1、浅析房地产经济波动的影响因素及对策 【摘要】房地产行业属于我国国民经济中重要部门，房地产行业的好坏与国民经济兴衰有着非常密切的关系。目前，中国房地产经济由于人为、宏观环境等多方面的因素表现出高增速的情况，呈现出一种非常不乐观的状态。房价增长过快，中低层收入家庭无力购买，加剧了居民之间和地区之间的贫富差距，不利于中国房地产经济的有序发展。为了进一步促进我国房地产经济的健康稳定的发展，本文主要针对房地产经济波动的影响因素及对策进行简单分析。 【关键词】房地产经济波动 影响因素 对策 一、房地产经济波动的影响因素 （一）土地影响因素 在整个房地产开发过程中，主要受到了一级市场和二级市场的影响，一级市
2、场就是土地市场，国家的土地部门最为土地的供给方，提供土地资源。房地产开发商作为一级市场的需求方，对取得的土地进行改建增值，土地成为房地产市场交易过程中的标的。二级市场的需求方为买房者，供给方则为房地产开发商，房屋的所有权以及土地的使用权为二级市场的标的。通过上述分析，我们发现实际房产买卖过程中，影响房地产经济波动主要会依据四个方面的因素，其是衡量房屋指标的重要参考因素。 （二）经济因素 经济 因素包括对房地产开发活动造成直接影响的宏观经济因素与其他相关因素，宏观经济的因素对房地产经济周期波动的影响主要依靠经济参数以及经济变量来实现的，主要包括通货膨胀率、银行的利率、经济增长率、国民收入水平、居
3、民消费水平等因素。其他相关因素主要是指与房地产行业相关的行业的经济发展形势，其他相关行业的发展态势对房地产行业经济波动的影响非常重要。 （三）社会因素 随着改革开放的不断加深，人民的收入水平不断增长，随之带来的人民生活水平、精神文明素质的不断提高。群众对住房的观念也发生了非常巨大的改变， 引发了消费者对住房的功能需求、价值需求以及新型的社会环境及周围设施需求等。以周围设施要求为例，现在的消费者在选择购房时，会考虑该小区或小区周围的体育运动、交通、医疗、上学、购物等等方面的方便性。同时，在满足基本的住宿要求的基础上，更多的是追求投资房地产的增值收入。这些等相关的社会因素均会对房地产的需求空间与市
4、场造成一定的影响。 （四）城市发展因素 随着城镇化的不断加剧，人民越来越倾向于在城市买房，城市化的进程将会极大的加剧城市基础建设和居民普通住房的需求。再加上交通运输业、人口增长以及人 口流动性的发展，这些因素均会间接地影响房地产行业的供求关系，进而对房地产的经济周期造成波动与影响。 （五）政治因素 政府为了宏观调控房地产市场所颁布采用的系列措施与政策，能够对房地产市场进行来自房地产业发展的多方面调控，进而对房地产的经济周期波动进行影响。例如，经济制度改革、货币政策、经济体制、政府以及区域的发展政策、产业政策等。 （六）其他不可预估的因素 除了上述提到的会影响房地产行业的较为常见的因素外，还有一
5、些不能预估的随机因素会对房地产经济波动产生影响。比如社会 突发因素、战争、不可抗拒的自然因素（如地震、火灾、龙卷风等）、政治风波等。 二、对房地产经济波动的政府管控对策 首先，对因供求失衡而形成的房地产经济波动的调控。对于中国房地产市场的实际情况而言，在当前房地产行业不能紧靠市场来调节房地产经济的情况下，房地产市场上经常会出现供需不平衡的状态，即使在某一些时间段供需达到了平衡状态，这种供需的平衡也不会是长期的平衡。就政府而言，其对房地产行业进行宏观调控的作用就在于，政府应尽量的减少房地产波动的幅度。那么，从宏观调控的角度来看，政府应该采取什么措 施改变市场的供求不平衡的状态？通过上述分析，我们
6、知道土地是房地产行业一级市场的交易对象，建议政府加大土地用地的供给的基础上，提高土地利用效率。土地调控是中国政府最能够容易使用，同时它的效果对改善供求关系、调整供求关系是最有效果的一种手段。 其次，加快房地产业结构调整，加强经济适用房的建设。尽快建立合理的住房供应体系，对不同收入家庭不同的住房供应政策。高收入家庭可以采取直接从市场购买，中低收入家庭购买经济适用房，而最低收入家庭租赁由政府提供的谦租房 .现阶段要加大经济适用房的建筑面积以缓解供需紧张的矛 盾。并抑制房地产的过分需求而避免房地产泡沫产生。 再次，规划房地产长期发展的蓝图，避免政府及房地产企业追逐短期利益。只有制定具有连续性的政策，
7、才能够保障房地产市场的有序运转，促进整个房地产行业有序稳定健康的发展，结合我国房地产行业的实际情况制定和规划有利于我国行地产行业长期发展蓝图非常重要。制定长期发展计划，明确房地产行业经济管理的目标，引导居民合理消费，保障整个房地产行业的秩序。 最后，完善土地、金融政、税收等相关政策。土地政策是房地产市场宏观调控体系中重要组成部分，为了使中国房地产市 场供需平衡、结构合理，土地供应应该进一步定量化、结构化与目标化。房地产税是国家经济宏观调控的重要手段之一，在制定科学的房地产税计税依据的基础上，改变税收分块管理的现状，加强房地产交易的公正性。 参考文献： 刘晓燕 .浅析我国房地产经济管理中存在的问题与对策 J.时代金融，2011（ 30） . 王守鹏 .浅析我国房地产经济管理存在的问题及其解决对策 J.财经界（学术版）， 2014（ 19） . 刘大风 .房地产经济管理存在的问题及其解决对策 J.时代金融， 2015（ 09） . 郑祖贤 .浅析我国房地产评估中存在的问题及对策分析 J.时代金融，2015（ 12） . 周凤 .分析我国房地产经济管理中存在的问题与对策 J.现代经济信息，2014，（ 05） .
