1、浅析住房公积金在房地产经济中的作用 摘要： 关键词： 无论在国外还是国内，房地产业都毫无例外地被视为国民经济中的重要产业，在国计民生中发挥着举足轻重的作用。而住房公积金又是房地产经济的一个重要组成部分。本文主要从住房公积金制度的意义、住房公积金的使用情况及配合房地产市场调控的措施等方面，来阐述住房公积金在房地产经济中所发挥的作用。 一、 住房公积金的概念及意义 住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。它具有强制性、互助性、专用性的特点。 住房公积金有两大功能：住房保障和住房金融。
2、住房公积金作为一种强制实行、定向使用的个人住房基金，通过个人缴存、单位资助和长期储蓄的方式，不仅增强了职工解决住房的能力，降低了职工购房还贷的压力，同时也调整了职工的消费结构，确保了职工的住房消费支出；有利于保障性住房资金的积累 和周转，使政策性住房贷款有了可靠的资金来源，更有利于缓解房地产市场住房消费需求，抑制房地产市场价格过快上涨，解决中低收入家庭基本住房问题。 二、 住房公积金的使用 （一）、提取住房公积金 按照住房公积金管理条例规定，职工购买、建造、翻建、大修自住住房的可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。在实际提取业务中，职工因该原因提取住房公积金的占了绝大比重。以徐州市为例，从
3、2005 年至今，每年职工用于住房消费提取的住房公积金额占当年提取总额的比重都在 70%以上， 06 年和 09 年将近达到 80%。 （二）使用住房公积金贷款 住房金融是房地产市场发展不可缺失的重要组成部分，按照住房金融是否根据政府特殊的政策举办，是否可以享受政府优惠政策，可以将住房金融划分为政策性住房金融和商业住房金融，我国的政策性住房金融主要是建立住房公积金制度，而住房公积金贷款又是政策性住房金融的最直接体现。 随着房地产市场的不断发展，住房公积金贷款也不断创造出历史新高，可以说，住房公积金贷款的发放额是房地产市场发展状况的晴雨表，随着房地产市场的波动而变化。由于住房公积金贷款利率明显低
4、于各商业银行贷款 利率，住房公积金贷款成为了绝大多数购房者的首选，住房公积金贷款在所有住房贷款中所占的比重也相对较大。以徐州市为例， 2009 年末和2010年末住房公积金贷款余额分别为 64.77亿元和 82.86亿元，全市个人住房贷款余额分别为 127.95亿元和 187.73亿元，住房公积金贷款占全市个人住房贷款余额的比重分别为 50.62 %和 44.14%。至 10 年末，住房公积金贷款余额占缴存余额的比例为 86.90%，职工使用住房公积金用于住房消费的使用率已经高达 92.16%。 从以上各项数据可以看出，住房公积金在房 地产经济的发展中发挥了重大作用，可以说是举足轻重、功不可没
5、。 三、 住房公积金在房地产市场调控中所采取的措施 （一） 扩大住房公积金覆盖率和保障范围，住房公积金政策向中低收入者倾斜，使广大缴存职工都能享受到优惠政策。 建设部、财政部、和中国人民银行于 2005 年颁布的关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见已将缴存主题扩大到包括城镇单位聘用的进城务工人员、城镇个体工商户和自由职业人员。因此，各地住房公积金管理中心应加大归集力度，把住房公积金的政策性住房融资功能向中低收入职工家庭倾斜，要 兼顾公平，让更多的人享受到住房公积金优惠政策，推动社会和谐发展 （二）严格执行住房公积金贷款政策，充分发挥调控作用。 科学制定并严格执行住房公积金贷款政策，要根据国
6、家宏观调控政策和房地产市场发展趋势并结合当地实际情况适时进行调整，尽可能地发挥住房金融在房地产经济中的杠杆作用。 在房地产市场过热时，为了抑制房地产市场的快速发展，应采取紧缩的贷款政策，要提高贷款门槛，降低贷款最高额度，缩短贷款期限，提高贷款基准利率，减少贷次数。 在房地产市场过冷时，要采取适度宽松的贷款政策，采 取有效措施，促进房地产市场健康发展，要降低贷款门槛，提高贷款最高额度，延长贷款期限，降低贷款基准利率，增加贷款次数。虽然贷款政策相对宽松，但一定要规范住房公积金贷款用途，防止骗贷、套贷行为的发生。 住房公积金作用的发挥应积极与相关税收、信贷等政策协调配合，使住房公积金贷款趋于规范化、
7、制度化和法制化，提高住房公积金调控房地产市场的敏感度，使房地产市场保持健康有序的良好发展态势。 （三）加大住房公积金保障性住房建设力度，提高资金利用率 按照住房公积金管理条例第二十九条规定，住房 公积金增值收益按照规定提取过风险准备金和管理费用以后，剩余部分将全额上缴同级财政，用于保障性住房建设。同时，为提高住房公积金使用效率，并拓宽保障性住房建设资金来源，住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会七部门于 2009 年 10 月联合印发了关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见，明确提出了使用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设。保障性住房建设有利于
8、缓解房地产市场供给不足导致的房价上涨，有利于带动住房投资和消费，促进经济平稳较快增长；有利于解决城镇中低收入家庭 住房问题，推动实现 “ 住有所居 ” 目标。 在二十年的发展过程中，住房公积金为解决职工住房难、推动住房货币化进程、促进住房信贷机制完善、支持国家宏观调控和住房体制改革方面发挥了重要作用。但也存在诸如缴存比例不科学、覆盖面偏低、各地发展不均衡、缴存金额巨大但金融监管力度不足等问题。在今后的工作中需要对住房公积金制度不断进行改革、完善和创新，真正发挥其在房地产市场调控和住房保障等方面的积极作用。 参考文献 : 1、住房公积金管理条例； 2、关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见 3、房地产金融，洪艳蓉等著，北京大学出版社； 4、房地产经济、金融与投资分析，张建新、王国力主编，机械工业出版社； 5、中国住房和公积金制度发展大纲，从诚，上海辞书出版社。
