1、浅析房地产企业会计核算存在的问题及对策 摘要：目前我国经济建设的迅猛发展，房地产与人们息息相关，逐渐成为国家的支柱产业。但同时随着国家相应法律法规的不断完善，市场环境的不断规范，房地产企业也面临着严峻的挑战。企业若要拓展发展空间，实现长期目标，就必须提高财务管理水平，加强成本核算。文章针对房地产企业的会计核算的特性，对房地产会计核算的问题进行分析探讨。 关键词：房地产企业；会计核算；问题；措施 一、引言 房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产企业是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。 房地产业在国
2、民经济中占有先导性的地位，是国家的基础建设行业，是属于固定资产投资的领域，受国家宏观经济政策的影响很大。房地产与其他很多国民经济的行业之间有着密切的联系，有很强的产业关联性。 房地产企业因其经营产品和服务特殊性的影响，同其他行业相比 ，具有以下特点：一是产品生产周期长，生产环节多，且每个环节相互制约，因此就需对生产过程进行高度控制；二是管理密集，随着社会分工越来越明确，涉及房地产开发环节的行业比较多，这些社会资源怎样有机地结合利用，就需房地产企业在管理上加以集中和协调；三是资金投入大，风险比较高，房地产企业投资一个项目时少则几千万，多则几十个亿，这就要求企业对资金进行集中控制；另房地产业的市场
3、瞬息万变，竞争十分激烈，国家政策不断调整，因此风险比较大，这就要有预测预控和规避风险的能力。 由于房地产企业的特点决定了其内部会计核算不 同于其他行业，其会计核算的特殊性主要体现在成本、收入、税收和利息费用等的核算。如成本核算主要是其核算对象的复杂性及重复性，其成本包括开发成本和期间成本等；收入的特殊性主要是其产品的生产周期长，资金投入大，其产品销售采用预售的方式进行；税收的特殊性主要是产品进行预收款的方式进行销售，其缴交税款是按预收款进行计提缴交的税；利息支出的特殊性主要是房地产开发的资金投入大，一般房地产企业都是通过借入资金进行项目开发的，其借入资金的利息支出在开发前和开发后的计入核算科目
4、不同。 二、房地产企业会计核算存在的问题 根据国家 2016年营改增政策的执行，房地产企业的财务管理部门将面临诸多困难，必须进一步规范会计核算。但房地产企业的会计核算仍存在诸多问题，主要表现在以下方面。 （一）会计核算科目不规范 在我国现行会计制度及会计准则中，专门规定了一般企业的会计科目及特殊行业的会计科目的设置，但对于房地产行业并未进行专门的会计科目设置，大部分房地产企业采用了一般企业的通用会计科目进行设置，这就造成了房地产企业的会计核算没有标准化。在房地产企业的具体实务操作中只能根据本企业的实际情况进行科目设置。因此，房地 产企业的会计要素不能进行全面核算，从而影响了企业核算的准确性。
5、（二） ?N 售收入核算复杂 房地产企业的自主开发的项目一般周期长、投资大、价值高，这就决定了房地产企业的销售收入与其他行业的收入确认的复杂性，房地产企业为了能迅速回笼资金，一般都是采用先预售的方式进行销售，待整个项目竣工验收达到了交付使用的要求后才能确认收入。在预售时需设置其他应付款 定金科目，签订销售合同时需按房屋的用途的设置预收帐款 普通住宅、非普通住宅、商铺、车库等明细科目，这就造成了销售收入核算的复杂性。 对于已交付使用的项目，其在销售时可按房屋的用途设置销售收入科目，但对于出租的房屋又需按出租收入确认收入，这也是房地产企业销售收入核算的复杂性之一。 （三）成本核算繁多、复杂 房地产
6、企业是资金密集型的行业，在项目前期就需投入大量的资金取得土地开发权，然后进行前期的可行性分析、项目设计、立项等，在实际的建造中也需投入大量的资金，如压桩费、公共配套设施费、基础设施费、材料费、人工成本等。若有几个不同周期的项目同时开发，对于成本的归集就更繁杂。 对于一个项目分期进行开发时又需按项目的 总建筑面积及各期的建筑面积或占地面积进行成本的分摊，这就使得成本的核算趋于复杂化，而且分摊的标准不统一。 （四）利息支出的资本化不明确 房地产企业的资金一般是通过融资的方式筹集资金，由于项目的开发周期一般都是比较长，资金回笼也比较慢。国家的政策对借款利息的资本化归集条件苛刻，这就造成了房地产企业的
