1、桂南房地产统一市场构建初探 【摘要】广西 “ 十一五 ” 规划提出，要加快广西桂南沿海地区的开放与开发，促进泛北部湾经济区的形成，发挥沿海地区在广西发展中的带动作用。而桂南沿海地区的房地产建设更是对泛北部湾经济区的建设起到重要的推动作用。本文旨在探讨建立桂南房地产统一市场的可能性，提出在建设统一市场过程中存在的问题，并就问题的解决提出一些可行性建议。 【关键词】桂南 房地产 统一市场 在桂南沿海经济区的建设中，南宁、北海、钦州、防城四个独立的城市要想产生内在互动机制，从而形成真正具有竞争力和吸引力的城市集群，必定离不开房地产业的良性发展。因而建设桂南房地产统一市场就凸现其必要性和重要性。 一、
2、桂南加强房地产合作的基础 在新世纪伊始，借着中国东盟自由贸易区建设的良机，我区的经济，特别是桂南沿海经济地区的经济步入了高速增长的时期，也带动了桂南房地产业的迅猛发展。桂南沿海经济地区作为广西发展最为迅速的区内经济区域带，已经存在 了合作建设统一房地产业的基础。首先桂南的经济状况在广西首屈一指，这四个城市的面积和人口分别只占广西的 17.69%和 24.97%，但是根据广西 2006 年的统计数据显示，它们的国民生产总值、全社会固定资产投资总额和城乡居民储蓄存款分别占全区的 31.2%、 33.63%、 35%，由此桂南的经济实力可见一斑。其中南宁市在 2004年的房地产投资额为 66亿元，
3、2005年更是达到了 105亿元，接近了全区当年房地产投资额 286亿元的一半。因此，在广西独占鳌头的经济实力决定了桂南有合作开发房地产业的现实基础。 桂南的 房地产业又反映出来一个共同的特点是外来资金大量涌入，跨区域投资和跨区域置业已经成为房地产的主旋律之一。近年来，随着大量外资的进入，在桂南沿海经济区的房地产市场已经形成了外资、合资和内资开发商多面开花的格局。房地产业属于资金密集型的产业，企业只有走规模化、集团化的道路才能持续发展。而桂南沿海经济区的房地产已呈现出了这样的趋势，出现了好几家房地产旗舰式的企业。 区域经济合作机制也开创了房地产合作的新模式。无论是中国东盟自由贸易区，泛珠三角区
4、域合作还是泛北部湾区域合作都为房地产业带来了更广阔的市场、更便 捷的交通渠道、更丰富的项目资源、更优厚的投融资途径。以上的变化都为桂南沿海经济区的房地产开发提供了更广阔的市场空间。 二、桂南房地产统一建设存在的问题 目前，在建设桂南房地产统一市场方面还存在着不少的障碍，这主要体现在以下几个方面： 首先由于房地产存在着暴利的现象，吸引了大量外来的资金进入，大批的上市公司纷纷涌入桂南沿海经济区的房地产市场，参与房地产开发的企业犹如过江之鲫，这从南宁房地产投资额的增长就可见一斑。历史经验表明，当大量资金都用于某一行业时，这时候泡沫开始产生，风险开 始聚集，高速发展是不可能维持很久的。 二是个人住房贷
5、款的按揭比例过高，而我区的金融服务配套设施还较为落后，如果出现利率上升、房价下跌的情况时，银行就有可能出现大量的呆帐坏帐。甚至一些贷款违规流入股市，加大了银行的信用风险。 三是土地纠纷问题在北、钦、防三个城市屡有发生，引发当地干群关系紧张，更不利于房地产市场的统一建设。同时土地的违规出让、转让等造成了大量的国有资产流失，土地市场的混乱还导致房地产市场的无序竞争。 四是住房空置率过高，房屋供应结构不尽合理。据估计，我国商品房空置 率早已大大超过了 10%空置率警戒线。而住房结构不合理的现象在桂南沿海经济区也较为普遍。主要表现在高档住宅比例过大，而经济适用房比例明显不足，市场供求结构严重失衡。这一
6、方面导致房价急速上涨，价位虚高，空置房率居高不下；另一方面普通市民特别是中低收入者只能望房兴叹，很难实现买房的梦想。 五是桂南沿海经济区房地产业的科技含量不足，浪费较为严重。目前，在桂南的房地产开发中，工业化程度较低。材料、设备和建筑产品仍沿用多年以前的产品和工艺，未能实现集约型的产业发展模式。 六是四个城市的房地产开发独立 为战，合作性不强，对参与区域经济热情不高。这导致桂南在进行房地产开发建设时缺乏长远战略和眼光，发展的差异性较大。除了南宁市的房地产业发展速度较快，积极参与区域的房地产合作之外，其他三个城市的房地产业发展缺乏足够的实力，对区域合作缺乏足够的合作热情。 三、共建桂南房地产统一
7、市场的建议 由于桂南沿海经济区的特殊区域位置，因此四个城市在进行房地产开发时完全可以进行互惠互利，共同开发的一体化考虑，增强房地产市场的活力，同时减少房地产中的暴利因素，尽量剔除其中的泡沫成分。 1、统一协调促 进行业稳健发展。四城市要对城市的房地产发展进行合理布局，统一纳入桂南沿海经济区域城市开发之中。因此建议成立协调四个城市房地产发展的管理机构，由该机构负责对四城市的房地产开发进行统一的规划，统一制定房地产的地方规范文件，监督其中的暴利因素等等。这样做的目的一方面可以使南宁市的房地产得到稳步可持续的发展，减少其中所包含的风险因素；另一方面也可以使北、钦、防三市的房地产市场加快发展，以促进形
