1、浅析金融政策对房地产市场的调控效应 摘 要：进入本世纪以来，房地产市场几度超常规迅猛发展，房价亦风声水起，一度牵动整个社会经济的神经；金融政策与国家其他政策相呼应，数次出手，对楼市进行调控，围绕其对房地产市场的调控效应，从金融政策与国家宏观调控的关联、与房市的波动、金融政策趋势等方面进行分析。 关健词：金融政策；房地产市场；调控；细化；建议 中图分类号： F830 文献标志码： A 文章编号： 1673-291X（ 2015）01-0102-02 近年来，房地产市场发展异常迅速，纵观其发展历程，始终与金融政策的支撑分不开。即使在紧缩的政策下，房地产行业的项目开发贷款、购房者的按揭贷款都对其行业
2、发展起到举足轻重的作用。开发商取得土地使用权后，以该项使用权等做抵押从银行取得开发贷款，从而融通一批资金，用于之后的项目进展。另外，相对于其他行业的产品预售，一般在产品移交给客户之前，只能收取少量的预收款；而开发商在收取购房者的首付款的同时，办理下 预售证后通过银行取得购房者的住房贷款，相当于已取得房屋的全部款项，而此时住房往往还未交付使用。从以上两项主要业务即可发现金融政策与房地产市场高度的关联性，围绕两者的发展、变动进行以下分析： 一、金融政策与国家整体调控政策相辅相成，共同调控房地产市场 2006 年上半年开始，国务院与国家税务总局、房管及建设部门均相继出台政策，对房地产市场加大调控力度
3、，当时的房地产市场行情由政策之频繁、力度之大可见一斑。金融系统也不甘其后，自 2006 年 4 月至 2007 年 8月连续 7 次上调贷款基准利率； 2007 年 5 月至 2008 年 5 月连续 4 次上调金融机构人民币准备金率，亦创下历史新高；项目贷款政策也收紧：从土地质押标准到贷款额度及贷款期限均进行了规定。 受美国金融危机影响，在政策支持、通胀恐慌、外贸出口受阻的三大因素下，房地产市场的政策得到放松， 2008 年 910 月间，央行连续三次降息；与救市相关的减免税政策也相应出台。各种政策的组合实施，使被打压至冰点的房地产市场开始加温、火爆上涨。 二、金融政策的变动、实施直接影响房
4、地产市场 在全球金融危机前后，金融政策变动频繁，使房地产业饱尝其政策的 酸甜苦辣；危机后政府及金融实施的一系列政策，又使房地产市场异常火爆起来，房价不断迈向新高。 2010 年上半年开始，中央政府对房地产市场进行史上最严厉的宏观调控 国十条、新国八条，给房市降温。金融政策体现最为明显的先是对第二套房的首付款不低于 50%，后提高至 60%，贷款利率不得低于基准利率的 1.1 倍；（结合住建部政策）开发商买地不得贷款；从 2010 年 10 月至 2011 年 7 月，连续 5 次调高贷款基准利率。 2012年 6 月 7 日、 7 月 6 日，央行在持续了三年半的基准利率情况下接连两次宣布降息
5、，在稳定经济增长的同时，使 房地产行业的融资成本降低，进而使市场得到部分回暖。 各项金融政策的落实、实施，使房地产市场的融资渠道受限，融资成本也在不断上升；客户按揭贷款的盲目性也在减弱，从而使整个房地产市场的涨势减缓。 三、金融政策在实施中不断细化、完善 经历了金融危机中为救市放开政策而使房地产市场再次疯涨的教训之后，金融政策再次制订时更趋理性、明朗化。 2014年 9月 30日，央行、银监会联合发布关于进一步做好住房金融服务工作的通知，明确表示对拥有 1套住房并已结清相应贷款的家庭，再次申请贷款购房 仍按首套房执行。通知强调，家庭首套房的最低首付比例为 30%，利率下限为基准利率的 0.7
6、倍。 2014 年 10 月 9 号，住房城乡建设部、财政部、人民银行联合印发关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，其主要内容为：放宽贷款申请条件（连续交纳 6 个月以上），取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费，实现异地互认、转移接续。同时该通知强调，住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工，不得向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷 款。 两项政策文件的字里行间均透露出政策的导向作用，支持的刚需、改善型购房者；政策正从普惠型向定向型转变，更突出其杠杆、调节作用。 四、金融政策对房地产市场调控的建议 由于
7、金融政策从开始实施到落实到位，有一定的时间差，且有些地方金融机构有意无意中延缓金融优惠政策的实施，使一部分刚需客户在购房中苦不堪言。 金融政策在紧缩政策下，各家银行及其分支机构在政策执行上较快，一方面使其门槛提高，可以更方便地筛选优质客户；另一方面增加效益，在有限的贷款规模下取得更为丰厚的综合收益。 而在政策放得较为宽松时，银行的执行力度就会大打折扣。以 2012年工商银行河北分行为例：石家庄、廊坊在首套房的按揭贷款利率一度执行基准利率的 8.5折，而在河北省其他市的工商银行，该政策却不到实施。从政策制订者的角度，优惠政策给符合条件的群体以优惠倾斜、照顾；而实施的不到位，在增加刚需人群压力的同
8、时，也无形中影响到金融机构的公信力。 故政策在实际执行当中，应依据政策的制订精神，及时、准确地予以执行，以充分发挥政策的效果，达到其通过调控进而改善房地产市场的目标。 五、结论 金融政策与房地产市场密不可分，仅从项目开发贷款、购房客户的按揭贷款而言，贯穿于房地产开发的主要过程。政策倡导什么、抵制什么，直接影响到市场的走向。金融政策只有从市场实际出发，有充分的市场基础资料作为依据，本着 “ 源于市场、高于市场 ” 的原则科学、合理地制订相关政策，才能正确引导房地产业这一民生、支柱行业，更好、更稳步、更健康地发展。 参考文献： 胡军辉，王燕会 .房地产泡沫与银行金融风险防范的措施初探 J.中国管理信息化， 2014，（ 21） . 邹祖婷 .中国房地产行业宏观调控政策论 析 J.安顺学院学报， 2014，（ 5） . 责任编辑 吴明宇
