1、 房 地 产鉴定估价报告 估价项目名称： 郝卫庆诉王永民民间借贷纠纷一案涉及的围场镇金峰街 74 号房屋及土地使用权价值 评估 委托人：围场满族蒙古族自治县人民法院 估价方：承德永兴房地产评估有限公司 估价人员： 张明伟 方 敏 估价作业日期： 2018 年 7 月 25 日 至 2018 年 7 月 31 日 估价报告编号： 承永兴估字 2018第 190 号 承德永兴房地产评估有限公司 承永兴估字 2018第 190 号 地址 ：承德市永兴大厦写字楼七层 1 目 录 一、致委 托人函 -2 二、估价师声明 -3 三、估价的假设和限制条件 -5 四、房地产估价结果报告 -6 五、附件 -11
2、 承德永兴房地产评估有限公司 承永兴估字 2018第 190 号 地址 ：承德市永兴大厦写字楼七层 2 致 委 托 方 函 围场满族蒙古族自治县人民 法院： 受贵院委托，承德永兴房地产评估有限公司遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价规范 、中华人民共和国土地管理法等法律法规和技术要求，遵循独立、客观、公正的原则，对位于围场满族蒙古族自治县 围场镇金峰街 74 号 房屋及土地使用权价值进行了评估。 估价人员对委估的房屋及土地使用权进行了实地查勘和估价资料的收集，按照估价程序，选用适宜的估价方法，进行认真测算，结合估价经验与对影响房地产市场价格 与土地使用权 因素进行分析 ,在此
3、基础上撰写了鉴定估价报告 ,现将估价报告结果报告如下： 评估 总价值 :1,603,917.00 元 大写金额：人民币 壹佰陆拾万零叁仟玖佰壹拾柒元整 其中：房屋价值为 1,218,657.00 元 土地使用权价值为 385,260.00 元 提供给 委托人 估价报告原件 4 份，报告复印件无效。 承德永兴房地产评估有限公司 法定代表人： 2018年 7 月 31日 承德永兴房地产评估有限公司 承永兴估字 2018第 190 号 地址 ：承德市永兴大厦写字楼七层 3 估 价 师 声 明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自
4、己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价 报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.本报告估价范围内的房产及土地使用权，委托人提供委估 范围内 房屋所有权证及土地使用 权证 复印件，本次估价 均 以证载面积为计算依据。 6.本次估价所依据的资料由委托人提供，委托人对其所提供资料的真实性负责 ,由于委托人提供资料不实造成的失误，受托人不承担责任。 7.估价人员对该房产 及土地使用权 进行了现场勘察，并对房产现场勘察的客
5、观性、真实性、公正性承担 责任。但评估人员对评估房产的勘察，限于房产的外观和使用状况。除非另有协议，评估人员不承担对评估房产建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对木质工程，其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。此外评估人员也没有组织对电子空调或其 他设备等服务性设施进行测试的责任。 8.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘 ,并对估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照 ,全面、细致地了解了估价对象。 9.委估范围内的房产 所有权 证载明的所有权人为 王金安， 土地使用 证载明的土地使用 权 人为柴小平 ，提 请 竟买人及 相关当事方特别关注 。 承德永兴房
6、地产评估有限公司 承永兴估字 2018第 190 号 地址 ：承德市永兴大厦写字楼七层 4 10.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 11.报告使用者收到此报告后，如对评估结论有疑义，请在十日内以书面形式提交法院。 12.本次参加估价的人员： 中国房地产估价师（ 1320170134） 中国房地产估价师（ 1320170106） 助理人员 承德永兴房地产评估有限公司 2018 年 7 月 31 日 承德永兴房地产评估有限公司 承永兴估字 2018第 190 号 地址 ：承德市永兴大厦写字楼七层 5 估价的假设和限制条件 1.本次估价是以估价对象应保持现状继续使用为估价前提。 2.市场供应关
7、系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变为估价前提。 3.本次估价是以估价对象合法取得为假设前提。 4.报告中估价结果为估价对象在 2018 年 7 月 25 日 的市场价格。 5.本报告评估结果是：根据估价原则确定的房产和土地使用权价值，未考虑国家宏观经济政策发生变化及遇有自然力和其他不可抗力对房产和土地使用权状况及价格的影响。 6.本报告在有效期内 为评估目的服务，不得用于其他目的，未经评估机构同意，评估报告书不得向委托人和评估报告审查部门之外的单位和个人提供。 7.本报告在估价结果为估价对象在估价时点、规划用途条件下，房屋在现状成新率的房地产正常市场价格，未考虑未来房地产市场变化
8、对房地产 价值实现的影响。 8.遵循国际评估准则有关内容，估价报告仅按既定目的提供给委托人使用。评估人员对委托人负有这样的责任：作为一名称职的估价人员，他将熟练地运用专业技术，仔细、勤奋地编制估价报告。 9.本估价报告书一式五份，委托人 四 份，本机构存档一份。 承德永兴房地产评估有限公司 承永兴估字 2018第 190 号 地址 ：承德市永兴大厦写字楼七层 6 房 地产估价结果报告 一、委托人 委 托 方：围场满族蒙古族自治县人民法院 二、估价方 承德永兴房地产评估有限公司 法定代表人：范国智 三、估价对象 （一）估价对象坐落位置 此次委估的房产及土地使用权坐落于 围场镇金峰街 ， 经百度地
