1、沈阳地铁物业开发的模式与方法初探 1、沈阳地铁规划线路简介 沈阳市第二批快速轨道交通建设规划年限为 2009 年至 2020 年，总规划规模约 160km。到 2020 年，加上已运营的 1 号线、即将投入运营 的 2 号线一期工程 50km，线网建设总规模可达 210km，由 “ 二横、三纵、两 L”7 条线构成。近期建设方案体现三大功能特点，一是在地铁 1 号线、 2 号线十字形骨架的基础上，通过导入两条 L线，一横两纵，形成网络化布局；二是加强金廊线、银带线的建设，以南北向为重点，侧重大浑南，优化城市空间结构，带动三大产业区发展；三是重点连接沈阳北站和桃仙空港，打造东北地区交通枢纽中心，
2、合理衔接城 际铁路和市域快线，推动沈抚、沈本、沈鞍、沈铁一体化进程。 按照新的线路规划，沈阳市计划在 “ 十二五 ” 期间启动四、九、十，三条规划线路的建设工作 ,预计率先开展四号线的建设工作，市政府已要求市规划和国土资源局联合市地铁集团有限公司启动新线周边土地的收储工作。 2、沈阳地铁部分线路和地块的开发与利用 沈阳地铁一号线和二号线均已完成土建建设，在起初的征地拆迁时，部分地块预留了少部分土地极具开发价值，目前沈阳地铁成立了房地产公司，专门负责地铁周边的土地开发，因开发项目所需资金量较大，且资金 回收期较长，因此为了快速收回资金，以利地铁建设，沈阳地铁也正在尝试合作开发等模式促进地铁建设
3、-物业开发循序渐进的同步发展。 2.1 和平区 45 号地块 该地块位于和平区 11纬路，交警支队对过，紧邻地铁南市站 b出口，占地面积 2550 平米，土地性质为商业用地。因此地块所处位置，为沈阳市繁华的中心地带，紧邻地铁一号线，东靠青年大街交通主动脉，距离太原街商业区 2公里，所以极具开发价值，且前期已完成该地块的土地权属，所以若该地块采用自行开发模式，无需太大的资金投入，若该项目定位准确，短期内即可收回成本 。 2.2 市府广场地铁配套工程 “ 沈阳市府广场地铁配套工程 ” 项目横跨市府大路，东临惠工街，西邻青年大街，北临卓展购物中心 ,周边有北市家园、东森国际、东大智慧园、北寺回族新居
4、、格林豪森、格林自由城等住宅小区。项目占地 51965?O，总建筑面积 112684?O（不含地铁和市府下穿路面积），商业部分面积 74198?O，停车位 615辆，项目由下穿市府部分结构分隔为南北两部，层高数据如下： 表一市府广场项目各层高度 单位： m 楼层 负一层 负二层 负三层 南 部结构层高 3.9 5.15 5.4 北部结构层高 3.67 5.1 5.1 本项目估算总投资需 6.024 亿（按设计概算 90%取费，面积比例取整体建筑 80%，含建设周期利息和管理费），其中：土建投资 3.302 亿元（根据合同资金分劈表），设备购置及安装费用 1.023 亿元，其他配套及利息费用1.
5、699 亿元 (含土地出让金 )。对沈阳市类似的商业项目调查如下： 表二 沈阳市商业区租金和售价调查 五爱小商品城 五爱街东侧 347 26000 太原街地下时尚 太原街 187.34 9100 北站灯饰城 友好街地下及北站前地下广场 60 暂不对外出售 地一大道 皇姑区北行 400 暂不对外出售 沈阳春天 中街 500 8750 北站灯饰城 友好街地下及北站前地下广场 60 暂不对外出售 商铺名称 地址 月租金 （单位：元 /?O） 售价 （单位：元 /?O） 根据上述数据，得出四个商业项目的月租平均价格是每平米 248 元，售出均价是每平米 17550 元。 本项目根据实际情况确定整体出售
6、、整体出租 、部分出租和部分出售三套方案： （ 1）整体出租方案 本项目与太原街地下时尚同属于地下商城，未来的客流量预测应当不相上下，且定位较地下时尚高，因此取三处商业中心的平均租赁价格 248元为理想价格。 拟定租赁价格为 248 元 /?O?月，前 5 年为市场培养期，租金下浮 50%即99 元 /?O?月 , 出租率 70%,总租赁面积为 74198?O，设定项目租赁年限为 30年，算得本项目年平均收益率 7.17%，预计收回成本年限为 13 年，即本项目 2012 年竣工交付， 2026 年可收回成本，收回成本后平均每年净 利润可达到 4799 万元，税后总利润约 11.763 亿元。
