1、浅析逐步完善房地产行业会计工作 摘 要：房地产行业是我国国民经济的一个支柱性产业，在国民经济发展中占据着重要的位置，特别是社会主义市场经济的发展而逐步发展起来的。它的发展迫切要求现行会计核算制度的变革和服务，而其会计制度变革又进一步促进了房地产业的发展和进步。完善房地产会计核算、提高会计信息质量，并建立房地产行业的会计规范体系是完善房地产企业会计信息的必然要求。 ? 关键词：房地产业；会计；改革 房地产行业是一个特殊的行业，既要从事商品的开发，又要从事商品的经营。而房地产开发企业会计制度的改革和发展，不仅是中国国民经济和房地产业经济发展的需要，而且是全球经济一体化和国际会计语言通用化发展的需要
2、，更是中国会计改革和发展的需要。它的特殊性使得房地产会计的一些事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，且缺乏更详细的指导准则，使该行业的会计核算不规范和不一致。因此，应在现行的常规会计准则基础上，建立完善的房地产行业的会计规范体系，以补充和完善房地产行业会计业务的行为准则，并在一定程度上影响房地产行业的健康和可持续发展，为进一步改善经营管理，建立现代化企业制度做好基础工作。 ? 1 房地产开发企业会计制度改革的背景和过程 ? 房地产行业是我国国民经济的一个支柱性产业 ,建立完善的房地产行业的会计规范体系，是进一步促进房地产业的发展和进步的各阶段要求。以上海为例，十一届三中全会以后，房地产业发
3、展情况大致可分为五个主要阶段：第一阶段为房地产业复苏阶段，时间在 1979年至 1984年；第二阶段为房地产业初步发展阶段，时间在 1985年至 1991年；第三阶段为快速发展阶段，时间在 1992 年至 1996 年；第四阶段为调整发展阶段，时间在 1997年至 2000年；第五阶段为繁荣发展阶段，时间在 2001年至今，房地产企业发展逐步走向成熟。 ? 但是，房地产会计的某些特殊事项还没有相关具体准则或会计制度加以规范，使该行业的会计核算不规范和不一致，这极大地影响了房地产企业财务状况和经营业绩信息的可比性和有用性，影响着房地产业的健康发展。 ? 2 房地产开发企业会计制度各阶段的特点 ?
4、 中国改革开放 30年来，尽管房地产开发企业会计制度各阶段呈现出不同的特点，但都推进着房地产行业会计制度的改革和发展。 ? 2.1 房地产行业会计制度前期阶段的特点 ? 在房地产开发企业会计制度形成的前期，曾执行过 1983 年底以前的 基本建设简易会计制度、 1984 年 1 月 1 日至 1986 年底的国营建设单位会计制度 会计科目和会计报表和 1987 年 1 月 1 日至 1988 年底修订后的国营建设单位会计制度 会计科目和会计报表三项会计制度。特别是 1988年 8 月国营城市建设综合开发企业成本管理暂行办法颁布实施后，房地产开发企业会计核算才上了新台阶，为后期行业会计制度的出台
5、奠定了基础。 ? 2.2 房地产开发企业会计制度实施阶段的特点 ? 随着房地产开发企业的发展和中国会计制度改革的推进，房地产行业迫切需要适合自身经济核算的开 发企业的会计核算制度。 89 年开始施行国营城市建设综合开发企业会计制度 会计科目和会计报表，这可以说是房地产开发企业第一项行业性会计制度，尽管略显简单，尚不全面，但对房地产行业会计核算的影响很大。 1993 年 7 月 1 日房地产开发企业会计制度的实施，更进一步规范了房地产行业会计核算制度，直至 2005 年企业全面实行统一会计制度，这一阶段也是整个房地产业快速发展并不断走向成熟的时期。特别是 1993 年中国进行的会计改革，改变了以
6、计划经济为基础的会计模式，将原来资金平衡表的体系改变为资产负债表体系。这一阶段进一步规 范了开发产品成本核算，建立开发成本一级科目来强化成本核算和管理，明确开发贷款利息分摊方法，允许采取加速折旧和谨慎性会计原则，房地产行业中的股份制企业开始计提 4 项资金损失或减值准备。 ? 这一阶段是形成行业会计制度和会计准则并存的阶段，也是股份有限公司和上市公司中的房地产开发企业会计制度变革较大的阶段。 ? 2.3 房地产开发企业实施统一会计制度阶段的特点 ? 在房地产开发企业自 2005年 1月 1日起执行统一的企业会计制度后，首先通过进一步改革实现了与国际会计惯例的充分协调；然后统一 了企业会计标准和
