1、本科毕业论文（设计）论文题目宁波保障性住房融资问题研究所在学院专业班级金融学学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日毕业论文独创性声明本人郑重声明所提交的毕业论文是本人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除文中特别加以标注的地方外，论文中不包含他人已经发表的学术成果或者他人为获得高等院校学位而使用过的材料，论文中不涉及任何知识产权纠纷。否则，本人将承担一切责任。学生签名_日期I摘要保障性住房建设作为我国“十二五”规划中的一项重要的民生建设工程，受到了各界的广泛关注。政府在“十二五”规划中对保障性住房建设作出了明确性的战略部署并下达了一系列的任务目标。特别是对各级地方政府在保障性政府
2、建设上提出了具体的目标任务，当前，各级政府要实现这些目标，解决在保障性住房建设中存在的融资问题是当务之急。宁波市作为我国沿海经济发达地区，根据其自身的经济发展特点和金融服务体系的完善程度，在保障性住房建设融资上面临的情况有其普遍性和特殊性。本文通过分析目前宁波市保障性住房建设融资难问题形成的原因，找出问题的症结，并通过分析目前国内外保障性住房建设发展较早、较快的国家和地区的先进案例，在结合宁波市实情的基础上借鉴先进经验打破目前宁波市保障性住房建设融资瓶颈，为宁波市保障性住房建设开辟新的融资渠道。由此得出，除加大政府扶持力度外，融资体系的创新是全力保障保障性住房建设顺利实施的关键。关键词保障性住
3、房；融资；REITS；民间资本IIABSTRACTCONSTRUCTIONOFAFFORDABLEHOUSINGASANIMPORTANTLIVELIHOODINCHINAS“12THFIVEYEARPLANCONSTRUCTIONPROJECTS,HASBEENAWIDESPREADCONCERNONTHECONSTRUCTIONOFAFFORDABLEHOUSINGINTHE“12THFIVEYEARPLAN,THEGOVERNMENTHASMADECLEARTHESTRATEGICPLANANDISSUEDASERIESOFMISSIONOBJECTIVESINPARTICULAR,PU
4、TFORWARDSPECIFICOBJECTIVESANDTASKSOFLOCALGOVERNMENTSINTHEPROTECTIONOFGOVERNMENTBUILDING,THECURRENTGOVERNMENTATALLLEVELSTOACHIEVETHESEGOALS,ADDRESSTHEPROBLEMOFFINANCINGTHECONSTRUCTIONOFAFFORDABLEHOUSINGISAPRIORITYNINGBOCITY,CHINESEECONOMICALLYDEVELOPEDCOASTALREGIONS,ACCORDINGTOTHEDEGREEOFPERFECTIONOF
5、ITSOWNCHARACTERISTICSOFECONOMICDEVELOPMENTANDFINANCIALSERVICESSYSTEM,THESITUATIONFACEDBYTHECONSTRUCTIONOFAFFORDABLEHOUSINGFINANCINGOFITSUNIVERSALITYANDPARTICULARITYANALYZETHEREASONSFORTHEFORMATIONOFTHECONSTRUCTIONOFAFFORDABLEHOUSINGINNINGBOCITY,THEPROBLEMOFFINANCING,FINDOUTTHECRUXOFTHEPROBLEM,THROUG
