1、浅析我国土地评估中存在的问题及对策分析 摘要 在市场经济的不断发展下，土地评估行业及充满了机遇也面临着巨大的挑战。为有效的促进土地评估行业的发展，必须加强对土地评估的监管，并出台相关的管理政策，才能促进土地评估业的健康发展，在针对存在的问题要综合的解决，还需要结合评估工作中的实际状况进行全方位的管控，并针对影响评估价值的因素都要进行一一的考虑。而后做出相应的准确评估结果。 关键词 土地资产；土地评估行业；土地估价师 随着我国土地市场化的逐渐完善，有着土地评估和咨询服务功能的土地评估业逐渐在我国经济发展中占有重要地位。 根据国家有关政策的规定，很多土地评估机构完成了改制工作，并按照市场经济的原则
2、和发展规律，建立起适应现代化市场发展的管理和运营体制。中国土地评估萌芽于 90 年代初，随着社会主义市场经济的发展而迅速壮大起来，地价评估基础理论及宗地评估实践随着我国地产市场的迅猛发展而在短短二十年时间内不断完善发展，土地评估行业已成为市场经济不可或缺的部分，成为中介服务行业的重要组成部分。 1、我国土地评估行业的发展现状 我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化，有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨 等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小，市场配置范围逐步扩大。土地评估就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地
3、产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。最近几年，我国土地评估行业取得了很大的发展，随着土地市场的逐步建立和完善，土地估价行业地位和作用日益突现，特别是土地产权市场日益繁荣 ，地价评估作为一项新兴的社会性和公正性活动，在土地使用权出让、转让、作价入股、司法仲裁等方面发挥着越来越重要的作用，成为社会经济活动中不可缺少的组成部分。但是，由于发展时间较短，仍属新生力量，有大部分公司规模小，人才结构不合理，业务单一，拓展能力较弱，与国际评估公
4、司相比。存在着明显的差距，因此，土地评估公司的经营与行业管理需要进一步的加速提高与发展。 2、我国土地评估行业存在的问题 目前在我国土地评估行业发展速度非常之快，而相对来讲，国家出台的相关文件却很少，相关的法律和法规也比较滞后， 这对我国土地评估行业的发展是不利的。土地评估行业在很大程度上存在着人为操作评估价格的现象，从而造成评估行业的公共信誉度很低。就土地评估来讲，选择不同的评估方法以及运用不同技术参数作为评估根据，其产生的评估结果有很大程度的不同。所以，在很多情况下就为人为操纵评估结果提供了机会和条件。在很多实际的土地评估执业的过程中，有很多评估的机构为了迎合评估对象的要求，而故意选择一些
5、有利于评估对象的方法对土地进行评估，这样就在土地评估中出现了 “ 人情价 ” 的现象。这种评估结果的随意性造成了土地市场价格混乱，失去了土地评估行业应 该具备的客观性和公正性，并且极有可能阻碍土地市场的健康和有序的发展。同时，这样的做法也会给政府部门提供错误的参考信息数据，从而影响到国家土地资源的正常使用安全。自从我国取消了土地评估结果确认制度，并且改为备案制度以后，明显的弱化了土地评估行业的监管力度。在各个地区虽然设立了土地评估行业相应的机构以及协会，并且行业协会对评估机构以及相应的从业人员制定了规范和原则，但是还是缺乏实质性的约束机制和行政的手段。比如说如果发现土地评估偏差的事件，没有一条
6、相应的法律法规去对相关人员进行惩处。这样就必然会导致在评估过程中 出现 “ 人情价 ” 、准入门槛低等现象，从而造成评估机构的信用档案形同虚设，而在行业内部之间时常发生不正当的竞争现象。 3、我国的土地评估行业完善对策 国家没有出台相关法律规定，建立完善的土地评估行业的制度，这使不良的土地估价行为得以喘息，国家要对土地评估从业人员制定相关章程，对违规者予严格的处罚，建立完善的体系。可以减少这些事情的发生。首先，要制定完善的土地评估行业的制度。国家和政府出台法规，明文规定土地评估行业的相关制度。要求从业人员必须遵守，按照要求进行评估操作，是土地评估行业进入到健康 的发展轨迹。其次，国家要设置土地
7、评估行业的管辖单位。土地评估在评估过程中，如果发现从业人员利用职位之便获得不法利益。管辖单位可以利用职权对其管束，采取针对方法，对于严重的给予法律制裁。第三，要加强从业人员执业素质和道德的培养。土地评估企业应该重视土地评估从业人员的思想道德教育，定期针对员工开展有关法规的普及以及教育。提高他们的思想道德水平。同时不断灌输他们职业道德观念，减少利用之为之便谋取不正当利益的情况发生。第四，要营造良好的信用环境。土地估价行业应建立政府行政监督和行业协会自律分工合作的监督机制。政府加 快土地估价行业制度建设，加重企业责任人（委托方）对宗地信息真实性和完整性的责任，从根本上治理估价市场虚假信息需求问题。
8、土地估价师协会作为行业的自律组织，要建立起执业质量的监督网络，及时、动态地掌握全行业的执业情况。同时，建立行业自律的惩戒体系，加大对影响本行业形象的估价机构和土地估价师的惩戒力度，从而营造公平守信的行业竞争环境。最后，要推动估价机构加快自身企业文化建设。企业文化是企业的灵魂，应把诚信意识、品牌意识作为估价机构文化建设和执业宗旨的重要组成部份。估价机构诚信文化的形成，将在一个局部为土地估价师创 造良好的诚信氛围。同时，树立估价机构品牌意识，本身就意味着要坚持诚信，因为只有通过诚信才能建立并持久地保护好估价机构的品牌。 4、结束语 我国的城市化进程不断加快，土地是否高效的利用关系着人民的生活环境，
9、因此土地评估行业开始发挥重要的作用。进入 21 世纪以来，由于土地资源的紧缺，土地更应该得到高效的利用。我们只有不断地发现问题，解决问题，才能使土地评估行业得到有效而持续的发展。在现实中土地评估行业不符合国家相关规定的土地评估事件屡次出现，影响了我国建筑行业的发展。目前我国城市化发展速度迅猛 ，土地日渐的成为了重要的经济因素之一，更多的人们开始关注土地。而在土地交易的过程中，土地评估行业应运而生并且日渐壮大。据不完全统计，目前我国在国土资源局备案的评估所就有 183家。从业人员约为 12000多人。这些数字有效的说明了土地评估行业的发展壮大。但是，目前我国土地评估行业仍然有很多的问题，不符合土地市场价格的评估案件会时常发生，这严重影响了我国房地产行业的健康发展。所以我们应该正确认识到土地评估行业的问题，并且找出这些问题的原因和解决对策。 参考文献 何育忠 .加强我区土地评估行业管理 的若干思考 J.广东土地科学，2015（ 3） . 李德华 .有关土地评估行业执业问题探讨 J.科技创新导报， 2014（ 5） .
