1、 2011 年 1 月 31 日 投资要点： 1.房地产市场 运行及房地产板块情况 从国家统计局的数据来看， 2010 年 全国房地产开发投资同比增长较快，值得注意的是，土地购置费用大幅增长，而土地购置面积增长较少，这说明，土地价格飙升。 受政策及对政策的预期所影响，近一个月来，房地产板块涨幅为 -1.93%，大盘涨幅为 -0.62%，房地产板块略弱于大盘。 2 11年 1 月 26 日， “ 新国八条 ” 出台 政策包括贷款购买第二套住房的家庭首付 比例不低于以及限购令的进一步升级。特别是限购令的升级， 将在很大程度上限制 投资性以及投机性的购房。 不过需要注意的是， 限购令是把双刃剑，限购
2、的同时，在一定程度上会引发“惜售”情绪。 3 房产税试点细则 上海、重庆 征税覆盖面 较小，单看房产税一项政策， 房产税的覆盖面并不大 ， 因此难以对 房价 产生大的 影响。 4 两项 新政策的综合 影响 考虑极端的情况，假设所有的改善型为了规避房产税，都是卖小买大，而所有的 二套及以上房主都不卖， 市场上一定 时间内二手房套数是一定的，并且对于首套和改善型来讲，选择二手房或是新房是无差异的， 那么首套和改善型需求的面积不会凭空出现， 首套的购买面积加上 小换大增加的面积等于开发商的销售面积 。 10 年上海的存量房、商品房 销售 面积基本相当，基本上各占一半，那么，在我们的极端假设情况下，交
3、易量将有接近一半的下降。 实际情况下，交易量虽然不会按照极端假设的情况，但仍会有很大幅度的下降。限购令配合房产税试点，还会引发在未试点但限购的城市对大户型的抢购。 5投资策略 我们 年度投策略 中对于行业全年 给予了 “增持”评级，认为2011 年全年，房地产板块相对大盘，将会前低后高，先“否极”，后“泰来”，房地产板块相对大盘将会走出“”型的走势。 我们维持 此观点， 认为 上半年特别是一季度 ，属于“否极”的阶段，从短期来看，我们给予“中性”的评级 ， 认为 要等到 二季度以后行情才可能启动。 在大的行情未到来之际， 目前 推荐 的公司为 具备新能源与房地产复合概念的中国宝安。 6风险提示
4、 房地产政策风险以及银行风险。 研究员： 黄鹤 电 话： 0411-39673358 网 址： 邮 箱： 本次评级： 中性 上次评级： 增持 图： 近 52周 行业走势 - 3 0 . 0 0 %- 2 5 . 0 0 %- 2 0 . 0 0 %- 1 5 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %- 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %10-0210-0310-0410-0510-0610-0710-0810-0910-1010-1110-1211-01050001000015000200002500030000成交金额 房地
5、产( 申万) 上证综合指数资料来源： wind、 大通证券研发中心 2011 年 2 月份 行业投资策略 静待冬天过去 2011 年 2 月份 房地产行业 投资策略 内部参考 禁止外传 请务必阅读免责条款 市场有风险 投资须谨慎 相关报告： 房产税试点 细则出台，阶段性利空出尽 11.1.28 评楼市新一轮调控：房价不跌，调控不止 11.1.27 冬天已经来了，春天还会远吗 2011 年度房地产行业投资策略10.12.17 最后一只靴子尚未落下 言“利空出尽”为时尚早 2010 年四季度房地产行业投资策略 10.9.30 行业研究 请务必阅读免责条款 - 1 - 研究创造价值 专业前瞻市场 一
6、、 房地产市场及房地产板块走势回顾 （一） 2010 年房地产市场运行情况 国家统计局发布了 2010 年全国房地产市场运行情况的数据。具体如下： 1、房地产开发投资完成情况 2010 年，全国房地产开发投资 48267 亿元，比上年增长 33.2%，其中，商品住宅投资 34038 亿元，增长 32.9%，占房地产开发投资的比重为 70.5%。 12 月当月，房地产开发投资 5570 亿元，增长 12.0%。 2010 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 40.55 亿平方米，比上年增长26.6%；房屋新开工 面积 16.38 亿平方米，增长 40.7%；房屋竣工面积 7.60 亿平方米，增长