6、HTHEANALYSISOFTHECURRENTCONSTRUCTIONOFAFFORDABLEHOUSINGDEVELOPMENTATHOMEANDABROADEARLIER,FASTERADVANCEDCASEOFCOUNTRIESANDREGIONSTOLEARNFROMADVANCEDEXPERIENCEBASEDONTHECOMBINATIONOFNINGBOCITY,THETRUTHTOBREAKTHECURRENTCONSTRUCTIONOFAFFORDABLEHOUSINGINNINGBOCITY,THEFINANCINGBOTTLENECK,THEPROTECTIONOFNI
7、NGBOCITYCONSTRUCTIONOFAFFORDABLEHOUSINGTOOPENUPNEWFINANCINGCHANNELSTHERESULTINGADDITIONTOINCREASEGOVERNMENTSUPPORT,THEFINANCINGSYSTEMOFINNOVATIONISTHEKEYTOFULLYENSURETHESMOOTHIMPLEMENTATIONOFTHECONSTRUCTIONOFAFFORDABLEHOUSINGKEYWORDSINDEMNIFICATORYHOUSINGFINANCINGCHANNELREITSPRIVATECAPITALIII目录1保障性住
8、房种类及特征111保障性住房的种类112保障性住房建设的主要特征22宁波市保障性住房建设现状及融资情况321宁波市保障性住房现状3211居民收入与高额房价不适应，购房压力大3212政府对保障性住房建设的投入不够4213企业对保障性住房建设的积极性不高422宁波市保障性住房建设融资情况43宁波市保障性住房建设的融资存在的问题及其原因631银行贷款压力大632地方财政投入比例不高633开发企业自筹资金困难734融资渠道单一74解决宁波市保障性住房建设存在问题的对策941完善相应的法规制度942将REITS引入保障性住房建设中943正确引导民间资本参与到保障性住房建设10结论12参考文献13致谢14
9、1保障性安居工程是“十二五”时期保障和改善民生的标志性工程。在中央“十二五”规划中，建造3600万套保障性住房，2011年建设1000万套保障性住房建设目标，对于任何一国政府而言，都是非常庞大的任务。政府除有效的规划，强制保障实施以外，如何保障资金的有效供应也是其中最重要的问题之一，拓宽融资渠道是其中的最有效的途径。1保障性住房种类及特征保障性住房是与商品性住房（简称商品房）相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。保障性住房指政府对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。
10、保障性住房强调的是它的保障性，是政府关注低收入群体的一种政策性住房。11保障性住房的种类保障性住房建设工程是我国“十二五”期间国家惠民工程的重要组成部分。目前，我国保障性住房根据建设标准和保障对象的不同，主要分为经济适用房、两限商品住房、廉租住房、政策性租赁房等几个种类。廉租住房，指的是投资建设成之后只租不售的住房，租住对象是城镇居民中最低收入的那部分人群，它主要的受益群体也是城镇居民中最低收入的人群。政策性租赁房，该类住房指通过政府或政府委托机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房。其的特点是政府为收益家庭提供住房补贴，使的收益家庭实际需要支付的租金减少。经济适用房是指具有
11、社会保障性质的商品住宅，它同时具备经济性和适用性的特点，目前这类住房在我国的保障性住房中占了大多数。其中，其经济性是指住宅价格比市场价格要低的多，能够使较多的中低收入家庭能够买得起房；适用性是指在住房设计及其建筑标准上更加符合中低收入家庭的使用标准，使一定的土地面积上能够满足更多的家庭的住房需求。目前我国经济适用住房面积严格控制在中小型套房标准，中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右，这样既能兼顾家庭的住房舒适性，又能更好地利用空间，以便能够建造更多的经济适用房提供给更多需要住房保障的家庭居住。两限商品住房中的“两限”是指“限套型、限房价”，两限商品住房是指2“限套