9、图查询 ,该房产坐落于通祥街北侧 ,该 房产 位置距围场镇 外环东路约 540 米 ,距县城 商业中心木兰中路约 850 米，通祥街街道平坦，路面较宽。 （二）权益状况 1.房产登记状况 幢号 房屋所有权证号 房屋所有权人 建筑结构 房屋总层数 房屋所在 层数 建筑面积 (平方米 ) 设计用途 1 房权证围政字第 031015号 王金安 砖木 1 1 48.73 住宅 2 混合 2 1-2 79.56 商住 2.土地使用权登记状况 土地使用权证号 土地使用权人 用途 使用权面积 (平方米 ) 围国用（ 1998）字第 80365 号 柴小平 住宅 128.42 （三）实物状况 1.房产 幢号
10、建筑面积 (平方米 ) 房屋现状 1 48.73 砖墙承重， 前脸贴外墙砖，双层铝合金窗，单层铝合金双扇门，室内地板砖铺地，内墙刮膏，有取暖设施。 承德永兴房地产评估有限公司 承永兴估字 2018第 190 号 地址 ：承德市永兴大厦写字楼七层 7 2 79.56 砖混结构，合金门，塑钢窗，一至二层室内铺地板砖，窗外有防护网，内墙刮膏，室外有 一段式 铁 制 楼梯，单侧 铁 管扶手，二层塑料扣板吊顶，卫生间 内墙贴砖， 有洗手盆与坐便器， 已 陈旧，有取暖设施 。 委估的房产及土地使用权面积以证载面积为准。 2.土地使用权状况 土地地块形状规则，地势平坦。 （三）区位状况 1、交通便捷度 道路
11、通达性 好 ， 临 主干道。 四、估价目的 为委托人确定估价对象的市场价值提供价格参考依据。 五、估价时点 2018年 7 月 25 日 六、价值定义 本报告所确定的价值标准为估价对象在公开的房地产市场上最可 能形成的客观合理价格。 七、估价依据 1.国家法律法规 (1)中华人民共和国城市房地产管理法； (2)中华人民共和国城市规划法； (3)中华人民共和国城镇国有土地使用权出让、转让暂行条例 ； 2.住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章； 3.省、市及有关部门颁布的有关房地产价格评估法律、法规及政策性文件； 4.国土资源部关于严格按国家标准实施城镇土地分等定级规程和城镇土地估价规程的通知（
12、国土资发 2002195号） ； 5.地方政府及有关部门颁布的法规、条例、文件、通知 ； 6.技术标准 (1)房地产估价规范【国标 GB/T50291-2015】 ; 承德永兴房地产评估有限公司 承永兴估字 2018第 190 号 地址 ：承德市永兴大厦写字楼七层 8 (2)中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程 ； 7.委托人提供的相关资料 (1) 围场满族蒙古族自治县人民法院 (2017)冀 0828 委评 34号委托书 ; (2)委托人提供的 房权证围政字第 031015 号 房屋所有权证复印件 ； (3) 委托人提供的围国用 （ 1998） 字 第 80365 号 土地使用 证复印件
13、； 8.估价人员掌握的有关资料以及实地查勘所获取的资料。 八、估价原则 本估价报告在遵循 独立、客观、公正 的基本原则前提下，具体依据如下原则。 （一）房产估价 原则 1.合法原则 : 房地产估价应当以估价对象的合法使用、合法抵押、合法处置等为前提进行估价。 2.最高最佳使用原则：应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。 3.替代原则：要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4.时点原则：要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 5.公平原则 :估价的目的在于求得一个不损害任何当事人利益的公平合理的价格。 （二）土地使用权估价原则 1.需求与供给原则 在完全的
14、市场竞争中，一般商品的价格都取决于供求的均衡点。供小于求，价格就会 提高，否则，价格就会降低。由于土地与一般商品相比，具有独特的人文和自然特性，因此在进行土地估价时既要考虑到所假设的公平市场，又要考虑土地供应的垄断性特征。 2.变动原则 一般商品的价格，是伴 随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价 形成因素相互作用的结果，而这些价格形承德永兴房地产评估有限公司 承永兴估字 2018第 190 号 地址 ：承德市永兴大厦写字楼七层 9 成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀
15、缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由 于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。 3.协调原则 土地总是处于一定的自然与社会环境之中，必须与周围环境相协调。因为土地能适应周围环境，则该土地的收益或效用能最大限度地发挥，所以要分析土地是 否与所处环境协调。因此，在土地估价时，一定要认真分析土地与周围 环境的关系，判断其是否协调，这直接关系到该地块的收益量和价格。 4.最有效使用原则 由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来不同的收益量，且土地权利人都期 望从其所占有的土地上
16、获取更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据。所以，土地价格是以该地块的效用作最有效发挥为前提的。 5.报酬递增、递减原则 经济学中的边际效益递减原则，是指增加各生产要素的单位投入量时，纯收益随之增加；但达到某一数值后，如继续追加投资，其纯收益不再会与追加的投资成比例增加。土地投资同样遵循这一原则。利用这一原则，就可找出土地的边际使用点，即最有效使用。 九、估价方法 （一） 因估价对象所在区域有 类似房屋 成交案例，且与估价对象具有可比性，所以本次评估采用市场比较法作为其 估价方法对房屋进行了评估 。 市场比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做出适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 （二） 根据城镇土地估价规程，土地使用权的评估方法有收益还原法、剩余法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。委估宗地区域有