7、 本方案在整体租赁 13年以后可收回成本，若项目定位准确，市场培育渐趋成熟，自第 6 年开始按现阶段出租价格，出租率以 90%计算，每年租金可达到 1.587 亿元，收益最为可观，但资金回收周期较长。 图 1 市府广场项目效果图 （ 2）整体出售方案 因前期市场尚未培育成型，对售价有一定影响，但为降低评估风险本报告参考两处商业的平均出售价格下浮 10%即 15795 元 /平方米，出售面积为112684?O，整体出售价格为 17.798 亿元， 上缴所得税 1.819 亿，土地增值税 3.102 亿，税后盈利 5.456 亿元。 本方案可实现资金尽快回笼，缓解资金压力，且可以用该笔资金重新投入
8、我公司新的房地产项目，但项目处于市场起步阶段即已出售，总利润较少。 （ 3）部分销售和部分租赁方案 近期从市场了解情况看，国内大部分商业房产开发大多采取少部分出售，大部分自营出租的模式，若把项目内的商铺 30%出售 70%租赁，以 15795元 /平方米的价格售出项目 30%，所得税后利润为 1.637 亿元，以现有租金计算商场每年租赁净利润 3359 万元， 70%面积租赁 30 年的租金总利润为 8.234亿元，两项总利润为 9.871 亿元。 本方案即可以迅速收回部分资金，缓解资金压力，从长远来看收益也相对可观，是一个较为优化的方案 从上述三个方案中可以看出，无论是整体租赁、整体出售还是
9、部分租赁，都是涉及到吸收社会资金的问题，到底是选择自行开发的整体租赁和半租赁，还是选择整体出售或者与有经验的商场经营商合作开发，都是需要探寻的。 2.3 沈阳地铁新规划线路周边开发 沈阳地铁 2010-2020 线路规划，为沈阳市未来十年的轨道交通实施了 具体详实的规划，也为沈阳市未来十年的发展指明了方向，市政府计划率先在 “ 十二五 ” 期间完成的 4、 9、 10 三条线路，将给沈阳的部分欠发达地区带来新的商机， 9号线的建设势必加快对浑南的沈抚新城地区的建设， 10号线的建设将带动丁香湖地区、塔湾地区、以及浑南苏家屯地区部分尚未实现大面积开发的区域经济的发展， 4 号线的开通除了进一步的
10、为主要城区居民的交通增加便利以外，势必会提升望花以北以及沈北新区部分地区的商业地位。 3、适合沈阳地铁物业开发的模式分析 3.1、国际上通常采用的 “TOD” 模式 TOD（ Transit-Oriented Development）是指 “ 以公共交通为导向的发展模式 ” ，是一种城市土地开发的模式。该理念一方面在开展编制城市交通规划时，以大运量、高效率、环境友好的轨道交通为骨干，配合步行及地面公交接驳，从而减少市民出行对地面交通的需求； TOD 是最能准确表达现代公共交通系统支持下的城市土地开发模式的内在含义。 TOD 模式的特点是： (1)紧凑布局、混合使用的用地形态； (2)临近提供良
11、好公共交通服务的设施； (3)有一定的开发密度以鼓励 公共交通的使用； (4)为步行及自行车交通提供良好的环境； 3.2、香港模式 香港地铁从修第一条线路开始，就建立了一套成功、独特的商业模式，首要的一点是它充分利用地铁沿线地产增值的优势，在结合地铁营运与发展车站及车厂上盖大型物业方面获益良多。由于地铁大大改善了沿线的交通状况，使沿线各站形成许多新的繁华地区，沿线的地产也不断增值。地铁公司充分运用这一优势，把发展地铁与发展房地产业结合起来，这给地铁公司带来了丰厚的利润，解决了工程建设部分资金来源。 香港模式的确是值得全世 界地铁行业借鉴的一个模式，因为有了这个模式存在，香港地铁是全世界唯一的一
12、个实现盈利的地铁集团，国内的上海、深圳、北京等城市也都在积极的效仿。但并没有撇弃这一财政来源的迹象，所以 “ 土地财政 ” 依然是政府收入的一个重要来源，地铁建设想要从政府的收入内分一杯羹，还需要当地的政府部门有利的政策作为支撑，但这不失为一个沈阳地铁发展的一个好方法。 3.3、 “ 地铁经营效益返还 ” 盈利模式 “ 地铁经营 +效益返还 ” 盈利模式与 “ 香港模式 ” 有相似之处，但是他的含义更为广泛，该模式中被外部化的两类产出效益，理论上 可以通过政府制定相关政策予以返还。由于地铁沿线已出让土地和物业增值的外部化效益直接涉及私人利益，通过政策返还的操作难度较大。 4、结语 地铁作为现代化的轨道交通工具，大大提升了城市品位，使地铁周边的居民出行不再受堵车困扰，为城市居民的出行提供了便利 ,为城市生活加快了速度，因此地铁的建设是现代都市解决交通拥堵问题的一个最有效的方法，都离不开当地政府的政策扶持，行之有效和有针对的土地政策和财政政策，是实现上述三个模式的基础，并通过国内地铁人不断的摸索和探寻，相信国内地铁的同仁们经过各自的摸索 都会找到新的更适合城市地铁发展的可行之路。 注：文章内所有公式及图表请用 PDF 形式查看。