12、型、限房价”的商品住房。目前情况来看，限价房的面积规定为套型建筑面积全部为90平方米以下。12保障性住房建设的主要特征与商品房建设相比，保障性住房建设有其自身的特点，其中主要表现在以下几个方面一是保障性住房建设具有鲜明的政策性特征。与依靠市场经济调节的商品房建设相比，保障性住房建设的商业色彩少政策性特征明显，因其是根据国家规定的法律法规组织实施的一项惠民工程。1999年出台的城镇廉租住房管理办法规定“城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。”2007年修订后的经济适用住房管理办法规定“经济适用住房是指政府提供政策优
13、惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”2010年颁布的关于加快发展公共租赁住房的指导意见规定公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。不仅如此，各地方政府还依据国家政策，制定了适合本地区政策法规，以指导保障房建设的正常进行。二是对象的固定性特征。与商品房相比，保障性住房建设的目的性非常明确，就是改善我国低收入、住房困难家庭的住房条件。所以，保障性住房的适用对象是固定的，就是本地区住房困难的居民家庭。三是投资回报率低的特点。商品房的建设者投资建设的目的是通过市场规律来获得利润，而保障性住房建设的目的不是赢利，而是为
14、了实现我国惠民政策的惠民功能，所以调节保障性住房建设的不是市场规律而是国家政策，所以投资的回报率是较低的。四是资金的来源途径独特。商品房的建设资金一般来源于投资者以赢利目的的投入，而保障性住房建设因为其拒绝赢利性而造成资金来源较为独特，往往来源于政府投资、银行贷款为主的融资方式获得。32宁波市保障性住房建设现状及融资情况宁波市保障性住房在近几年的发展中，取得了一些成果，但总体而言，还是不能满足宁波市住房需要得到保障的居民对保障性住房的需求。因为宁波市和上海市都是中国经济相对发达的城市，按照宁波市和上海市统计局资料的统计数据宁波市2011年户籍人均生产总值为104485元，上海市2011年户籍人
15、均生产总值为82560元，说明宁波市的户籍人口创造的人均生产总值与上海市相近，而且还比上海市高。但在下文中宁波市保障性住房相关数据与上海市对比，突出表现出宁波市保障性住房建设总体和融资的中存在的不足。21宁波市保障性住房现状宁波市保障性住房现状就是在高额房价与居民收入不对等的情况下，保障性住房需求量很大，供应量相对较少。其中通过与上海市的对比，明显可以感受到，宁波市政府对保障性住房建设的投入不够，企业对保障性住房建设的积极性不高的现状。同时，宁波市在保障性住房建设上，也面临着一些例如土地资源紧缺的问题，保障房的公平分配问题，保障房的建筑质量问题等等，而这些问题产生的主要根源是保障房建设在融资方
16、面还存在着巨大的困难，严重影响宁波市保障房建设的发展。211居民收入与高额房价不适应，购房压力大根据宁波市房价实情，假设一户普通的宁波市市民的三口之家，他们要购买一套面积100平米，单价10000元每平米的住宅，他们要工作多少年才买得起根据2011年宁波市国民经济和社会发展统计公报，宁波市区居民人均可支配收入34058元，人均消费性支出21779元1。按此推算，宁波市收入水平中等的一个普通的三口之家，至少要30年才能买的起房。还有很多收入水平在中等水平以下的家庭，就需要花费更久的时间，有很多甚至根本买不起房。12011年宁波市国民经济和社会发展统计公报EB/OL，201202214212政府对