7、会计政策，促进了企业公平竞争和建立现代企业制度，为企业自主经营创造条件，满足了适应市场经济发展的要求；其次积极推行国际通行的稳健会计原则，对会计要素进行了重新定义，开始执行 8项减值准备的计提，以确保会计信息的真实可靠，以及企业会计制度采用国际通行的会计与税收相分离的方法，区别两者的差异性，改变了长期以来会计要素的确认和计量依据国家财务制度规定的传统财务会计管理模式，明确企业具有财务决策自主权，对房地产开发企业商品房的销售收入、发生的借款费用、计要素的确认、计量、记录和报告做出了规定；最后 在房地产开发企业会计核算方面，增加执行原上市公司施行的其余 9项具体会计准则，改为执行 16 项具体会计
8、准则和 1 项基本准则，还修改或增加了关于债务重组、非货币交易和以 “ 放弃非现金资产 ” 的方式取得的长期股权投资的会计处理等方面的内容。 ? 2.4 房地产开发企业即将执行的新会计准则体系的特点 ? 中国新企业会计准则是由 1项基本准则和 38项具体准则及应用指南和准则讲解构成的一个完整会计准则体系。其中，结合房地产业上市公司已执行新会计准则的实践，认识到新会计准则体系主要包括：进了国际财务报告准则的许多 新概念和新方法；改变了会计人员长期一贯地依赖国家规定的会计制度的规范进行会计处理的方式；引入了计税基础的概念，强调暂时性差异。在税率变动时，应当对递延所得税资产和递延所得税负债进行调整。
9、国际会计准则允许资产减值准备在一定条件下转回，而新的 “ 资产减值 ” 会计准则规定，部分资产减值损失一经确认，同时对减值的计量和认定方法进行了修订，引进了资产组的概念和方法。重新规范了企业合并和合并会计报表的会计处理方法，明确了合并会计报表的范围，对长期股权投资中的子公司采用成本法核算，而编制合并会计报表时则按权益法进行调整。 ? 3 完善房地产行业财务会计制度 ? 建立和完善房地产行业会计管理制度，加强对企业内部会计基础工作的管理。一是企业要建立健全内部控制制度。二是要加强对财会人员业务知识的培训和职业道德的教育。三是要完善房地产行业相关财务会计制度，加强对会计基础工作的审核与监督。 ?
10、加强对企业会计基础工作的控制与管理统一于整个企业的内部管理，这也使企业内部会计基础工作的管理更具意义，成为关系企业生存和发展的头等大事。会计人员专业素质的提高主要依靠开展多形式、多渠道、多层次的会计人员在职培训来实现，同时 还要建立相应的激励、选拔机制，充分调动会计人员的工作积极性。但在我国当前的市场经济环境下，会计人员的职业道德素质经常被忽略，或者由于不具备可操作性而无法在实践中得到贯彻和执行。因此，提升会计人员的职业道德素质都将是我国会计实践必须面对的一项任务。建立健全单位会计财务收支审批制度方面，要保证本单位的财务收支活动严格按照国家财经纪律、行政法规和单位内部规章制度进行。单位领导人应
11、当认真履行职责，组织和督促会计和相关人员不断加强和改善会计基础工作，从而推动单位经营管理水平和会计信息质量的提高。同时加强社会和政府部门 的监督。 ? 4 结语 ? 目前，我国会计准则与国际会计准则之间，还有许多不协调、不一致的地方，面临日益激烈的房地产行业内的市场竞争，必须通过不断加强内部控制制度的建设，使房地产企业的内部控制逐渐完善，增强企业竞争力。只有不断提升企业会计基础工作的质量，才能在竞争日益激烈化的市场中立于不败之地，并且实现房地产企业健康持续的发展。 ? 参考文献 ? 1王钢 .企业内部会计控制制度建设 J .中外企业家 ,2005.? 2凌艳 .房地产开发企业会计制度完 善有效办法 J .经济信息部，2009.? 3朱红 .浅析房地产企业会计核算的问题及解决办法 J .中国经济 ,2010.