7、 4.5%，其中，住宅竣工面积 6.12 亿平方米，增长 2.7%。 2010 年，全国房地产开发企业完成土地购置面积 4.10 亿平方米，比上年增长 28.4%，土地购置费 9992 亿元，增长 65.9%。 12 月当月，房屋新开工面积 1.86 亿平方米，同比下降 1.1%；房屋竣工面积2.75 亿平方米，下降 3.4%，其中，住宅竣工面积 2.19 亿平方米，下降 4.5%；土地购置面积 4889 万平方米，增长 1.5%，土地购置费 1061 亿元，增长 5.8%。 图 1:2010 年 各月全国 房地产开发企业累计完成投资情况 010000200003000040000500006
8、00001-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月1-10月 1-11月 1-12月房地产开发累计完成投资（亿元）资料来源：国家统计局、大通证券研发中心 从国家统计局的数据来看 ，全国房地产开发投资同比增长较快，值得注意的是，土地购置费用大幅增长，而土地购置面积增长较少，这说明，土地价格飙升。 2、商品房销售情况 行业研究 请务必阅读免责条款 - 2 - 研究创造价值 专业前瞻市场 2010 年，全国商品房销售面积 10.43 亿平方米，比上年增长 10.1%，增幅比1-11 月提高 0.3 个百分点。其中，商品住宅销售面积增长 8.0%，办公楼增长 21.
9、9%，商业营业用房增长 29.9%。 2010年，商品房销售额 5.25万亿元，比上年增长 18.3%，增幅比 1-11 月提高 0.8 个百分点。其中，商品住宅销售额增长 14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长 31.2%和 46.3%。 图 2:2010 年各月 全国商品房 累计 销售面积 图 3:2010 年各月 全国商品房 累计 销售额0200004000060000800001000001200001-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月商品房累计销售面积（万平米）0100002000030000400005
10、0000600001-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 1-7月 1-8月 1-9月 1-10月 1-11月 1-12月商品房累计销售额（亿元）资料来源：国家统计局、大通证券研发中心 资料来源：国家统计局、大通证券研发中心 12 月当月，全国商品房销售面积 21808 万平方米，同比增长 11.5%；全国商品房销售额 10201 亿元，同比增长 21.9%。 从数据来看， 12 月份的全国商品房销售面积和销售额显示，商品房交易量同比仍 在上涨。 3、房地产开发企业资金来源情况 2010 年，房地产开发企业本年资金来源 72494 亿元，比上年增长 25.4%。其中，国内贷款 125
11、40 亿元，增长 10.3%；利用外资 796 亿元，增长 66.0%；自筹资金 26705 亿元，增长 48.8%；其他资金 32454 亿元，增长 15.9%。在其他资金中，定金及预收款 19020 亿元，增长 17.3%；个人按揭贷款 9211 亿元，增长 7.6%。 从数据来看， 资金来源总体同比增长，但国内贷款增长较少，自筹资金增加较多，说明国家收紧了银行对房地产商的信贷之后，房地产商只能更多地依 靠自筹资金发展。 （二 ） 近期 房地产板块表现 受政策及对政策的预期所影响，近一个月来，房地产板块涨幅为 -1.93%，大盘涨幅为 -0.62%，房地产板块略弱于大盘。 行业研究 请务必
12、阅读免责条款 - 3 - 研究创造价值 专业前瞻市场 图 4：近一月内房地产板块相对大盘表现 - 6 . 0 0 %- 4 . 0 0 %- 2 . 0 0 %0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %10-12-3111-1-211-1-411-1-611-1-811-1-1011-1-1211-1-1411-1-1611-1-1811-1-2011-1-2211-1-2411-1-2611-1-2811-1-3002000400060008000100001200014000160001800020000成交金额 房地产