17、保障性住房建设的投入不够2011年全年宁波市实现地区生产总值601048亿元，全市总人口约760万人，全市财政一般预算收入14318亿元，财政一般预算支出7507亿元，保障房建设投入财政资金238亿2。其中宁波市投入保障性住房的政策资金仅占财政一般预算支出的317，仅占全市财政一般预算收入的166，仅占全市实现地区生产总值的04，全市人均保障性住房政策性资金投入约为313元。同时，2011年全年上海市实现生产总值1919569亿元，全市总人口约2300万人，2011年上海全市完成地方财政收入342983亿元，全市保障性住房投资47922亿元3。其中上海市保障性住房投资资金占上海全市完成地方财政
18、收入的1398，占上海市实现生产总值25，全市人均保障性住房政策性资金投入约为2082元。通过以上数据，我们可以看出宁波市政府对保障性住房建设的投入力度明显不够，比如宁波市投入保障性住房的政策资金仅占财政一般预算支出的317，比例太小。通过与上海市的对比，也可以看出宁波市在保障性住房的政府投入上与上海市相比差距很大。213企业对保障性住房建设的积极性不高2011年宁波市商品住房施工面积182401万平米，保障性住房施工面积1906万平米，其中我们可以看出，2011年宁波市保障性住房施工面积仅有商品住房施工面积的104。2011年宁波市全年新开工保障性住房1906万平米、24045套，而上海市新
19、开工建设和筹措保障性住房1750万平方米、267万套（间），供应1240万平方米、174万套（间），新增廉租住房受益家庭12万户，累计达到87万户。宁波市无论是施工面积还是供应量都与上海市的差距很大。而且保障性住房建设与商品住房建设相比占比很小，企业对保障性住房建设的积极性不高。22宁波市保障性住房建设融资情况根据国家统计局发布的2010年全国房地产市场运行情况中披露的房地产开发企业资金来源情况表明2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长254。其中，国内贷款12540亿元，增长103；利用外资796亿元，增长660；自筹资金26705亿元，增长488；其他资金3245
20、422011年宁波市国民经济和社会发展统计公报EB/OL，2012022132011年上海市统计公报解读EB/OL，201202245亿元，增长159。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长173；个人按揭贷款9211亿元，增长76。如果把定金、预收款以及个人按揭部分也计入银行信贷因素，房地产企业的资金有60以上来自银行贷款。而房地产企业用于保障性住房建设资金来自银行贷款的比例会更高。63宁波市保障性住房建设的融资存在的问题及其原因宁波市保障性住房的资金来源与全国各个地区保障性住房的资金来源基本相似，其中大部分依靠的是政府的政策性资金和银行贷款。目前为止，宁波市保障性住房现有的融资渠道
21、主要包括保障性住房开发企业自筹资金、银行贷款、销售回款等。宁波市保障性住房建设的融资主要存在银行贷款压力大，地方财政投入比例不高，融资渠道单一的问题。31银行贷款压力大根据国家统计局发布的2010年全国房地产市场运行情况中披露的房地产开发企业资金来源情况表明2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长254。其中，国内贷款12540亿元，增长103；利用外资796亿元，增长660；自筹资金26705亿元，增长488；其他资金32454亿元，增长159。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长173；个人按揭贷款9211亿元，增长76。如果把定金、预收款以及个人按揭部分
22、也计入银行信贷因素，房地产企业的资金有60以上来自银行贷款。房地产企业资金来源大量来自银行贷款，极大的增加的银行的贷款压力。在2011年全年央行连续六次上调法定存款准备金率的情况下，使得银行可供贷款的资金大量减少，银行收缩信贷。由于房地产行业是一个资金高度密集型的行业，需要的资金量十分巨大，周期长的特点，银行贷款可以说是我国目前为止，绝大多数房地产开发项目的主要融资渠道。作为公益性性质的保障性住房建设更是如此，在信贷规模异常紧张的的宏观条件下，一味的追求加大银行贷款力度是不现实的。32地方财政投入比例不高根据国家政策和宁波市财政计划，目前宁波市保障性住房建设的政策性资金主要包括以下四个部分宁波
