方面还应该规定企业对于今后新增的与其已采用公允价值模式计量的投资性房地产，同类或类似的投资性房地产以及其他满足采用公允价值模式
8、计量的投资性房地产必须采用公允价值模式计量，不得采用成本模式计量。 三、投资性房地产在不同计量模式下的累计财务影响实证比较 投资性房地产准则规定：采用成本模式计量的投资性房地产所计提的折旧（摊销）和处置时的账面价值均通过 “ 其他业务成本 ” 科目反映，但处置收入则记入 “ 其他 业务收入 ” 科目；采用公允价值模式计量的投资性房地产在处置时需首先进行上述处理，还需将该投资性房地产的累计公允价值变动记入 “ 其他业务收入 ” 科目，若存在首次执行日或转换日计入资本公积的金额也需一并记入 “ 其他业务收入 ” 科目。 下面将以某项投资性房地产的公允价值分别处于不断升值和贬值的经济背景为例，对不同
9、计量模式下投资性房地产的日常核算及其处置的累计财务影响通过实证比较进行分析。 实证一：房产升值背景 206 年 6 月，甲企业打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲企业准备 将其出租，以赚取租金收入。出租 000， 206 年 10月，甲企业完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。 206 年 12 月，甲企业与乙企业签订了经营租赁协议，将其原办公楼整体出租给乙企业使用，租赁期开始日为 207 年 1 月 1 日，租赁期限为 3 年。 207 年 1 月 1 日，该办公楼的公允价值为 6000万元，其原价为 4000，已提折旧 1000万元，使用寿命为 20 年，预计净残值为 0。按
10、照经营租赁合同约定，乙企业每年支付甲企业租金 500 万元。 207 年、 208 年和 209 年底，该办公楼的公允价值分别为 6800 万元、 8000 万元和 9500 万元。 209 年 12 月 31 日，租赁期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并以公允价值 9500 万元出售，出售款项已收讫。假设甲企业于 207 年 1 月 1 日起分别采用成本模式（假设按照直线法计提折旧）和公允价值模式对上述投资性房地产进行后续计量，其累计财务影响差异（见表 1）。 实证二：房产贬值背景 假设上例中的办公楼出租 000， 207 年 1 月 1 日的公允价值为 2900 万元，且 207 年、
11、208 年和 209 年底的公允价值分别为 2750万元、 2550万元和 2450万元。 209 年 12月 31日，租赁 期届满，甲企业收回该项投资性房地产，并以公允价值 2150 万元出售，出售款项已收讫。其他条件与上例相同。该投资性房地产（办公楼）的累计财务影响（见表 2）。 通过上述实证比较不难看出，不管投资性房地产的公允价值如何变化，企业采用公允价值模式和成本模式核算其投资性房地产所确认的累计公允价值变动损益和累计营业利润是完全相同的，只是在时间顺序上有先有后罢了，这种利润确认的时间性差异正是公允价值模式与成本模式的本质区别。 同时，我们也不难发现，虽然公允价值模式与成本模式累计确
12、认的营业利润完 全相同，但企业按公允价值模式计量投资性房地产所累计确认的其他业务收入和其他业务成本与成本模式出现了较大差异。以投资性房地产处于不断升值的经济背景为例，公允价值模式下企业累计确认的其他业务收入总额和其他业务成本总额超过成本模式 5000 万元，该差额的形成可分解为以下两个部分：（ 1）首次确认该项投资性房地产时计入 “ 资本公积 ”科目的公允价值变动 3000 万元；（ 2）该项投资性房地产被处置前累计计入公允价值变动损益 2000 万元。 正是由于所采用的会计核算方法不同，使得企业在核算投资性房地产时造成了收入、费用和 利润等会计要素的确认结果出现了重大差异。本文认为，从会计信
13、息可比性的角度来看，上述差异的出现可能会在收入、费用、毛利率、费用占收入比重、利润占收入比重等企业的经营及财务指标的增减趋势以及结构比重变化等方面给会计信息的使用者造成诸多重大误解。为了避免上述差异的出现，关键要重新规范公允价值模式下投资性房地产处置的账务处理方法。因此，有必要重新审视投资性房地产准则确定的关于公允价值模式下投资性房地产处置的账务处理规范。 四、对公允价值模式下投资性房地产的账务处理建议 根据企业会计准则第 14 号 收入的有关规定，投资性房地产的处置收入本质上属于销售商品收入。不论企业采用何种模式（公允价值模式或成本模式）对其投资性房地产进行后续计量，企业处置其投资性房地产所
14、流入的经济利益金额事实上是一致的，因此，企业处置其投资性房地产所确认的收入（其他业务收入）金额也应该是一致的。 鉴于此，本文认为按下述方法对公允价值模式下处置投资性房地产进行账务处理比投资性房地产准则的相关规定更为妥当：一是按实际收到的金额，借记 “ 银行存款 ” 等科目，贷记 “ 其他业务收入 ” 科目。二是将该项投资性房地产累计记入公允价值变动 损益的金额冲销其累计公允价值变动，借记或贷记 “ 公允价值变动损益 ” 科目，贷记或借记 “ 投资性房地产 公允价值变动 ” 科目。三是将该项投资性房地产在转换日或新准则的首次执行日记入资本公积的金额冲销其成本，借记 “ 资本公积 其他资本公积 ” ，贷记 “ 投资性房地产 成本 ” 科目。四是将进行上述账务处理后该项投资性房地产的账面余额（即该项投资性房地产在转换日或新准则的首次执行日按成本模式计量的账面余额）确认为成本，借记 “ 其他业务成本 ”科目，贷记 “ 投资性房地产 成本 ” 科目。 经验算，按照上述方法进行账务处理后，不 管投资性房地产的公允价值如何变化，企业采用公允价值模式核算其投资性房地产所产生的其他业务收入、公允价值变动损益、其他业务成本和营业利润等损益类项目的累计金额和采用成本模式核算是完全相同的。
