1、浅析房地产经济周期性波动 摘要：改革开放以来，随着国民经济的不断发展，我国房地产行业有了空前的进步。房地产行业的发展大大促进了我国经济的快速发展并对许多其他行业的发展起到了很大的推动作用。目前，房地产行业在我国的经济发展中已经有着非常重要的地位。但是，房地产行业在发展过程中也存在着一些问题，导致房地产经济经常出现周期性的波动。文章从这个角度出发，介绍房地产经济周期性波动的相关理论及特点，并通过房地产经济周期性波动的影响因素分析其解决措施。 关键词：房地产；经济；周期性波动 近年来，我国房地产行业迅速发展，逐 渐成为促进我国国民经济发展的重要行业，并且，房地产行业的发展还带动了相关行业的兴起及快
2、速发展，甚至直接影响到国民经济的稳定和健康发展。但是，纵观我国二十余年来房地产经济发展，也出现了周期性波动的现象，这不仅不利于房地产行业的自身发展，更波及整个国民经济，这也引起了政府机构和经济研究部门及相关人员开始加强对房地产经济周期性波动问题的研究，力图找到出现波动的原因和避免及减缓波动的措施，从而保证房地产行业经济发展的稳定性，进而保证国民经济的健康发展。 一、房地产经济周期性波动的概述 （一）房地 产经济周期性波动的内涵 房地产周期的概念最早是由霍伊特（ Hoyt， 1933）在对芝加哥土地市场的分析中提出，穆勒（ Mueller， 1995）提出了房地产实际周期和房地产金融周期两个不同
3、层次的房地产周期概念，分别从对房地产真实空间的需求和房地产金融资本市场向房地产流动的周期性变化，使房地产周期的概念的内涵更加丰富和明确具体。房地产市场的周期性波动，就是指房地产市场曲线围绕着市场均衡水平上下波动，而呈现出相似性、重复性、循环性特征的一种规律。而房地产市场曲线，就是通过房地产价格、租金、房地产开发投资增 长率、房地产销售增长率、建筑开工量、建筑竣工量、房地产市场空置率等经济指标的波动反映出来。 （二）房地产经济周期性波动的特点 房地产经济周期性波动是一个上升与下降、扩张与收缩不断往复运动的过程。主要包含复苏、繁荣、衰退、萧条四个阶段。复苏期阶段房地产供给大于需求，供求处于非均衡状
4、态，此时房地产交易量较低，但价格止跌趋稳，市场预期开始好转；繁荣期房地产需求以一定速度增长，房地产价格开始快速上涨，各级市场成交量激增；经过繁荣阶段之后，过高的价格使一般居民无力承担，房地产需求逐渐减少，供给超过 需求，房地产空置率上升，房价开始下跌，市场预期悲观；随着供求矛盾日益尖锐，房地产市场销售竞争加剧，楼价继续下跌，市场逐渐萎缩，由此进入萧条期阶段。 （三）房地产经济周期性波动和国民经济周期波动的关系 在近 300 年经济发展史上，经济周期现象得到很多研究者的关注，也有很多理论成果。新中国成立以后，由于经济体制在不同时期的不同特征，呈现出不同的周期性波动特点，改革开放前，突出特点是大起
5、大落，改革 ?_放后是波幅减缓。 中国房地产经济周期自改革开放以来呈现出显著的增长型周期特征，且波动剧 烈、频繁，相关房地产数据资料研究结果表明，中国房地产周期波动特征主要有房地产开发投资周期、房地产需求周期、房地产价格周期三个特征。这三个特征之间存在明显的领先滞后关系，当房地产销售出现下滑，房地产开发投资必然下降，房地产价格跟着下跌，反之亦然。 根据两者的特征分析可以看出房地产经济周期波动和国民经济周期波动在波动方向、波动领先滞后和波动幅度等方面存在内在联系。从波动方向来看，两者基本上是同向变化，当国民经济周期处于上升阶段时，房地产经济周期通常也处于上升阶段，反之同呈下行趋势；从波动领先滞后
6、关系来 看，房地产经济周期波动程度远高于国民经济周期波动程度；从波动幅度来看，在同一时期内，房地产经济周期的波动幅度大于国民经济周期波动幅度。 二、房地产经济周期性波动的影响因素 （一）金融市场对房地产经济周期性波动的影响 房地产经济出现周期性的波动受很多因素影响，其首要影响因素就是金融市场的不稳定性。首先银行信贷是房地产商开发资金的重要来源，而信贷条件的宽松将促进房地产投资的增加和房价的上涨，利率的下降也会影响房地产开发成本和利润；其次随着国民经济的发展，人均收入快速增长，加之国家对 个人住房贷款一系列利好政策的出台促进了消费者的购买信心；三是人民币升值下的大量外资流入，对房地产价格的上涨起
