1、浅议工业用地价格评估方法及影响因素 摘要： 关键词： 长期以来，我国工业用地一直游离于市场之外。这不仅导致工业用地的低成本过度扩张，土地利用强度持续降低，隐性闲闲置和浪费严重，也破坏了公开公平、竞争有序的市场环境，造成国有土地资产的大量流失，危害十分严重。笔者在此结合杭州市的实际情况，对工业用地地价评估方法及影响因素略做探讨。 根据有关政策，笔者整理出 2007-2009 年市各市县（区） 07-09 年的平均成交价，并与工业用地出让最低价标准相对照（见表 2）。 表 1：全国工业用地出让最低价标准 单位：元 /平方米（土地） 土地等别开题报告 t 一等开题报告 t 二等 三等 四等 五等总结
2、大全 六等 七等 八等作文 最低价标准 840 720 600 开题报告 480 384 思想汇报 336 288 252 土地等别 九等思想汇报 十等 十一等 十二等 十三等作文 十四等开题报告 十五等 最低价标准 204 168 总结大全 144 120 96 84 60 表 2：杭州工业用地土地级别、最低价标准、 07-09 成交挂牌平均价 土地等别 杭州地区作文 对应最低价思想汇报 （元 /平方米）开题报告 07-09 平均挂牌成交价（元 /平方米） 07-09 平均挂牌成交价（万元 /亩） 四等思想汇报 上城区、下城区、西湖区、 拱墅区、滨江区、江干区 简历大全 530 作文 七等作
3、文 萧山区作文 288 364 总结大全 24.3 八等简历大全 余杭区开题报告 252 356 23.7 总结大全 十等 富阳市 168 209 开题报告 13.9 开题报告 十一等 临安市总结大全 144 思想汇报 211 14.1 十二等 建德市总结大全 120 152 10.2 桐庐县 203 作文 13.5 十四等开题报告 淳安县开题报告 84 120 8.0 数据来源：杭州市国土资源局网站 07-09 年工业用地成交信息 整理。 从上表中，我们看出两点：一是国家推行的最低价标准得到了严格执行。尤其是淳安县、桐庐县、临安市，平均成交价格较最低价标准上浮了 50%以上；二是主城区工业用
4、地成交价格仅在最低价标准基础上上浮了 10%左右。尤其对照中国城市地价动态监测系统提供的 00-04年的杭州工业用地地价，07-09 杭州工业地价居然不涨反跌。 而且我们必须注意的是，杭州地区目前工业用地实行都是挂牌出让，在“ 招拍挂 ” 三种方式中 “ 挂牌 ” 是对工业地价 “ 推涨 ” 属于最温和的方式，而 “ 拍卖 ” 方式是最能体现土地市场价值的出让方式，因此 根据上述情况，我们可以得出：杭州尤其是杭州市区的最低限价标准制定仍然偏低。 二、杭州工业用地地价的合理评估方法选择 在实际工业用地评估中，主要包括基准地价修正法、收益还原法、市场比较法和成本逼近法。对各种工业用地评估方法其目前
5、的应用评价如下： （一）基准地价修正法 由于目前的工业基准地价由各地地方政府制定，在一定程度上是迎合了地方政府招商引资的需要，没有真实反映土地的稀缺性，因此该方法基本失去了地价评估的参考意。 （二）收益还原法 作文 今后可逐步根据厂房出租租金 探索应用收益还原法。因为随着工业集聚效应和产业结构的调整，一些地方厂房的出租信息很多，与政府土地出让价格相比，租金更能反映市场实际。 （三）市场比较法 市场比较法更能体现土地价值，但有待市场进一步成熟。目前杭州各地应用市场比较法评估工业监测点地价，采用的案例主要是抵押价格和转让价格。 （四）成本逼近法 在城市地价动态监测中，成本逼近法是工业用地价格评估的
6、首选方法，虽然成本逼近法有其自身的系统缺陷，但在工业地价交易案例不多、工业用地涉外评估时，成本逼近法仍是一种较能被各界认可的 方法。 三、杭州工业地产价格评估影响因素分析 （一）一般因素 影响工业用地的一般因素主要包括自然因素、社会因素、经济因素、行政因素和供求因素，重点分析如下。 1、自然因素。应重点分析城镇地理位置、城市资源状况、水文气候条件、土地、城市人口等。 2、社会因素。应重点分析城镇发展与公共设施建设以及工业化程度。 3、经济因素。应重点分析地区经济发展状况、财政金融状况与利率水平，交通体系、产业政策、产业结构、技术创新、物价工资及就业水平等。 开题报告 t 4行 政因素。行政因素
7、是以公益角度出发，积极辅助和促进土地的利用或限制其消极作用，但最终目的是提高整体工业土地效用。 5供求因素。工业用地供给和需求是形成工业用地价格的两个关键因素，其他一切因素，总是通过影响工业用地供给和需求，进而影响工业用地价格 上述因素对工业用地价格的影响是整体性的，覆盖面是整个地区。它们对具体宗地的地价影响不明显，但它们是决定具体地块地价变动的基础。 （二）区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术等因素相结合所产生的区域特性 ，对该区域内的各工业土地的价格水平产生影响。 1、交通状况。主要是指交通的便捷度、通畅程度，道路的级别、公共交通系统的完善程度和便利程度
8、。 2、基础设施状况。主要包括供水、供电、供气、供热和通讯等。 3、环境状况。应重点分析污染排放状况及治理状况，距危险设施或污染源的临近程度、自然条件等。 4、工业区成熟度。应重点分析相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等。 5、发展规划以及政策。应重点分析工业区的未来发展趋势和规划限制、政府的土地政策、产业管制等对地价的影 响。 （三）个别因素 1、地形、地势。地形、地势应符合生产要求，不同生产常常要求不同的用地形状及地势。 2、地质、水文条件。应结合实际重点分析工厂用地的地质条件应满足厂房建设和生产要求。 3、厂区面积。厂区用地面积大小应合理适宜，规模过大或过小都会影响土地效用充分发挥厂区用地面积大小应该合理。 4、位置、临路状况。对位置和临街状况对地价有一定的影响，但影响并系数没有住宅和商业大。 5、容积率。一般而言，区位的地价水平相对一致，该区域的土地容积率也在一个相 对一致的水平上。 6、建筑密度。建筑密度影响地价通过三个方面来实现：一是楼层地价的变化。二是单方造价的变化。三是财产保值增值观念。 7、土地使用限制、开发程度、权力状况及使用等。 上述个别因素与一般因素、区域因素之间都是相互作用的，其作用的结果是构成具体工业地块的地价基础。