7、借款利息无法资本化，还有就是对于暂未开发的土地来说，如果利息无法资本化就会影响房地产企业的当期利润。 （五）收入与成本不配比 房地产企业一般是通过预售的方式进行销售，如果项目 没有完工，预售的房款也无法确认收入，使会计核算无法匹配。另房地产开发项目一般不是整体开发的而是分期进行开工的，每期开发的户型和时间不同，从而售价和成本也存在差异，也会导致收入与成本无法配比。 三、房地产企业会计核算存在问题改进 （一）合理选用准则，规范会计核算科目，完整反映会计信息 根据国家 2016年以来的营改增的相关政策及规定，结合本企业的实际情况，选择适合本企业的计税方法。如 2016年 4月 30日开发的项目可选
8、择简易计税或一般计税方法，如选择了简易计税方法，以取得的全部价款及价外费用为 销售额，按 5%的征收率计算应纳税额。规范会计核算科目，能有效规避涉税风险。 再根据新会计准则的规定，结合工程建设项目的实际情况选择通用的会计科目，但可在一级科目下设置二级明细科目，这样可使会计核算规范化，同时也可使会计信息统一化，提高会计信息的质量要求。 （二）合理确认收入，规范收入的核算 根据企业会计准则 收入中规定了销售商品的确认条件，房地产销售与一般的商品销售类似，按销售商品确认收入的原则确认实现的销售收入。但房地产销售要经过取得预售许可证、预售并签订房屋销售合同、工程竣工验收并交付买方验收、办理产权过户等环
9、节，因此，房地产企业与一般生产企业相比，收入的确认又具有其特殊性。 在房地产销售中，相关的法定所有权转移给买方，且所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业应确认收入。因房地产销售的商品价值比较大，收款方式与一般的产品不同，买方可能选择一次性付款、分期付款、银行按揭付款等方式。但不论买方采用何种方式付款，房地产企业确认收入的实现，必须同时具备下列条件： 1.商品已转移； 2.已签订了销售合同，且已取得了确认的价格；3.已开具了发票给买方； 4.成本能够可靠的计量。因此， 房地产企业在收到预售房款时不应确认为收入，而应作为预收款项，此时所有权上的主要风险和报酬不一定转移；但若在产权过户后再确认收入，
10、由于其过程比较长，会造成收入确认的推迟，不符合实质重于形式的原则。 （三）按照配比原则，规范成本核算方法 房地产开发的项目一般开发建设期比较长，一般都会出现主体工程已竣工验收但配套工程还未投入使用，或者商品房已销售而道路、绿化等其他配套设施尚未完工的情况。这就造成了商品房与配套设施建设的时间差异，使已经具备使用条件并已销售的商品房应承担的配套设施建设费无法按照实 际成本来计算。为了使项目的开发成本与销售收入相匹配，这就需要根据未完工的配套设施的合同预计提配套设施费计入开发成本，等项目全部竣工决算并取得发票后再调整预计提的配套设施费，以确保开发成本的计算的准确性。 一个项目应单独进行成本核算，先
11、将完工开发产品的总成本与总销售面积计算出单位面积的销售成本，再用已销售面积乘以单位销售成本计算已销售成本，未结转的部分为未销售开发商品，这样结转成本更符合权责发生制原则和配比原则。 当房地产开发商品达到交付使用时，满足了收入的确认条件时，应同时对转相应的销售 成本，使其收入与成本执行配比原则。 （四）完善利息支出的核算 房地产企业开发项目前期都需投入大量的资金。其资金除了企业自有资金外，一般通过银行贷款。按照会计制度的规定，房地产企业借入资金所发生的贷款利息在开工产品完工之前应计入开发成本；在开发产品完工后，应计入 ?期费用。对于利息费用是计入开发成本还是计入当期费用，主要是以开发产品是否达到
12、了交付使用的条件为转折点。开发产品交付使用前的所有利息费用应计入开发成本，交付使用后发生的利息费用应计入当期费用。 四、结语 综上可知，房地产 企业与一般生产企业相比，会计核算存在一定的复杂性和特殊性。为了最大限度避免房地产企业的不同风险，就应该重视房地产企业会计核算中的不足，并不断完善会计核算体系，保证房地产企业的健康发展。 参考文献： 林风华 .房地产企业会计核算存在的问题及对策初探 J.财会， 2010（ 12） . 申卫卫 .房地产企业会计核算问题探讨 J.管理观察， 2015（ 22） . 杨忠光 .房地产企业会计核算相关问题探讨 J.当代经济， 2013（ 16） . （作者单位：乐昌市百信房地产开发有限 公司）