23、市地方政府财政预算投入资金、宁波市住房公积金、从土地出让净收益中提取10和将住房公积金增值收益规定部分用于住房保障的政策、中央政府拨款及廉租房所得净收入。政府财政投入很好地起到了撬动和引领民间资本进入的角色。一般情况下，中央和地方政府在建设保障性住房的过程中往往采取两方面的措施一是通过税收优惠或者税收返还政策7来鼓励私人企业开发和经营保障性住房建设的积极性，二是通过金融贷款过程中的利息补贴和信用评级过程的增信担保手段来撬动金融机构的贷款积极性。总之，政府通过财政和金融两个方面的制度创新，使私人资本提高保障性住房开发和运营的收益水平，使私人资本能够达到市场化运作的合理风险收益率。但根据2011年
24、宁波市社会发展和统计公报显示，2011年全市实现地区生产总值601048亿元，全市实现财政一般预算收入14318亿元，全市完成财政一般预算支出7507亿元，全市累计安排财政资金238亿元用于保障性住房建设。由此得出，2011年宁波市保障性住房建设财政投入只占到市完成财政一般预算支出7507亿元32。市保障性住房建设投入只占到市实现财政一般预算收入的17。市保障性住房建设投入只占到全市实现地区生产总值的04。我们可以发现宁波市的财政支出中用于保障性住房建设的投入的资金比例很小，财政收入中用于保障性住房建设的资金更小，保障性住房建设投入资金与地区实现的生产总值之比非常的小。与之相对应的是，目前地方
25、财政投入资金是保障性住房建设的最主要的资金保障，地方财政资金投入的多少直接影响能否有效引导该地区保障性住房建设，这种情况急待改善。虽然中央政府多次要求地方财政加大对保障性住房建设的投入，但一个地区的财政收入有限，加之地方政府主动加大该地区的保障性住房建设扶持力度的意愿不强。所以造成了宁波市地方财政投入比例不大的现状。33开发企业自筹资金困难追求效率是资本趋利性的内在要求，利润最大化是资本追求的终极目标。因为保障性住房建设缺少利润吸引，使得开发企业在筹集资金是遇到难题。投资者在选择投资项目是首先想到的是投资回报率。由于资金趋利性的特点，以及现有的融资渠道的限制，资金供需双方难以有效对接，使得保障
26、性住房开发企业在自筹资金上遇到难题。随着金融行业银根的紧缩，企业协调贷款的难度较大，特别是先期垫付的地面附属物补偿、办理相关前期手续等费用、所产生的银行利息，财政不能列入合理支出范围，增加了企业负担。此外，由于保障性住房建设是一项需要持续投入庞大资金的长期工程，加上其周期长，需要长期占用投资资金很长时间。这些都增加了保障性住房开发企业自筹资金的难度。34融资渠道单一宁波市保障性住房建设的融资上银行贷款、地方财政投入和企业自筹资金8占到九层以上，明显折射出宁波市保障性住房融资渠道单一的问题。我们了解到上海市在金融管理部门和金融机构的支持下，结合自身实际，积极研究和探索公租房建设投融资模式，吸引多
27、种渠道资金以多元化方式支持公租房建设。他们主要是从5方面着手解决资金问题一是用好土地出让净收益；二是充分利用住房公积金增值收益；三是积极引导保险资金参与；四是通过配建手段筹集房源和资金，五是设法降低土地成本。而目前宁波市的保障性住房建设融资现状看，资金的主要来源还是政府投资、政策性资金和银行贷款。当前要从企业、个人手中融资有一定的难度，并不是宁波市的企业和个人没有资金，相反，与很多其它省市相比，宁波市的企业和个人拥有更多的资金用来投资，但我们发现宁波市的企业和个人资金投入到当地保障性住房建设中的现状并不理想，究其原因，是需要拓宽融资渠道。目前，宁波市保障性住房建设融资渠道单一，没有相应的资金投
