1、浅析新经济背景下我国房地产业的发展策略 摘要：房地产业被视为我国的支柱产业，它的发展走向关系着我国民生的走向和国民经济大发展。在目前的新经济背景下，随着我国相关政策的出台以及我国加入 WTO所带来的冲击，我国的房地产业正面临着更加严峻的挑战和更加激烈的竞争，找出我国房地产业发展的困境，并提出发展策略是当务之急。房地产业是一个竞争性很强的行业，资源占用得多，所使用的资金量大，而且还涉及到了住房这一较为敏感的社会问题。本文主要通过分析当前我国房地产业发展的风险，提出新经济背景之下我国房地产业的发展战略。 关键字：新经济；房地产；风险；发展战略 随着城市化进程不断加快和我国经济的迅猛增长，我国的房地
2、产业也在飞速发展，已经成为拉动经济增长的一个重要因素。房地产业是一个高度关联性和综合性的行业，是联系国民经济个行业的重要枢纽。房地产业现在的发展有哪些问题，如何实现它的可持续发展是当前新形势下一个值得高度关注的问题，这对于发展我国的国民经济、发展城市经济和优化产业结构有着极其重要的意义。 一、我国房地产业的发展状况 （一）我国房地产业的发展阶段 我国的房地产业最早产生在 19 世纪末 20 世纪初，其发展过程大致经过了萌芽和休眠 时期（ 1850 年 -1978 年）、复苏和膨胀时期（ 1979 年 -1993 年）和理性发展时期（ 1994-今天）。 1991 年底我国的房地产只有 4000
3、 多家企业，开发企业的数量急剧扩大，使土地供应的紧张态势加剧，土地的价格也节节攀升。到 1998 年年底，在大规模扩大内需投资政策的带动下，房地产企业达到 24378 家，从业人员82.6 万。到 2000 年，全国物业管理企业的从业人员已经突破了 200 万人。 在过去的五年，我国的房地产投资的年均增长维持在 5%以上，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由 12.7%-17.9%。当前，房地产和建筑业每年的增加值是 9000 亿元，大约占 GDP 的 9%。随着居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长，住房的需求量迅速增长，加上土地价格和建筑材料的上涨，环境和配套设施的改善等，住房
4、消费将会在长期内成为居民的一个消费热点。 （二）我国房地产业的发展现状 1、房地产企业数量较多，规模较小，开放能力较低。虽然现在我国的房地产业不像过去那样混乱，很多房地产公司已经初具规模，但是，相对“ 小、差、散 ” 的特点没有根本改变，企业整体的开发能力低，跟资源密集型行业的特点 极不相适应。 2、房地产企业的信用差，不注重品牌的创立。 3、房地产企业的资金薄弱，经营的风险大。 二、新经济背景下房地产业所面临的风险 我国的房地产市场在经过了 2008年的调整以后，又开始了新一轮的迅速发展阶段。很多专家和业内认识都认为在多种有利因素的推动下，房地产业大发展前景很好，但是却忽视了其中存在的风险和
5、苦难。笔者经过分析和思考之后，发现，现在我国房地产的发展主要面临着两大风险：国家政策的不确定性和市场需求的不足。 （一）政策的不确定性产生的风险 国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。因为我国的市场经济的内外环境中存在着很多不确定性的因素，所以国家的宏观政策会经常进行相应的调整，这就给房地产业的发展带来了不确定性的困难和风险。 1、财政政策不确定性。财政政策上的不确定性主要体现在税收政策的不断变化上。房地产交易的税收政策从 1997 年至今，经历过很多次的变化，在房地产过热的时候要抑制，在房地产市场刚刚进入调整期时要支持，目的是为了未定我国房地产业的发展，不能过热发展，也不能发展不足。 2
