1、浅析房地产企业成本核算存在的问题与对策 摘要：随着我国房地产开发的相关政策与法规不断完善，企业如何规范成本核算，解决成本核算中存在的问题以提高会计信息质量，从而实施成本控制以获得最大的利润空间，已经成为房地产企业的头等大事。 关键词：会计成本；成本；核算；竣工决算 中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号： Abstract: With the development of Chinas real estate related policies and regulations perfect, enterprise how to regulate cost accounting
2、 and solve the problems existing in the cost accounting in order to improve the quality of accounting information, and the cost control in order to maximize the profit space, has become a real estate enterprise top prioral accounts of the completed project 房地产开发企业是指从事土地、房屋建设的开发、销售、出租等生产经营活动的企业。房地产投资
3、项目具有资金投入大，建设投资风险高，成本核算环节多，周期长等特点。这就更需要房地产企业在成本的计算方面要精打细算，力求以最少的成本耗 费获取经济利益的最大化。因此房地产开发企业的成本核算就显得尤为重要。 一、房地产企业会计成本的组成 （一）土地费用、前期工程费及建筑安装工程费 这三种费用是房地产开发的前期投入成本，也是开发成本的主体内容，占总成本的 80%左右。其中最重要的是土地费用，它是指房地产企业开发时为征用土地发生的各种费用，包括土地征用费、出让地价款、土地转让费、土地租用费、股东投资入股土地的投资折价、耕地占用税以及安置居民拆迁费等；前期工程费是指工程项目开工前支出的各项费用，包括规划
4、设计费、地质勘探费 、测绘费、三通一平费等；建筑安装工程费是指房地产企业自己承建发生的各种建筑施工及设备安装费用或出包给承办单位所支付的建筑施工及设备安装工程款，包括施工中的人工费、材料费、各项措施费等。 （二）与施工相关的配套费用以及其他费用 这部分费用支出大约占项目总投资的 10%15% ，主要包括基础设施建设费、公共配套设施费等。基础设施建设费是指水、电、煤气、照明及道路等相关费用；公共配套设施费是指与开发项目相关的公共设施、配套设施发生的相关费用，例如商店、学校等生活性配套设施和公用停车场、变电站等； 其他费用是指房地产企业在开发过程中的相关税费及行政事业性收费。 （三）筹资成本和管理
5、费用 筹资成本是指企业为了解决资金困难而向银行贷款发生的费用，如利息支出；管理费用是指现场组织管理开展施工而发生的相关费用，包括施工人员的工资、房屋设备的折旧费及修理费等。 二、房地产企业成本核算常见的主要问题 （一）成本核算对象难以确定 成本核算的对象确定才能顺利开展会计核算工作。由于核算对象具有复杂性，所以在实际工作中会出现划分过细、过粗，或者不依据章法随意确定的现象。如 果划分的过细，就会导致过多的共同费用需要合理分配，加大会计核算的工作量；如果划分过粗，就难以反映开发项目的实际成本水平，将不利于成本分析及成本控制。 （二）成本费用的归集和分配缺欠规范性 首先，独立核算的房地产行业会计准
6、则在土地费用、基础设施建设费、公共设施建设费等属于间接成本的归集方面，并没有给出明确的界定，所以导致房地产企业在进行成本费用归集和分配上随意性强；其次，许多企业重视总成本核算，却忽视成本费用的归集，这样就影响成本分析资料的可靠性和完整性；再次，由于成本分配的方法较多，企业 出于种种意图会无视一贯性成本分配的原则，任意转换有利于自己的分配摊销方法，导致会计信息披露不准确。 （三）账簿设置不合理 现阶段房地产企业会计账簿普遍存在着账簿设置不合理的情况，主要体现在成本的明细账设置过于详细，而相比之下预售账款的设置就显得过于简洁。由于房地产企业的建设周期长，一旦出现跨越几个会计年度的核算，工程项目就会