8、成四城市的统一的房地产市场。同时，还可以严格执行国家关于稳定住房价格的有关规定，打击在房地产市场中牟取暴利的行为。 2、适当调整房屋供应结构。在建设桂南房地产统一市场时，就应注意增加经济适用房和中小户型、中低价位普通住房的供应量，适当减少高档住宅的建设面积，严格控制别墅等超高档住宅的开工与建设；同时加快廉租住房制度建设，实行经济适用房租售并行的举措，使得人人有房住的政策落到实处。另外，四城市还应特别重视物流地产与旅游地产项目的建设，因为物流业与旅游业已经成为桂南沿海经济区的有着极佳发展潜力的朝阳产业，其优势明显，互补性强的特征在区域建设中占据着极其重要的位置。因此，大力发展这两个地产项目对于建
9、立桂南房地产统一市场的重要 意义不言而喻。 3、规范土地使用。近年来，我区完成的土地开发面积增幅不是很大，一直呈现缓慢增加的趋势。这表明随着经济发展的不断深入，可用于房地产开发的土地会越来越少。因此，积极开发好现有土地，利用好土地存量就显得十分重要。四城市的政府应该统筹规划土地的使用，让有限的房地产用地得到更好的开发利用。其次，适当延长土地的使用年限有利于保护公民的私有财产，也有利于统一规划土地开发市场。因此，在地方性法规中应体现对适当延长土地使用年限的保护。 4、拓宽融资渠道，降低金融风险。近年来，南宁市的房地产 业发展迅速，主要得益于该市得到了强大的金融支持；而当年北海市房地产泡沫化的发生
10、，很大程度也是由于当时的房地产企业严重依赖于银行信贷，最终形成了较大的金融风险。由于我区在经济上尚未发达，金融市场还不完善，住宅金融的主要供应者更是集中于少数几个国有商业银行。因此，拓宽融资渠道势在必行。 房地产的开发离不开密集的资金注入，因此，桂南要建设统一的房地产市场，就必须整合区域内金融市场，加快北部湾银行的建设步伐，开辟新的融资渠道。同时，积极引入东盟各国和港澳的房地产资本，加快金融市场和房地产市场的发展，分散银 行现有的金融风险。在桂南沿海经济区尚缺乏信托公司的情况下，积极引进其他省区成功的房地产投资信托基金模式 ,拓展新的融资渠道与房地产开发模式。 5、规范统一市场服务与管理。在建
11、设桂南房地产统一市场的过程中，行政壁垒、地方保护等现象还时有发生。这显然是和建设统一市场的宗旨背道而驰的。因此，有关部门应该减少对房地产行业的行政干预和各项收费，特别是对于经济适用住宅项目，更应该实行优惠政策。同时，也应该坚决制止那些为了争夺外资，各地竞相降低各类门槛，恶性比拼优惠政策的行为，要把本地区的房地产开发建设项目放到桂南沿海经济 区的高度上来考虑，减少地方保护的行为，规范市场建设。 6、全面提升城市品位和房地产的科技含量。当前，南宁市正在创建区域性国际大都市，在广西的发展中可以说是一枝独秀。但是相比之下，其他三个城市就相形见绌了。桂南沿海三个城市恐怕是我国城市人口最少的沿海城市。从这
12、三个城市市民的构成来看，主要是由当地农民转移而成。如果这三个城市在房地产开发过程中，只是一味的迎合当地农民的住房需求，是无法吸引到更多的外来人口的。这显然不利于城市规模的扩大，不利于聚集充足的生产要素，不利于提升城市的品位，更不利于桂南房地产统 一市场的建设和泛北部湾经济区域的发展。因此在建设统一的房地产市场的过程中，要坚持消费者居住需求为导向，同时提前做好对未来购房者的需求方式的分析。特别是北、钦、防三个城市，要从南宁琅东的开发中得到启示，在房地产的开发与建设上打好提前量，以优秀的物业为消费者提供包括生活、教育、医疗、娱乐、文化、品牌在内的全方位的服务，并从长远的角度为消费者提供可持续发展的
13、产品，以此来吸引来自全国各地的购房者和投资商，全面提升城市的品位，扩大城市的规模，促进桂南沿海经济区的开发与建设。 近年来，提供给消费者高度舒适度的 住宅与办公环境，提高房地产的科技含量的理念已经深入人心。在我国较为发达地区的房地产市场中，高舒适度、多功能、低能耗的科技型住宅已经在引领着房地产行业的发展方向，整个房地产行业呈现出利用科学技术含量来提高各自竞争力的局面。在这样的潮流之下，桂南的房地产业也应该与时俱进，打破地方保护主义，建立统一的建筑材料市场和装饰市场，加快新产品、新技术的研究开发与推广应用。在这样一个大原则下，四城市可以充分发挥各自优势，比如南宁市应该利用自身作为中心城市的地位，
14、发挥信息便捷、资金雄厚、交通便利的优势，接受先进的房地产开发理 念与管理水平；而其他三市应该发挥港口贸易与物流的便利因素，引进房地产业发展所必需的建筑与装饰材料，以此来形成规模化、社会化的生产与供应体系，加快桂南房地产统一市场的建设。 【参考文献】 三联文摘 :总第 141 期， 2005 年 8 月。 王志强：国家宏观调控时期的房地产金融市场，年 6 月。 张永岳：当前房地产市场的若干走势，中国房地产， 2006 年 11 期。 梁正文：宏观调控下房地产市场相关主体的利益变化，中国房地产 2006 年 9期。 中国人民银行金融市场司译：房地产指标与金 融市场稳定，中国金融出版社， 2007 年版。