13、(申万) 上证综合指数资料来源： wind、大通证券研发中心 二 、新国八条” 出台 11 年 1 月 26日， 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议指出，自去年月份国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知印发后，房地产市场出现积极变化，房价过快上涨势头得到初步遏制。为巩固和扩大调控成 果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地 产市场平稳健康发展，必须进一步做好房地产市场调控工作。会议确定的政策措施 包括： 1、调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足年转手交易的，统一按销售收入全额征税。 2、各直辖市、计划单列
14、市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购套住房；对已拥有套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有 套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。 本次政策出台后，交易税费方面，如某家庭原购普通住宅 100 万，售价 200万，出售时房产证未满五年，房屋买卖涉及的营业税由之前的差额 5.5%调整到现在的全额 5.5%。原来的营业税为（ 200-100） *5.5%=
15、5.5 万元，本次政策出台后为 200*5.5%=11 万元，比原来增加了 5.5 万元。 二套房首付又增一成，增加了购房者特别是投资购房者的成本。限购令方面，行业研究 请务必阅读免责条款 - 4 - 研究创造价值 专业前瞻市场 以拥有 1套北京住房、在 北京工作超过 1 年但无北京户口的 1号家庭为例，按照10 年 4 月份的政策，则 1 号家庭可以在北京新购买一套住房，而按照目前的政策， 1号家庭则不能再在北京购买住房。以拥有北京住房 2套、有北京户口的 2号家庭为例，按照 10 年 4 月份的政策， 2 号家庭可以在北京新购买一套住房，而按照目前的政策， 2 号家庭不能再在北京购买住房。
16、以有北京户口、在北京于09 年已购买一套住房的 3 号家庭为例，则 3 号家庭可以再购买一套北京住房，但首付要 60%以上，利率严格执行 1.1 倍。以有北京户口但无北京市住房的 4号家庭为例，无论之前还是之后的政策，都可以 新购住房一套。以在北京工作超过1年但无北京户口的 5 号家庭为例，无论按照 4月份还是目前的政策，都可以新购住房一套。 表 1： “新国八条” 政策前后限购情况（以北京市为例） 编号 房屋套数 户籍情况 可购买套数（本次政策之前） 可购买套数（本次政策之后） 1号家庭 1套 （ 10 年 5 月以前购买） 无北京市户口、有符合年限的纳税或社保证明 1 0 2号家庭 2套或
17、以上 （ 10年5月以前购买） 有北京市户口 1 0 3号家庭 1 （ 10年 5月以前购买） 有北京户口 1 1 4号家庭 0 有北京市户口 1 1 5号家庭 0 无北京户口、有符合年限的纳税或社保证明 1 1 资料来源：大通证券研发中心 本次调控中最为严厉的政策在于， 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于 60以及限购令的进一步升级 。 特别是限购令的升级，将对房地产市场影响很大。这在很大程度上限制了投资性以及投机性的购房，除了给当地户籍居民家庭再购买一套的机会以外，也给首套购房者（当地户籍家庭、提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭）入市创造了很好的机会。
18、 不过我们需要注意的是，限购令是把双刃剑，限购的同时，在一定程度上会引发“ 惜售”情绪。 行业研究 请务必阅读免责条款 - 5 - 研究创造价值 专业前瞻市场 三 、房产税试点细则 1 月 27 日 召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省（自治区、直辖市）人民政府从实际出发制定。 上海出台房产税试点细则，对家庭新购人均超 60 平方米的部分征收房产税，税率为 0.6 和 0.4%。重庆则对新购高档住房征房产税。 如一个三口之家的上海居民家庭，如果这个居民家庭已有一套 60 平住宅 ，现又新购一套 90 平住宅 ，则总面积为 150 平 ，人均面
19、积为 50 平 ，未超出人均60 平 的住房面积标准， 此 家庭可暂免征收房产税。如果这个家庭原来已有一套100 平 的 住宅 ，现又新购一套 140 平 的 住宅，则总 面积为 240 平 ，人均 面积 为 80平 ， 已 超 过 免 税 标 准 ， 此 家 庭 新 购 住 房 中 超 出 标 准 的 面 积 即240-60*3=240-180=60 平 须缴纳房产税。 业界普遍对房产税存有很高的期望，房产税的推出将能释放部分存量住房，增大市场供应，调节房屋分配。不过房产税到底能在多大程度上影响房价，取决于具体的细则，税收如何征收，对第几套房是否采取分别的税率。 根据我们之前的判断，即使政府