6、、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来 源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。 3、产业政策不确定性。国家经常运用产业政策来改善和加强宏观调控，通过对产业结构进行优化和调整来制止有些行业盲目的扩张行为，从而提升产业的素质，维持国民经济的健康、持续、快速的发展。因为房地产业是高耗能行业，也是资金密集型行业，将其作为支柱产业不利于我国经济结构的调整。这就决定了在调整产业结构的过程中，我国的房地产业很难得到国家和政府的政策支持，这给房地产业的发展带来了困难。 （二）市场需求不足带来的风险 房地产业发展 和市场需求是紧密相连的，只有当市场存在着长期的旺盛需求的情况下，房
7、地产的发展才有广阔的空间。虽然目前的房地产市场已经走出了低谷，但是市场需求不足这一潜在的风险还是存在的，对于这一点我们必须进行充分的认识。 1、城市化难以带来大量预期的新增需求。城市化是我国当前经济发展的一个大趋势，也是推动房地产发展的一个重要手段。但是，城市化却难以带来大量预期的房地产需求。主要原因是： 第一，城市化使得城镇房屋的存在量有所增加。虽然城市化带来了城市人口的增长，但是城市面积不断扩大，原来近郊的农村住宅也变成了 城市住宅，房屋的存量就增加了。 第二，城市化带来的城市新增的人口量有限。我国人口的工作空间和居住空间有一致性，所以城市人口的增加就意味着城市新增的就业人口增加，不能在城
8、市就业的人口一般不会选择在城市定居。 第三，城市人口的消费住房的能力不足。人口的城市化是一个劳动力产业转移的过程，在这一过程中，进行转移的一般是低收入者。低收入的无房劳动者不具备房子的购买能力。 2、旧城改造难以创造持续的刚性需求。城市的大规模的旧城改造已经开展了很多年，给房地产市场带来了需求。但是如今很多城市都已旧貌 换新颜，旧城改造空间也越来越小，不能持续下去。 3、高价住房抑制着普通居民的消费需求。 三、新经济背景下房地产发展的策略 房地产业关联的产业很多，而且是我国的支柱产业，它的健康发展关系到我国国民经济的发展、社会大局的稳定和广大人民群众的安居乐业。针对笔者提出的房地产业面临的以上
9、的风险，笔者提出在新经济背景下房地产业的两条发展战略。 （一）保持房地产业政策的相对稳定性 保持房地产业政策的相对稳定性，是保证房地产业健康发展的重要方面。而有些地方政府房地产业的发展的冲 动是造成房地产政策不稳的重要原因。地方政府的利益最大化目标是推动房地产业不断发展的重要动力。房地产业的发展给地方政府带来的利益是不言而喻的，能够拉动地方的 GDP的增长，能够为政府提供相当数量土地出让金，给政府带来很大的利税等等。这种种好处就使地方政府常常有选择地去执行中央的产业政策，结构必然是偏离了预定的目标，然后新一轮的中央政策又会出台，这样反复，房地产的政策就难以保持稳定。 （二）保持市场的持续有效的
10、需求 社会对房地产的需求是房地产持续发展的主要动力。要想保持房地产业的持久的市场需求，一 方面要提高消费者的购买力，另一方面要降低住房的价格。 提高消费者的购买力，一方面要调节人民的收入分配结构，提高劳动报酬在 GDP中的比重，另一方面要提高政府的公共财政支出比例，完善和健全社会保障体系。 降低住房价格就要降低房地产业的垄断程度，使房地产的价格回归，让大部分民众能够参与到市场消费中来。同时，政府的相关部门也要考虑适度开放户籍制度，使得城市的外来人口不必只为了获得户籍而买房。 结束语 我国房地产业在新经济背景下面临的风险值得我们关注，我们要根据既有的风险去思考和 研究，找出更加合理有效的发展房地产业的策略和措施。从而推动房地产业的健康持续发展。 参考文献： 唐宝珍，罗勇辉 .浅析网络经济下我国房地产业的发展策略 J.经济师 ,2004(02)邱少君 .房地产业发展面临风险的思考 J.城市发展研究 ,2006(12) 丰艳萍 .我国房地产业可持续发展的研究 J.产业论坛 ,2009(17)魏金萍 .重庆房地产业发展优势与问题分析及政策建议 J.重庆工学院学 报 ,2006(04) 王旭东 ,邱少君 .促进房地产市场稳定健康发展应处理好五个关系 J.中国房地产 ,2009(06)徐蕾 .浅析房地产开发与经营的风险与防范 J.商场现代化 ,2010(23)
