1、浅析我国房地产经济发展的内在因素 浅析我国房地产经济发展的内在因素 过去的十多年，房地产在我国经济发展中一直发挥着新的经济增长点甚至支柱产业的作用。历史表明，房地产行业对经济的高速发展起到了很强的拉动作用，房地产的发展带动上下游产业的大发展。透过房价上涨、土地价格上涨、温州炒房团、房产投资的表面现象，深入分析房地产经济发展的几个内在因素： 1、从人口总量和结构来看，我国还处于人口红利期 当一个国家处于工业化和城市化的初中级阶段，第一产业向第二、第三产业转移劳动力，必然会出现大量农村富余劳动力人口向城市人口的转移；住宅房产的需求总量是由人口数量、年龄结构和家庭的裂变速度来决定的。一般， 25 至
2、 45岁年龄的青壮年人口是住宅房产的主力军； 25 岁至 35 岁的青年人正处于结婚成家时期，此时需要组建新的家庭，滋生出购置婚房的刚需；而 35岁至 45岁的壮年人正逐步步入中年，此时上有老下有小，对住房的面积和大小需求日益强烈，随着收入的增加，滋生出改善 性住房需求。 新中国成立初期，曾经出现过 3 次人口出生高峰期，分别在 1950 1957年， 1962 1963 年， 1964 1971 年，这三个时期每年出生率超过30;1972 1979 年平均出生率也超过 22； 1980 1990 年平均出生率也超过 21；从 1994 年起，中国新生儿逐步减少，进入了低生育时代，从 1994
3、年的 18逐步降至 2010年的约 12。 人口红利 ,是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济成高储蓄、高投资和高增长的局面。 我国目前正处于 人口红利期；社会总抚养比例从 2001 年的 43%下降到2010年的 34%，年轻工作人口的比较则大幅上升，少年儿童抚养比例大幅下降 10 个点，而老年人抚养比例则稍微上升。 目前有些经济专家认为我国的人口红利正在逐步消失，原因在于低生育率、老龄化开始等因素；人口红利的转变节点将会在 2015 年出现。 而复旦大学社会发展与公共政策学院教授任远认为，目前中国的人口红利并没有因为老龄化而
4、消除，实际上 之前的红利来自人口数量，即量的红利。我们还可以获得人口 质 的红利，即健康和教育赋予劳动力的价值。 在未来 10 20年时间内，中国经济将从需求大量低价劳动力逐步转向需要大量高技能劳动力；随着我国受教育程度越来越高，结构性人口红利将取代总体的数量人口红利，继续作为中国经济发展的新动力。 作文 每年出生人口的绝对数量统计为， 1954 1957 年均出生人口 2124 万 ; 1958 1961年均出生人口 1542万； 1962 1975年均出论文联盟生人口 2627万； 1976 1980年均出生人口 1795万。 1981 1997年均出生人口 2220万；从 1998 年开
5、始从 1900 万逐步降低至 2010 年的 1596 万。 1997 年之前我们依然每年出生人口在 2000 万以上，这将此后的连续 20多年间，为我国经济发展提供充足的劳动力，以 22 岁大学毕业时间算起，个人推测至少要到 2020年左右新增年轻劳动力才会逐步减少；以 30岁左右买房来算，我国房地产新增需求在 2027 年之前，仍然有非常强劲的购房需求。 2、从城市化率来看，我国城市化进程正在加速发展期 城市化可以分两个方面来看，第一，人口城市化是 城市化的本质和动力源泉，人口从农村流向城市，劳动力也从第一产业向城市第二、第三产业转移；第二，土地城市化是促进城市化的重要工具，在我国城市化进