20、推出房产税，在征税的初期，税率一定不高，而且也未必会对多套房实行累进税率。目前的房产税试点细则符合了我们的预期 ，上海、重庆征税面较小， 单看 房产税 一项政策， 对房价影响不大。 四 、两项政策的综合 影响 对于上海 ， 从需求方来讲，如果是首套（有户口或无户口），一般很少买人均超过 60 平米的房子， 房产税普遍收不到他们的头上，对于买二套的购房者，可能会谨慎购买，如卖掉自己的小房子，再买大房子，使自己的人均面积控制在60平以内，或者少部分人愿意承担房产税。已有 2套及以上的，无法购买。 从供给方来讲，开发商先不谈，对于二手房卖主来说，如果卖主有多套房，则会惜售。如果卖主属于卖小买大改善型
21、，多会卖掉自己的小房子，以控制人均面积。 考虑极 端的情况，假设所有的改善型为了规避房产税，都是卖小买大，而所有的二套及以上房主都不卖 也不买 ，并且对于首套和改善型来讲，选择二手房或是新房是无差异的，那么 首套和改善型需求的面积不会凭空出现， 首套的购买面积加上小换大增加的面积等于开发商的销售面积。 1 月 25 日，上海市统计局发行业研究 请务必阅读免责条款 - 6 - 研究创造价值 专业前瞻市场 布数据显示， 2010 年全年上海商品房销售面积 2055.53 万平方米 ， 其中，商品住宅销售面积 1685.35 万平方米。存量房交易面积 1966.86 万平方米 ， 其中存量住宅交易面
22、积 1522.21 万平方米。 10 年 上海的存量房、商品房面积基本相当，基 本上各占一半，那么，在我们的极端假设情况下，交易量将有接近一半的下降。 实际情况下，交易量虽然不会按照极端假设的情况，但仍会有很大幅度的下降。 由于没有上海市首套房在总购房者中所占比例的数据，所以我们也无法对房价进行进一步的数量化的推断。不过房价方面，我们维持之前的观点，个大中城市房价整体将会小幅下跌，拐点将会出现。同时，此次的 限购令配合房产税试点 细则政策 ，会引发在未试点但限购的城市对大户型的抢购。 五 、 投资策略 我们在年度投资策略冬天已经到了，春天还会远吗中提到， 2011 年全年，房地产板块相 对大盘
23、，将会前 低后高，房地产板块相对大盘将会走出“”型的走势，拐点在二季度可能出现。 以上的分析没有考虑 政策面 房产税的情况，如果考虑到房产税，则什么时候房产税细则或试点确定，什么时候就是否极泰来的时刻。 但目前严厉的调控政策以及房产税细则同时推出并且之后立刻加息，政策推出的频度超出市场普遍的预期，我们认为房地产板块属于阶段性利空出尽，并不属于全面利空出尽。我们仍然维持行业 全年 的“增持”评级，并维持原先 从基本面出发所做的 判断， 认为二季度以后行情才可能启动。 在大的行情未到来之际，目前推荐的公司为具备新能源与房地产复合概念的中国宝安。 六 、重点公司分析 中国宝安 公司主营业务包括房地产
24、、新能源、医药三个部分。其中房地产 是主要利润来源，而新能源正逐步从小而强向大而全转变，是公司业务新的利润增长点。生物医药业务 如马应龙具有相当的品牌效应 。 1、地产主业稳扎稳打 10 年新 设 了 三 家房 地 产公司，其中两家位于环渤海地区的天津和山东，环行业研究 请务必阅读免责条款 - 7 - 研究创造价值 专业前瞻市场 渤海地区发展潜力大，还有一家新设公司位于新疆，具备长远的开发价值。 2、 负极材料稳坐江山 贝特瑞 BTR 负极材料行业市场占有率中国排名第一， BTR 是我国锂离子电池石墨类负极材料国家标准制定单位，属于行业龙头。公司其它新能源业务发展也具有一定潜力。 3、马应龙药
25、业稳获利润 公司持有上市公司马应龙的股权， 马应龙药业正逐步推广八宝眼霜，向药妆领域扩展， 医药行业受经济周期影响较小，经营业绩稳定增长。 4、 10 年 前三季度营业收入 21.76 亿元，同比减少 5.28%；实现归属 于 母公司所有者 的 净利润 2.53 亿元，同比增长 31.09%，每股收益 0.23 元 。其中第三季度实现营业收入 5.50 亿元，同比增长 2.29%，归属于母公司净利润 0.59 亿元，同比增长 60.0%。 5、预计 10、 11、 12 年 EPS 分别 为 0.45、 0.70 和 0.94 元。 公司经营稳健，题材众多， 维持“ 增持 ” 评级。 表 2：
