1、浅析物流园区圈地的成因与解决路径 摘要：国家对房地产的调控，可谓是一年比一年加强，也收到了比较好的效果，许多房地产企业在此调控的大背景下，也逐渐将自己的投资目标转向了工业地产，这直接影响了工业用地，特别是仓储用地出让，各个地方均出现了 “ 高供地率、低用地率、低地价 ” 的情况，使得仓储物流用地没有发挥其本身的作用，反而对当地的经济产生负面影响。本文对造成物流用地 “ 圈地运动 ” 的主要原因，在政绩工程、规划等几个方面作出了分析，并针对各个方面原因，谈了谈笔者的几点建议。 关键词： “ 圈地运动 ” 、国家调控、物流用地 近几年，国家为了稳定 房价，频频重拳出击，取得了阶段性的效果。2011
2、 年又是房地产调控之年， “ 国八条 ” 、 “ 房产税征收试点 ” 等措施，全面延续并强化了此前出台的各项调控政策，尤其是对需求的管理达到前所未有的力度。 2 月 9 日，兔年的第一次加息不期而至。与此同时，各地也在紧锣密鼓的准备出台与 “ 国八条 ” 相配套的地方调控措施，加之各地出台的房产限购令，让整个房地产市场孕育着一场大的变革。 在此种外部环境下，商业地产已微利可图，不少企业将目标转移至工业地产。直言之，许多房地产企业 “ 积极 ” 抓住商机，通过以物流用地性质获取低价土地后，把少量 的土地用作物流用地外，其余大部分土地用作商业开发，以获取更大暴利。随着物流园区的 “ 圈地运动 ”
3、大幕拉开，物流用地的规划、监管已成为不容忽视的问题。 物流用地是进行生产经营物流服务所使用的物流设施占用的土地。该定义包含的要点： （ 1）物流基本活动包括运输、仓储、流通加工、装卸搬运、包装、配送等活动。 （ 2）物流设施包括交通设施、仓储设施、装卸搬运设施、流通加工设施、信息设施等，不包括工厂、商店、批发市场中进行生产和销售的设施。 在我国，物流用地大都归类于工矿仓储用地，土地价格没有 得到良好的控制，经常出现企业借物流用地的名义圈地现象，土地资源没有得到较好的管理和充分的利用。 一、 造成物流用地 “ 圈地运动 ” 的主要原因。 （ 1） 招商引资与工业用地招拍挂出让仍存在矛盾。 随着国
4、发 31 号文的颁布，以及全国工业用地出让最低价标准的制订，结束了工业用地粗放、低价、低效利用的时代，但经济社会发展与土地供需矛盾仍然突出。 对于经济欠发达地区，因为外来投资少，为拉动经济增长，在进行物流园区招商时，往往把招商成功，引进资金，增加税收作为第一位，也作为衡量干部政绩的标准，将大面积工业建设 用地以低于市场价甚至低于成本价出让，作为吸引投资的重要手段，而对招商后的控制和监管，则不是十分规范与严格。 而沿海发达地区虽然投资环境相对优越，产业集聚效应明显，工业用地供不应求，但地方政府容易患上 “ 大企业饥渴症 ” ，很多地方政府往往以着眼长远发展为由，追求大企业未来的产出效益，以最低价
5、挂牌出让给具有实力的大企业。因为大企业能带来高附加值，还能作为旗帜吸引更多高端投资。 （ 2）利益趋使企业大面积圈占物流用地。 针对物流用地，企业存在 “ 挂羊头卖狗肉 ” 现象，一般房地产开发的土地费要比用于物流的土地高出 二至三倍，这使得在物流园搞房地产开发大有利益可图。 企业看好物流用地的原因基本概况为三点：第一，地理位置优越。物流园区一般处于交通顺畅、经济发达的地段，在城市扩张的过程中，升值潜力显著；第二，物流用地功能附加值高。物流基地往往要承担部分社会职能，地方政府会出台很多优惠政策，可以低价拿地，这对企业有很大吸引力；另外，国家对经营性用地的调控越来越紧，而物流业是新兴的产业，又是
6、地方政府力推的项目，拿地相对容易。 （ 3）规划不科学，盲目跟风，忽视实际，单纯追求数量、规模等问题明显。 近几年，物流园区规划 建设持续升温，各地政府重视物流园区发展，加快物流园区基础设施建设。但是，盲目跟风、不搞科学调研、比大比多的现象十分严重。物流需求分析以及预测工作是物流园区规划建设的重要前提，我国物流业发展还处于起步阶段，有些需求其实是非理性的，更多需求有待进一步开发及需要积极引导的。一些政府部门在规划建设物流园区过程中，为了显示其发展现代物流的决心，往往过于追求 “ 第一 ”“ 功能最全 ”等须有的头衔和名号，把物流园区的建设看成是各地方政府 “ 作秀 ” 的舞台。有些地方政府仅仅