28、入和退出机制，都是照成资金筹集困难的原因，此外，保障性住房建设需要的资金量非常巨大，资金回收周期长，对资金流的要求高，给融资渠道的创新和发展带来了难度。这些都严重影响了宁波市保障性住房的建设。其中，民间投资却难以进入保障性住房建设领域是其中一项值得关注的问题。表一部分发达国家保障性住房的资金来源构成情况国别廉租房建设资金来源财政资金民间资本政府财政资金比重（）在财政资金比重（）民间资本比重（）英国40660美国25318新加坡90810资料来源施昌奎北京吸引民间资本进入保障性住房建设的制度创新思考。根据上表，我们发现国外发达国家保障性住房建设的资金来源中民间资本占了相对较高的比例，所以可以肯定
29、的是民间资本进入保障性住房建设是可行的。反观宁波市民间资本进入保障性住房建设情况，首先，宁波市民间资本充裕，但民间投资却难以进入保障性住房建设领域。这是宁波市保障性住房融资渠道单一的其中一项非常值得关注的缺失，造成这种现象的原因主要有两方面一是民间投资资本拥有者进入保障性住房建设积极性不高；二是民间资本进入保障性住房建设的渠道受到限制。追求效率是民间资本趋利性的内在要求，利润最大化是民间资本追求的终极目标，加上民间资本对于保障性住房建设投资的进入退出保障机制的缺失和民间资本对保障性住房建设的资金使用透明度的怀疑和具体操作规则的不熟悉等都是宁波市民间资本对保障性住房建设贡献度少得主要原因。94解
30、决宁波市保障性住房建设存在问题的对策要改变宁波市保障性住房建设融资难的问题，必须针对产生问题的原因，优化关于保障性住房建设的法律环境，创新机制，开辟多元化筹资渠道，并广泛借鉴国内外成功经验，根据宁波市本身的经济发展特别和特殊的“地情”，探索出适合宁波市独有的发展之道。41完善相应的法规制度保障性住房建设是我国“十二五”规划中惠民工程的重要内容，针对这项工程，国家和各省市出台了相关的政策法规，来指导这项工程的开展。当然，由于我们对于这项工程还处在探索阶段，政策上存在不完善的问题是可以理解的。但是，为了解决融资难的问题，必须不断完善保障性住房建设融资问题的法律环境。首先，要加强关于保障性住房融资问
31、题的法律法规的学习和宣传，让全社会正确认识保障性住房建设的重要性，认识到国家实施这项工程的重要意义，让大家认识到投资保障性住房建设不仅是一项投资行为，也能为城市发展做贡献，引到全社会积极参与到其中来。其次，地方政府要根据自己的实际情况，认识研究和论证，制下出适合本地区的保障房建设融资问题的法律法规，使当地的保障性住房建设的融资有法可依、有规可循。比如，建立透明的相关财务制度。很多人会觉得投资房地产是一项高风险的投资，特别是保障性住房建设投资还没什么收益，大家更是没有什么兴趣。一来，他们对保障性住房建设的体系不熟悉，特别是与投资者利益相关的财务制度缺乏透明度，大家会有很大的戒心。要想引导人们对保
32、障性住房建设投资的兴趣就必须要建立健全相关的财务公开制度，打消投资者的顾虑，是引导民间资本向保障性住房建设投入成为可能。再如，出台相关的鼓励措施。要最大程度上吸引民间资本的投入，出台相应的鼓励措施是十分必要的。可以出台措施，对参与投资保障性住房建设投资的民间资本免收所得税等相应的措施，相信会对一些投资者产生一定的吸引力。42将REITS引入保障性住房建设中REITS是一种采取公司或信托（契约）基金的组织形式，以发行股票或受10益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的基金。由于资金趋利性的特点，要吸引投资者将资金投入到保障性
33、住房的REITS上来，就要保证其收益率。目前市场上保障性住房REITS的收益主要分为两部分一部分是廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金、经济适用房和限价房的销售收入。另一部分是政府补贴和税金减免。由于保障性住房福利性的特点，第一部分的收益有限，我们可以从第二部分着手，增加保障性住房对投资者的吸引力。政府补贴可以通过以下形式一是安排一定比例的财政预算用于补贴租户的租金。二是对廉租房、公共租赁房和经济适用房的建设用地采取划拨方式供应，放宽限价房建设用地的土地出让金支付条件。三是减免房地产交易中的各项税收，如免缴信托基金层面的企业所得税。四是降低贷款门槛，对经济适用住房和限价房的购买者提供低息或无息贷款