7、到了一定的推动作用。而一旦央行迫于通胀压力开始收紧信贷条件，提高利率，房地产投资和房地产需求、房地产价格必将受到抑制，从而带来了房地产经济的周期性波动。 （二）土地开发对房地产经济周期性波动的影响 对房地产经济出现周期性波动有较大影响的另一个因素是土地开发。从表面上看，地方政府制定土地供应计划，确定土地供应的数量和结构，采用招标、拍卖、挂牌方式出让土地，但在实际操作过程中，由于房地 产商大量囤地、地方政府暗中托市，中央政府的土地政策很难达到预期目标，甚至事与愿违。一般而言，国家对于土地的开发受到市场宏观调控的影响，政府根据市场的住房需求情况对土地的开发进行合理的把控，所以土地开发对房地产经济的
8、影响会根据市场供需产生周期性的波动。 （三）市场供求状况对房地产经济周期性波动的影响 对房地产经济出现周期性波动有较大影响的第三个因素是市场供求状况。房地产投资者要准确把握市场方向，做出准确的投资，从而得到市场效益。当市场需求量大时，房屋的价格就会提高，当市场需求量小时，房屋价 格就会降低，所以投资者要对市场调控有深刻的理解，不要盲目跟风，在市场变化时做出准确的判断，不要打破供需平衡，避免出现高的投资风险。所以总的来说，市场供求状况的变化对于房地产经济出现周期性波动是有很大影响的。 （四）国家政策调整对房地产经济周期性波动的影响 国家政策是国家相关部门根据房地产市场的宏观调控情况制定的一系列影
9、响房地产发展的规定。这些具有反周期性质的宏观政策在短期内对房地产市场运行状况的影响是较为显著的。当这些政策反应过慢、过温则难以达到调控的效果，当这些政策过急过猛又容易导致房 地产经济的过度波动。市场是不断变化的，而相关政策的制定需要一系列的流程，所以说，国家政策的制定会在一定程度上对房地产经济的波动情况产生影响。 三、房地产经济周期性波动的解决措施 （一）加大对金融市场的管理 制定灵活高效的金融政策，合理调节房地产市场的开发贷款政策、住房信贷政策和利率政策等，对房地产供求关系的调节有着显著效果。在房地产市场衰退或萧条期，大力推行适度宽松的货币政策，放松房地产信贷、降低房地产贷款利率，刺激房地产
10、交易规模的扩大。同时政府对信贷和利率等政策的制定和实施必须有 一定的超前性、灵活性，尽可能的提高金融政策的效率，从而减少或平缓对房地产经济周期性波动的影响。 （二）确保对土地开发的规范化管理 合理制定土地供应计划和土地政策，不断完善招拍挂制度。根据房地产市场运行的实际状况，科学确定土地供应计划，运用土地供给杠杆，对房地产市场实行调控，明确规定房地产项目的开、竣工期限，坚决限制和打击房地产商的囤地、炒地行为，保证每一块土地的使用都符合相关的规定。只有这样，才能在一定程度上确保对土地开发的规范化管理，才能对房地产经济的周期性波动产生积极的影响。 （三）加强对房地产市场的宏观调控 政府加强对房地产市
11、场的宏观调控，建立和完善房地产供给体系和房地产市场，明确界定市场和政府的职能。建立健全高端商品房、普通商品房、经济适用房、市场租赁房等有机结合的住房供应体系，并根据实际情况，适时调整住房供应结构。政企分工合作，房地产开发企业面向房地产市场，充分满足房地产供给需求，政府着力稳定房价，规范市场秩序，遏制投机性炒房，控制投资性购房，保证房地产市场的供需平衡，只有这样，才能保证房地产行业的持续健康发展，保证国民经济的持续稳定增长。 （四）建 立健全房地产市场信息披露制度 对于房地产行业的发展，只靠市场调节是不够的，完善房地产市场信息披露制度，是非常有必要的。加强对房地产商行为的监管，确保房地产市场的信
12、息公开、透明，为购房者提供客观、准确的市场信息。地方政府要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划，加强对房地产商在购地、融资和商品房销售等环节的监管，防范各种形式的房地产金融投机活动，使得房地产经济在合理的范围内波动。 四、结论 房地产行业发展迅速，带动了我国其他行业的发展并且促进了国民经济的快速发展，已经成 为影响我国经济发展的主要行业之一。但是，房地产经济也存在着一系列影响经济周期性波动的因素，本研究对这些因素进行了分析，并且提出了相应的应对措施。总的来说，要想使得房地产行业健康发展，就必须使得房地产经 ?在合理的范围内波动，并且使得这种波动和国民经济的波动在趋势上是一致的。只有这样，房地产行业才会有广阔的发展前景，才能更好的促进相关行业的发展，更好的为国民经济的发展做贡献。 参考文献： 高波，赵奉军 .中国房地产周期波动与宏观调控 M.商务印书馆， 2012. 姚薇 .我国房地产经 济周期波动影响因素分析 J.科技经济市场， 2016（ 08） . （作者单位：悦达地产集团有限公司）