6、程中扮演了举足轻重的作用，伴随人口城市化和非农经济活动对土地需求的增加，土地从农业向非农业配置，农业用地转化为城市用地；只有继续有效发挥 土地的功能，才能促进城市化健康、可持续发展，对我国经济的平稳增长也是至关重要的。 简历大全 从 1978年至 1999年，我国进入城市化平稳发展期，城市化率从 17.92%,稳步增长到 30.89%,20 多年间增长了近 13 个点； 每年新增城市人口约 1000万人。 从 2000年开始至今，我国进入城市化加速发展期，城市化进程明显加快，城市化率增长显著，至 2011 年我国城市化率已经达到 51.3%， 12 年时间增长了近 20 个点；年均新增城市人口
7、超过 2600 万，这 12 年内总共流入城市人口超过 3亿人，目前，中国人均 GDP 在 4000 至 5000 美元，通过财富的逐步积累，已有部分人具备了购买商品房的消费能力；以人均居住面积 30平方来计算，每年需要新增城市的真实住宅约 7.8亿平方米左右；这还不包括改善性住房需求。 从需求和供应总量来看， 1998年 -2011年商品住宅竣工总面积为 56.2亿平方米，而 1998 年 -2011 年我国新增城市人口为 3.3 亿人，按照人均 30 平方计算，商品住宅需求总量将近 100亿平方米；说明即使不考虑改善性需求，还有将近一半的新增城市人口是在租房；新增城市人口通过财富的积累，就
8、会对商品住宅的形成潜在的购买需求。 城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求；第一，城市化进程必然伴随着工业化过程，大量的扩大工业和新兴产业新建工厂，增加了对工业用地的需求。第二，城市化过程中，进入都市的人们必然需要数量更多、 质量更高的住房需求。第三，随着城市社区的日益增加，人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大，因此需求更多的商业用地和公共用地。 思想汇报 我国东部、中部、西部的城市化水平差异很大。东部省份，特别是北京、上海、天津等地的城市化率已经非常高，达到 80%，如果按照 70%的发达国家城市化率标准，已经进入了城市化后期阶段，这意味着这些地区未来城市人口的增长
9、将放缓，房地产需求需要寻找新的增长空间，由于城市发展具有层次性，满足中低收入者住房需要的中低端房地产的潜力也很巨大。但城市化率依然很低的 中部、西部地区，其城市化率尚未达到 40%，未来该区域将面临更加广阔的城市化空间，住房的需求旺盛，房地产仍将强劲发展。 3、从宏观经济看，我国经济正处于快速稳定增长期， M2 增速很大，对通胀造成了长期压力 改革开放 30年间，我国名义 GDP 增速为 15.8%,实际 GDP 增速也超过 10%，近年来 GDP 增速仍然保持在 8%-12%,而房地产的直接投资拉动 GDP 增长超过1 个百分点，产业杠杆拉动越 3 个百分点。经济的发展对我国的货币供应量提出
10、了更高的要求。 狭义货币 M1反映着经济中的现实购买力；广义货币 M2 不仅反映现实的购买力，还反映潜在的购买力。从数据上看， 2011 年广义货币 M2 余额为85.16 万亿元，狭义货币 M1 余额 28.98 万亿元，而 2011 年我国 GDP 总量为47.16 万亿元， M2/GDP=1.81;而 2011 年美国 GDP 为 15.32 万亿美元， M2为9.68万亿美元， M1为 2.16万亿美元，美国 M2/GDP=0.63； M2/GDP这一指标中国是美国的 3倍，说明我国的货币环境比美国更加宽松。 简历大全 2000 年 -2011 年，中国的广义货币 M2 从 13.46