7、记在几个账簿上，增加了会计核算的工作量。 （四）重工程决算轻项目决算 在实际操作中，房地产企业往往只重视工程决算，而忽视项目决算。主要原因在于，工 程款一般都会在施工完成后短期内支付，在时间上较为确定，为工程决算提供了便利，而项目决算会因为种种原因拖至较长时间。 三、房地产企业会计成本核算常见问题的解决对策 （一）明确成本核算对象 充分考虑开发工程的地点、结构、装修、用途、层高、施工队伍等因素，合理的归集和分配费用来确定费用承担者。必须要以每一独立编制的设计概（预）算或独立的施工图中所列的单项开发工程进行成本核算；如果是属于结构类型大致相同的群体性开发项目，并且在同一开发地点、开竣工时间相近、
8、由同一施工队施工，可以合并成为 一个成本核算对象；对个别规模较大、建设工期较长的工程，可以结合经济责任制的原则，按开发项目的区域或部分划分成本核算对象。例如，在同一个工程项目中包括公寓、裙楼和写字楼的建筑，由于它们之间的功能不同所以在设计上也会不同，进而影响了建筑成本存在很大差异。根据这种情况，如果不进行单独核算，就会导致成本在各功能区上平均化，使得成本与收入不能配比。 （二）准确地归集和分配成本费用 对于复杂的工程由于成本核算的对象较多，所以很多成本费用不能直接归集到成本核算对象中去，必须运用一定的方法进行分配，再间 接地进行成本费用归集，不能够随意的分摊。例如，基础设施费用应该采取因果关系
9、法，按照基础设施费用的历史发生原因予以合理分配；公共配套设施费应该按受益的比例或是按预算面积分配给受益对象；在前期工程费、基础设施费和开发间接费用中的有关现场组织管理性费用按建筑面积比例进行分摊；土地征用费、土地拆迁补偿费及发生的各项成本费用按实际占地面积比例进行分摊；在分配过程中还要坚持公平合理的原则，从企业的角度出发，充分考虑分配的成本在成本核算对象的承受能力之内。同时，即使一项成本费用的发生可能与某项特定成本无直接联系，为了体现 公平合理的原则也要进行合理分配。 （三）合理设置成本核算科目和会计账簿 合理的划分成本项目可以客观、准确地反映工程成本结构，有利于会计成本分析和成本控制。根据现
10、行房地产开发企业的会计制度规定：开发成本属于一级科目，在该科目下企业应根据自己的经营特点和管理需要 ,确定成本项目 ,进行明细核算。成本项目不宜开列太多 ,对于发生次数较少的成本费用 ,特别是单笔发生的费用 ,应尽量合并；对金额较大并陆续发生的费用应单独设立科目核算。 笔者建议在房地产企业实际的会计成本核算工作中，设置开发成本的明细台账。抬头列入施工合同中的详细内容如工程开竣工时间、施工单位、建筑面积等，账表以多栏式明细账的格式及时记录从项目开工到验收结束的所有成本费用开支情况，这样可以提高会计成本核算工作效率，便于企业开展投资分析和项目工程监督。 （四）重视项目竣工决算 、项目未全面竣工的成
11、本结转核算。目前许多房地产企业存在着只重视工程决算而忽视项目决算的现象，主要原因在于影响项目竣工的因素过多而使得项目决算拖至的时间较长。针对这一现象，可以通过 “ 预提费用 ”科目将尚未完工的工程预算计入成本，这样就能使项目预算 按计划进行，等项目竣工后再按实际支出调整项目成本。 2、项目竣工的成本结转核算。对于项目竣工的成本决算应该按照成本核算对象所归集的费用，遵循权责发生制的原则要求计提相应的成本费用，结转完工实际总成本，并计算各独立核算对象的单位成本及进行明细核算。例如，商品房销售成本的核算应该按照配比原则，在独立销售单元中进行明细核算，以每平方米建筑面积的成本结转销售成本；属于出租经营的项目，则转入出租开发产品的明细核算。 四、结论 总而言之，房地产企业的会计成本核算工作是一项复杂而艰巨的工作，需要会计人员具备较高的业务知识水平和较强的职业判断力。从明确成本核算对象、准确地归集和分配成本费用、合理设置成本核算科目和会计账簿、重视项目竣工决算等方面规范成本核算，提高会计信息质量，为企业降低成本控制费用提供准确的会计信息资料。 【参考文献】 黄慧丹 .房地产开发企业的成本会计核算 J.科技经济市场 .2010. 朱淑芳 .论房地产企业的成本核算 J.河北企业 .2010. 张永 .房地产开发成本核算中注意的几点问题 J.现代商业 .2008.