34、，对建设保障性住房的开发商进行适当的贴息。此外可以设立专门的保障性住房REITS收益账户，廉租房和公共租赁房租户缴纳的租金直接从租房者工资中扣除进入收益账户，经济适用房和限价房的购买者缴付的房款也应指定打入该收益账户以便专款专用，增加透明度，使收益更好地应用到保障性住房建设中来。43正确引导民间资本参与到保障性住房建设众所周知，浙江省是民间资本活跃的省份，而作为浙江省中经济发展排名前列的市，宁波市民间资本充裕，由于缺乏投资工具单一、法规制度不完善和政府缺乏正确的投资引导等原因，使得宁波市民间资本面临闲置在经济建设中难以发挥作用甚至是用于非法用途的困境。政府正确引导民间资本参与到保障性住房建设中
35、来，不仅能够使民间资本更多的参与到经济建设中来，也能在很大程度上缓解保障性住房建设资金紧张的问题。同时，排解民间资本对建设和经营保障性住房“利润稀薄、机会成本高、退出机制缺位和政策不确定”四大忧虑是政府正确引导民间资本进入保障性住房建设的关键。此外，民间资本进入保障性住房建设除上述的REITS以外，还可以开发更多的民间资本进入渠道，以便投资者有更多的选择。其中有一点非常重要，就是要建立健全相关的民间资本进入和退出保障性住房建设投资机制，才能确保民间投资进入保障性住房建设投资无后顾之忧。其中民间资本参与到保障性住房建设其中一种方式可以是私募基金，私募基金在中国已有了十多年的发展，在这个发展过程中
36、，私募基金的不合法状态是一个极大的隐患。政府给他们一个合理合法的地位，积极引导，并用法律去11规范，使得民间资本以私募基金的方式进入保障性住房建设中时，做到有法可依。这样的话，无论是对于民间资本拥有者还是保障性住房建设而言，都是一件好事。给投资者提供了一定的保障，也优化了拓展了保障性住房的融资渠道。比如通过使私募基金阳光化、引导私募股权投资企业等方式，实现资金聚焦和保障性住房建设项目对接，为宁波民间资本参与保障性住房建设提供了契机，为宁波保障性住房建设提供有力的资金保障。除上述对策外，还可以借鉴国内外国家和地区的先进经验，结合宁波地区实情，为保障性住房建设融资提供其他借鉴。比如，在保障性住房建
37、设开展较早并且取得成效较好的德国，他们的做法是，制定一种住宅储蓄政策储户可以根据自己住房需要及储蓄能力，与住房储蓄银行签订储蓄合同，储户每月按照合同约定存钱，当存满储贷金额的一定比例（4050）后，即可取得贷款权。这种住宅储蓄是封闭运行，固定利率的，即存贷款利率不受资本市场供求关系和通货膨胀等利率变动因素的影响。而且政府对参与住房储蓄的居民给予储蓄奖励和购房奖励。另外，还制定了租金管理政策、房租补贴政策、购建房税收政策等，要求各地方政府按照不同区位、不同房屋结构和房屋质量，提出相应的指导租金水平，作为住房出租人和承租人确定住房租金的参考标准，来保障居民的基本住房条件。政府负担居民实际交纳租金与
38、可以承受租金（通常为家庭收入的25）的差额，以保证每个家庭都能够有足够的房租支付能力。房租补贴的资金有联邦政府和州政府各承担50；建房费用可在最初使用住宅的12年内折旧50（后又改为在最初8年内折旧40），从而降低房主应纳税的收入。申请建房的贷款也可从应纳税的收入中扣除，免征10年地产税，并在购买建房时免征抵偿转移稅等，这些政策的制定，确保了保障性住房建设的顺利开展。这种做法我认为在宁波市完全是可以借鉴推广，并结合宁波市实情制定出一套方案推出是十分可行的，12结论目前，我国保障性住房建设正在稳步发展中，但同时也面临着很多的考验，特别是宁波市保障性住房建设的融资渠道问题单一是其中需要解决的一项非
