1、浅析房地产信贷业务风险防范 摘 要：随着社会经济的不断发展，我国的房地产事业也得到了飞速的发展。房地产信贷在迅速发展的时候，其中的风险问题也逐渐暴露出来，尤其是最近几年我国的房地产市场逐渐火热使得金融问题也逐渐显现出来，下面本文就深入分析一下我国的房地产信贷风险问题，并且找到有效的解决措施来处理其中的风险问题。 关键词：房地产信贷；信贷问题；现状；解决措施 近年来，国家对于房地产的宏观调控能力在不断的加强，其中相应的调控设施和配套细则也开始出现，对于以后的房地产事业都有重要的作用，从而严重的影响到商业银行房地产信贷业务的有序运行和操作。 1 房地产信贷业务中出现的问题 1.1 个人住房按揭贷款
2、业务中出现的问题 1.1.1 建立抵押权的商品房预售行为中存在的问题。开发商一般都把土地使用权或是在建工程放到银行进行抵押，而且在取得预售条件后进行相应的销售，但是如果借款人员不能够 完成还款的责任，银行为了更好的完成抵押任务的时候，就会出现银行抵押和购房户权利对等的情况。如果对抵押物进行处理，购房户的实际效益就会受到损害；但是如果不处理抵押物，银行的权利又不能得到有效的维护。银行需要合理的处理抵押人和购房户之间的利益问题，从而更好的减轻抵押人对双方利益的威胁。 1.1.2 商品房的按揭要求和预售条件不相吻合造成法律问题。依照相关的法律规定，商业银行在发放贷款的时候必须要房地产商具备相关的 “
3、 四证 ” 。因为开发商的资金大部分都投入到了项目土地款上面，对于资金需求最急迫的时候是在核发土 地使用权证之前，从而不容易获得 “ 四证 ” ，从而严重的影响到了银行的房地产信贷业务不具备相应的条件，但是在实际操作的过程中银行又因为多种原因而逐渐放宽信贷要求。并且，商品房按揭调节和预售条件不吻合。依据相应的法律规定，在申请个人住房贷款进行房屋购买的时候，所购买的房子必须是多层住宅主体结构建顶，高层住宅达到总投入的三分之二；其中城市房地产的相关管理要求商品预售的准则是根据所提供的商品房进行计算，尊用到建设中的资金要达到总投资的四分之一，并且要规定施工进度和完工的时间。现在，这种规定也会出现变动
4、，使得购房户在遇到 满意的商品房时，因为按揭贷款期房条件较高而不容易进行按揭贷款，更不利于房地产事业的有序运行。 1.1.3“ 假按揭 ” 造成的房地产信贷法律风险问题。假按揭的主要表现是：开发商帮助客户建立虚假的贷款申请资料，从而方便获得银行贷款、；开发商根据该单位的人员，相关企业人员或是工作人员以虚假身份获取贷款；开发商因为购房人之间信息不吻合，存在一单很多售的情况；开发商利用虚假的信息资料来获取购房人的房贷等等。 出现假按揭的主要成因：首先是开发商因为自身能力不充分或是资金流动出现问题，开发商为了让按揭项目 能够有效的运行起来，需要及时的收回资金。开发商因为直接进行融资或向银行进行贷款的
5、行为受到阻碍，使得资金出现问题，流通不畅，又因为个人住房按揭申请的标准较低，银行检查不规范等原因，进行假的按揭，以此来获取银行资金；第二就是银行内部工作人员为了更好的进行住房按揭贷款任务，对于借款人在买房的真实性和偿还能力的考察方面有所欠缺，从而助长了按揭现象的迅猛发展。 1.2 个人综合授信贷款业务中出现的问题 1.2.1 房地产抵押和承租权竞合问题造成的房地产信贷法律风险问题。有的银行利用债务人或是第三人的 房地产作为主要的抵押方式。因为已租赁的不动产也可以构建抵押就会出现抵押和租赁相互融合的现象。虽然抵押权也成为物权，租赁权称为债权，但是因为租赁关系较早出现，抵押关系出现较晚，租赁关系对
6、抵押权进行制约的时候，抵押权不能和租赁权相对抗。根据最高人民法院关于适用若干问题的解释中第 65 条表明： “ 抵押人把已经出租的财产进行抵押，当抵押权运用之后，租赁合同在规定的时间内对抵押物的受让人继续拥有管理的权利。 ” 并且，这样的债权是因为其自身的独特性，其中也具有相应的物权特点。所以，出租人也就是抵押人和承租人在规定的时间内 ，债权人的债权问题具有很大的法律问题。 1.2.2 抵押登记环节中出现的问题。借款人没有在规定的时间没去登记部门办理相应的登记业务，制造虚假的他项权证，从而使得银行债务出现问题；抵押登记部门所拥有的签名并不是本行制定的客户经理所经手的；中介公司所推崇的贷款，因为
7、是由中介公司所进行的抵押业务，从而增加了虚假他项权证的可能性。 1.2.3 贷款资金使用过程中存在的问题。客户没有合理的使用贷款资金，通过不合法的渠道让资金流入股市和高利贷等危险的境地。 2 有关抵押物中的风险问题 2.1 抵押物的价值问题 银行在规定贷款发放的过程中，不但要检查借款人的信用情况，还要对抵押物的实际价值进行审查。如果借款人的信用状况良好，借款人具有强烈的风险防范观念，那么抵押物价值的审查也要尽量的表现出其中的风险防范观念。在抵押贷款的时间内，抵押的房产可能会因为各种原因而出现损害和破坏，如果借款人不能够在规定的时间内偿还贷款本息，银行就不能对抵押物进行处理从而获得利益，有时也因
8、为对于抵押物的价值凭感觉估测较高，如果借款人不能在规定的时间内偿还本息时，银行处理抵押物所取得的款项将远远少于贷款本 息余额。 2.2 抵押物预估所产生的风险问题 2.2.1 虽然抵押物的评估都是依靠专业的机构进行检测，但是银行工作人员只看到了 “ 贷款额不能大于抵押物价值的变现值，也就是评价结果的70%，却不注重依据抵押物的实际情况进行评估，其中包含了评估目的，评估方式等方面的因素，最后造成抵押物在变现的过程中和评估价值差距较远。在出售抵押物所取得的价值不足以填补其中的清理费用。要根据抵押物的实际情况来处理抵押物，建立完善的抵押物评价报告。 2.2.2 虚假抵押报告增加了银行的运行问题。虚假抵押报告 的结果一般都远远超过抵押物的实际价值，从而大大的增加了银行抵押贷款的风险问题。如果评估的相关资料出现虚假的情况，银行又不对其进行核实就放贷，那么这笔贷款就有可能追不回来。并且，虚假抵押报告的出现，也会使得银行工作人员违反职业道德，给银行的经济利益造成巨大的损失。