7、派团考察沿海地区规划建设了不少的物流园区，大型机场规划建设了 航空港、转运型的物流园区，经营状况较好，于是，没有结合自己地方实际情况，相继建设了物流项目，导致不少物流园区空置现象严重，既占用了土地，也浪费了建设成本。 （ 4）土地价格偏低，远低于物流用地的市场价值。 现代物流需要现代的仓储作为支撑，没有现代的仓储，现代物流实际上没有根基。现行的土地利用分类中，没有物流用地这一类别，而现代仓储用地属于工业用地的范围，遵循着国家对工业用地实行的最低价标准、结合各地区工业用地的基准地价，做出工业用地的出让价格。但广义上的物流用地，不单单是讲仓储用地，仓储只是物流用地的 一项职能，从这方面来说，以仓储
8、用地的性质做出的物流用地的价格，远低于物流用地本身的市场价值。 二、 解决路径的建议。 （ 1）及时进行完善、补充与修改当前不相适应的土地管理法律法规。要从各地实际出发、及时重新修编土地利用总体规划，不在搞一刀切的做法，使物流用地融入各具地方特色的土地利用总体规划，以便更加有利于经济社会和谐发展。要紧密结合全国土地市场秩序的治理，针对新出现的物流用地，严格审批，从严监管，严厉整顿。要进一步加强土地的法律框架建设，完善土地法规，对物流用地的开发利用要建立在科学合理健全的法律制度 基础之上。 （ 2）建立科学的领导干部考核体系，引导干部正确认识招商引资的意义，树立正确的政绩观。对领导干部的考核，不
9、能片面停留在经济指标和招商引资的数量上，更要关注质量、方法及效果，并如实反映到对领导干部的考核机制中去。通过全面、科学的考核机制促进领导干部观念的转变，只有观念转变了，才能从根本上杜绝为了数字搞虚假招商、土地利用粗放、“ 假投资、实圈地 ” 等情况的发生。作为领导干部，应全面贯彻科学发展观，树立正确的政绩观，正确认识招商引资的重要性，把增加资本投入、促进地方经济的快速增长作为招商引资的第一要义， 把 最大程度地发挥项目的经济效益、社会效益和环境效益作为招商引资的第一宗旨，把高质量的项目建设作为招商引资的第一基础，在上述正确的政绩观和招商引资理念的指导下，坚持数量与质量并重的原则，合理配置和使用
10、土地资源，充分发挥土地资源对促进经济社会发展的重要作用，使招商引资真正成为壮大地方实力，推动经济跨越发展的重要手段，真正做到招真商，引真资，真发展。 （ 3）完善项目准入机制，重视对项目的后续服务和监管。对于投资企业或称竞买单位，应由工商、税务等相关部门配合国土资源管理部门对其进行实质审核，对其 注册资金、经营范围、经营状况、纳税情况、社会信誉等认真审查，严格把关，对不符合条件的投资企业，一律拒之门外。同时，应重视对土地出让后项目建设和运营情况的跟踪管理，督促投资方严格按照批准的土地用途和土地出让合同约定的其他土地使用条件进行建设，合理规划，及时开工，科学管理，对于因投资商自身的原因达不到协议
11、约定的建设时间造成土地闲置的，应按规定征收闲置费或收回土地使用权，重新合理配置土地资源，促使土地和项目及时发挥效益。对于违法、违规、违约等行为，应及时制止，并作出必要的处罚。 （ 4）合理规划，使物流用地成为 适应当地经济发展和推动当地经济增长的引擎。物流用地应依托三方面进行布局，第一，依托制造业基地布局，在经济开发区、工业园区、保税区等产业集中地的内部或其附近进行布局，以便为其内部企业及时提供原材料采购、产品生产、产成品销售等环节的服务；第二、依托商贸市场或专业市场进行布局，在商贸市场或专业市场，物流园区可以获得大量货源，并给这些货物集散地的商贸相关方提供配送、仓储、信息等服务；第三、依托机
12、场、港口、铁路公路运输主枢纽进行布局，以便最大限度地利用运输便利上的优势，降低成本，提高效率。 （ 5）在土地分类中建议 增加物流用地类别。 物流业的发展，使得工商企业、物流企业和传统的储运企业对土地的利用方式发生了重要改变。事实上，物流用地是各种物流基础设施的空间载体，是为了满足物流作业功能需要而划出的特定城市空间地块。对物流用地分类能够区分物流用地与商服用地、工矿用地，使得物流用地评估出准确的市场价值。如果能够正式进入土地分类系统，则可在物流用地的审批、规划、开发和利用过程中起到指导和规划的作用。 由于物流园区引入我国的时间较短，规划、建设、用地、运营、监管等方面欠缺经验，在建设过程中难免会出现一些问题，但随着 我们经济的发展与改革的深入，要让物流用地服务于经济，服务于社会，国土资源管理部门就要积极主动研究对策，不断完善物流用地政策，为当地的经济发展打好坚实的基础。