26、中国宝安盈利预测 盈利预测 2007A 2008A 2009A 2010E 2011E 2012E 营业总收入 (百万元 ) 1,948.49 2,892.24 3,269.39 3,345.24 4933.11 6,694.43 增长率 (%) -22.69 48.43 13.04 2.32 47.47 35.70 归属母公司股东的净利润 (百万元 ) 230.39 200.38 253.46 495.96 762.38 1021.62 增长率 (%) 69.86 -13.02 26.49 95.68 53.72 34.00 每股收益 -摊薄 (元 ) 0.24 0.19 0.23 0.45
27、 0.70 0.94 资料来源： wind、大通证券研发中心 图 5：中国宝安主营业务构成 45.27%35.47%9.72%9.53%房地产生物医药高新技术其他行业资料来源： wind、大通证券研发中心 图 6：中国宝安营业收入增长率及预测 行业研究 请务必阅读免责条款 - 8 - 研究创造价值 专业前瞻市场 0.001,000.002,000.003,000.004,000.005,000.006,000.007,000.008,000.002007A 2008A 2009A 2010E 2011E 2012E-30-20-100102030405060营业总收入(百万元) 增长率( %)
28、资料来源： wind、大通证券研发中心 七 、投资风险 1 房地产政策风险。 2 银行风险。 表 3：行业部分公司盈利预测及 投资评级 股票名称 股票代码 收盘价 11.1.28 EPS（摊薄） PE 投资评级 09A 10E 11E 09A 10E 11E 新湖中宝 600208 5.36 0.34 0.29 0.40 15.8 18.5 13.4 增持 北京城建 600266 11.94 1.15 1.28 0.98 10.4 9.3 12.2 增持 首开股份 600376 16.54 0.81 1.29 1.72 20.4 12.8 9.6 增持 中国宝安 000009 17.20 0.
29、31 0.61 0.90 55.5 28.2 19.1 增持 荣盛发展 002146 12.01 0.66 0.99 1.39 18.2 12.1 8.6 增持 万科 A 000002 8.26 0.48 0.64 0.82 17.2 12.9 10.1 中性 金地集团 600383 6.96 0.72 0.52 0.65 9.7 13.4 10.7 中性 招商地产 000024 16.15 0.96 1.23 1.50 16.8 13.1 10.8 中性 泛海建设 000046 8.21 0.18 0.23 0.39 45.6 35.7 21.1 中性 中铁二局 600528 10.43 0
30、.47 0.71 0.88 22.2 14.7 11.9 中性 华侨城 A 000069 11.99 0.55 0.75 1.00 21.8 16.0 12.0 中性 中国武夷 000797 5.65 0.17 0.23 0.33 33.2 24.6 17.1 中性 卧龙地产 600173 6.07 0.34 0.32 0.42 17.9 19.0 14.5 中性 天房发展 600322 4.69 0.14 0.26 0.43 33.5 18.0 10.9 中性 陆家嘴 600663 16.57 0.61 0.64 0.69 27.2 25.9 24.0 中性 资料来源： wind、大通证券研
31、发中心 正文完毕 行业研究 请务必阅读免责条款 - 9 - 研究创造价值 专业前瞻市场 公司评级、行业评级及相关定义 我们的评级制度要求分析师将其研究范围中的公司或行业进行评级，这些评级代表分析师根据历史基本面及估值对研究对象的投资前景的看法。每一种评级含义分别为： 公司评级标准 买入：我们预计未来 6 个月内，个股相对大盘涨幅在 15%以上； 增持：我们预计未来 6 个月内，个股相对大盘涨幅介于 5%与 15%之间； 中性：我们预计未来 6 个月内，个股相对大盘涨幅介于 -5%与 5%之间； 减持：我们预计未来 6 个月内，个股相对大盘涨幅介于 -5%与 -15%之间； 卖出：我们预计未来 6 个月内，个股相对大盘涨幅低于 -15%。 行业投资评级标准 增持：我们预计未来 6 个月内，行业整体回报高于市场整体水平 5%以上； 中性：我们预计未来 6 个月内，行业整体回报介于市场整体水平 -5%与 5%之间； 减持：我们预计未来 6 个月内，行业整体回报低于市场整体水平 5%以下。 大通证券股份有限公司