39、常重要的问题。如果保障性住房建设融资难问题得不到很好的解决，那么任何的关于保障性住房建设发展的问题都将会变成“纸上谈兵”，要想从根本上缓解和解决宁波市住房困难家庭的住房问题更是不可能。通过本文，笔者通过分析目前我国保障性住房建设融资难问题形成的原因，并试图通过分析目前国内外保障性住房建设发展较早、加快的国家和地区的先进案例，在结合我国实际的基础上借鉴先进经验打破目前我国保障性住房建设融资瓶颈，为我国保障性住房建设开辟新的融资渠道。宁波市作为我国南方沿海经济发达城市，其保障性住房建设面临的挑战和环境，与全国的总体情况有相似的地方，但同时也存在不同点。因此，很多创新在宁波市也同样适用，同时，结合宁
40、波市实情，也存在适合宁波市实情的独特的创新方案。笔者认为，宁波市保障性住房建设创新在引导民间资本的投资这个点上突破，是很符合宁波市实情的。但必须解决的问题是，必须建立透明的相关财务制度，要出台相关的鼓励措施，要加强相关的宣传引导，才能更好地发挥宁波市民间资本在保障性住房建设中的力量。13参考文献1中共中央宣传部理论局从怎么看到怎么办，理论热点面对面M北京学习出版社，20112于祥明发改委研究保障房融资机制，多措施消除资金瓶颈J上海证券报2011（06）3陈杰保障性住房亟需解决担保机制J上海国资2011（04）4张达李稻葵建议建立保障性住房融资制度J证券时报2011025李静静，杜静保障性住房融
41、资中运用REITS的探讨J工程管理学报2011016赵以邗廉租住房和公共租赁住房实行REITS融资的可行性探讨J武汉金融2010（09）7董宁保障性住房融资模式探讨J改革与开放2010（09）8匡国建香港房地产投资信托基金的运作模式及启示J南方金融2009079黄梦雪保障性住房融资方式的“双管”创新D北京北京林业大学，201110陈怡我国保障性住房金融支持研究D杭州浙江大学，201111庄治磊基于REITS的公租房融资模式研究D重庆重庆大学税务研究，201112安华关于养老保障和住房保障整合发展的探讨D四川成都西南财经大学，200613顾孟迪房地产金融M上海上海交通大学出版社，199814曹建
42、元房地产金融M上海上海财经大学出版社，199715WATARUKATSUMATAINCENTIVEMETHODFOREXTENDINGEXISTINGSMALLHOUSINGLOTBYLOWINTERESTFINANCINGFINANCINGSYSTEMFORPURCHASEOFHOUSINGLOTINEDOGAWAKUASANEXAMPLEJOURNALOFTHECITYPLANNINGINSTITUTEOFJAPANDJAPANJOURNALOFTHECITYPLANNINGINSTITUTEOFJAPAN，200516MDKAMRUZZAMANANDNOBUYUKIOGURAENABLI
43、NGHOUSINGWITHMICROFINANCEACASESTUDYOFGRAMEENBANKHOUSINGPROGRAMINBANGLADESHDJAPANARCHITECTURALINSTITUTEOFJAPAN，201017YUEFAN，MASAOANDOANDTETSUYASAIGOAFEASIBLESYSTEMOFINFILLSUPPLYFORURBANHOUSINGINCHINADJAPANARCHITECTURALINSTITUTEOFJAPAN,200614致谢白驹过隙，岁月如梭，四年的本科生涯即将结束，仅以此篇论文为我的大学生活划上句号。本文的研究工作是在导师的悉心指导及其
44、帮助下完成的。张老师在繁忙的工作之余，对这篇论文倾注了大量的心血，从文章的选题构思到论文的写作，修改，定稿都是在导师的教导下才得以完成。老师对我的学习与生活给予了无微不至的关怀，她不仅以严谨治学，热诚负责的风格影响我，也以正直的品格教育着我使我感悟到为人为学的道理，这些将成为我今后学习，工作，生活的借鉴，使我受益终身。同时，谨向其他关心与支持我的老师致以衷心的谢意此外，也要感谢四年来与我一起生活的各位同学，谢谢他们在学习，生活上给我的关心和帮助，陪伴我度过了难忘的四年大学生活。最后衷心感谢我的父母，感谢他们的养育之恩，以及多年的默默支持和帮助。在此，祝愿我所有的师长、同学、朋友和家人生活愉快、工作顺利。