11、 万亿元涨到 85.16 万亿元（超过了 美国的 9.68 万亿美元，而 GDP 只有美国的二分之一）增长了 6.3倍，而同期 GDP 只增长了 2.8 倍，由此可见我国通胀长期压力很大。 判断货币供应量是否过多的重要依据是通货膨胀压力。目前我国的资源与投资品如房产、黄金、收藏品等价格持续上扬，由此可见我国实际已经出现明显的通货膨胀；但居民消费价格指数 (CPI)并没有出现明显的上涨，原因在于我国 CPI 不直接包括房价因素，但包含了 8%的居住类商品，例如建房和装修材料，包括租房的租金，包括对公房的房租和私房的房租等，而美国的 CPI在居住类计算时包括了 45%。 M2高速增长而 CPI增长
12、不明显，说明了当前我国经济的三驾马车中投资和进出口占据了主要部分，而消费需求相对不足。 M2 也可以作为衡量社会经济财富增幅的一个总体基准水平，如果你资本的投资收益能够超过 M2 增长率，则投资收益是跑赢财富增长的社会平均水平。目前大家都有比较强烈的存款保值增值意识，即使你的收益超过 CPI也可能是财富贬值的；过去十年，黄金涨幅约 350%，石油约 200%，而跑赢 M2增速的是中国房地产，所以房地产引来了各方面资金的投资。 4、人民币升值压力促使国际资本流入中国房地产行业 我国经济发展越好，人民币升值压力越大；自从 2005 年 7 月 21 日，中国进行人民币汇率改革制度以来，人民币不再单
13、一参考美元，转而 以一篮子货币为参考的浮动汇率制度，到 2008年 7月，人民币汇率从汇改前的 8.2上升到 6.8，上升了 20%，这是持续的进出口贸易顺差之后，人民币被动的进行升值。 2008 年金融危机之后，人民币再度回到事实上的对美元固定汇率政策，美元走低，抑制了人民币汇率的上升，截止到 2012 年 8月，人民币汇率为6.33；虽然人民币的弹性化在一定程度上减轻了人民币升值压力，但是国际货币基金组 织（ IMF）依旧认为人民币币值被低估，只是低估程度不再像以前那么严重显著了。 瑞银（ UBS）新加坡货币策略师尼赞（ Nizam Idris）估计，在 2005 年 7月中国政府让人民币
14、升值以前，人民币被低估约 35至 40。到目前为止，人民币兑一篮子全球货币在实值（ in real terms）上升值了约 18。这也就是说，人民币目前大约被低估 20左右。由于很多外资依然对人民币抱以升值的预期，资本的趋利性会促使热钱不断涌入中国，从而对国内的价格上涨形成了压力。而房地产投资的收益远远大于其他实体经济的回报，则 大量的资金会通过各种投资途径流入房地产行业，给房地产带来了很多投资需求。 综上所述，过去的 10多年时间，我国处于人口红利期，社会总抚养逐步下降，而年轻劳动人口稳步上升，为我国的经济发展提供了充足的劳动力，同时新生人口的绝对数量巨大，近年来受到高等教育的毕业生越来越多
15、，比例越来越大，我国人口红利也会从数量人口红利转换成质量越高的结构人口红利 ,这些都为房地产奠定了中长期需求基础。 同时城市化进程的加速发展，近年来每年有超过 2600万人进入城市，将中长期给房地产带来坚实的实质性住房消费需求， 一方面一线城市向郊区化发展带来对住宅的需求，另一方面二三线城市加速城市化产生了真实需求，同时随着财富的积累滋生出了改善性需求、年轻人组建新家庭促发家庭向小型化裂变、来务工人员驻留后市民化都将催生出更大的刚性需求。 广义货币 M2的增长速度是 GDP增长的 2倍多，发行货币量的增多使我国面临中长期通货膨胀的压力，而房地产投资的收益远远大于其他行业回报，资本的趋利性促使社会更多的资金向房地产行业汇聚；我国长期进出口贸易顺差，促使人民币面临长期升值压力，国际热钱纷纷涌入中国，并青睐回报率很高的房地产行业；房地产 保值增值的金融属性被越来越多的人所认识，滋生了房地产投资需求，加速了房价的上涨。 作文 虽然从 2010年开始，我国实行以新国十条为代表的新一轮房地产调控，但我国人口结构、城市化进程快速、广义货币 M2的快速增长、人民币升值预期的内在因素没有发生根本性改变，房地产经济还将进一步稳定发展。
