1、浅谈公司房地产的发展历史 论文关键词：公司房地产规模经济集权化管理房地产战略 论文摘要：一直以来公司房地产仅仅被视为是一般建筑，但是往往对公司的发展甚至生存起着非常重要的作用。随着 (跨国 )公司的快速增长和改革的不断深入公司房地产投资得到了不断的增长。为了有效管理公司的房地产投资组合，公司成立了专 I“1部门组织了专业人员对这些资产进行管理，文中对此作出了分析除了对公司房地产发展历史进行了概述，还为目前正面临着相似增长路径的公司提供了可供参考的历史经验和教训并提出了建议 1 什么是公司房地产 公司房地产 (CorporationRealEstate CRE)指的是非房地产公司所拥有的土地和建
2、筑物在当今的市场环境中很多非房地产公司出于经营投资或者公司发展的目的而投资于公司房地产在很多情况下公司房地产已经成为很多公司最大的资产项目自 20 世纪初公司房地产相关的活动已不仅仅是企业活动而开始慢慢在经济管理和学术界有了独立的地位同时公司的不断增长以及相应公司房地产开发项目的不断增多和投资组合的不断扩大引发了对公司房地产进行专业管理的迫切需要 自 20 世纪 80 年代初企业对公司房地产管理的角度有所改变。一方面企业尽量合理化自身的公司房地产投资组合 外包相关的工程和建筑活动另一方面企业对公司建筑的架构和形象越来越重视。大多情况下部门地位的转变会引发公司房地产角色的转变。曾经许多企业拥有很
3、庞大而集权化的公司房地产管理部门而如今大部分的公司都将房地产责任和相关活动分散化，只保持数量有限的工作人员，负责企业、区域或国家房地产资源和能力的管理。本文将对公司房地产历史进行系统的研究和分析。 2 从大规模生产时代至 20 世纪 70 年代 早期的公司企业家拥有企业的所有资源，需要自己雇用人员去实现其企业目标。企业并不需要复杂的组织结构足以达到 控制传统生产线的目的。在工业革命期间以及 20 世纪初大规模生产时代起初阶段，大多数公司都对自己的增长前景相当看好管理的重点都放在如何提高生产机制的效率上。公司成长的优势主要在于大规模的生产，即规模经济。而机械化的生产过程正为公司迅速发展创造了机会
4、。因此，为了扩大生产。许多传统的、家族式企业不得不进行外部融资，以筹集所需资金。 20 世纪初在荷兰大多数企业不是由荷兰政府创建就是由家庭创办其生产规模和活动内容局限于单一的产品或者市场并且基本只在本国国内运营。由于企业规模和生产活动范围的局限企业 的组织结构基本是扁平的。集权化的结构，企业的战略基本定位于生存和扩大组织规模。由于环境相对稳定的，对组织的结构没有太大的要求。很显然功能性的组织架构使很多公司的生产、销售和相关工程有了紧密的联系，企业领导者创始人能够控制几乎所有的企业活动。为了进一步扩大企业的规模。公司十分重视对产品的研究和开发。以及相关工程支持。随着组织整体的增长，一些企业活动的
5、功能被独立划分出来，形成了企业的独立部门。 鉴于对公司房地产的需求不断的增长，同时又缺乏一个专业的公司房地产市场企业不得不自己管理房地产以及其他资 源。 20 世纪 3O 年代初，已有不少工业企业建立了设备齐全人员配备完整的房地产部门。在大多数情况下，这些部门涉及很多技术学科，雇用专业的建筑师以及工程师。关于成立专门公司房地产部门最有名的论点如下： (1)从技术上和财政上控制所有建筑相关的活动； (2)标准化的建筑设计；(3)保证人力资源的供给： (4)通过公司建筑物的结构设计创造并维持一个公司的形象 3 经济体系的重建 第二次世界大战后，公司规模不断增长，商业活动在地域上不断得到蔓延和扩张导
6、致了越来越多样化的公司房地产投资组合。 为了适应企业的地域性扩张公司开始由传统的功能型组织结构转变为地域型组织结构。与此同时公司开始将企业总部及其工作人员的职责下放到各个当地组织和分子公司企业的不断扩张不但导致了总部对房地产的进一步需求同时也需要对企业总部以及各职能部门的作用进行再思考。总部存在的重要性并不是体现在为各工程部门提供技术支持。而是建立内部服务机构，提供各种所需服务以及场所。比较集权化的总部相关部门通过授权当地执行部门作出投资决策或者决定建筑的设计以及施工方案但越来越多的业务活动均由当地有关部门自行作出决策。房地产相关 事宜往往由相关工程师支持当地公司管理者进行处理。因此，对当地公
7、司的房地产及其管理都提出了更高的要求。而公司总部的房地产部门的职责越来越多的局限于规则的制订以及投资的审批上并且这些部门的作用正不断减弱。 直到 20 世纪 60 年代希望扩大自身建筑面积的公司不得不自己动手建造雇用所需工作人员进行设计与施工过程的管理。同时，随着持续的扩张。需要大量的资金投入到公司房地产，这引发了企业对现行公司房地产战略的重新审视。由于缺乏替代性融资手段。 企业被迫收购物业的所有权。为了取得收购所需要的资金，企 业不得不动用股本或者从金融机构借人资金。然而企业的重点在于发展集中有限的资源应用于其核心经济活动这就引发了对租赁的需求并因此促成了专业的公司房地产市场的出现 420
8、世纪 80 年代至今 直至 2O 世纪 8O 年代房地产部门通过有效管理其房地产项目及投资不断得益于租金收入的增加和资产的增值公司房地产对企业的贡献是显而易见的。然而自 80 代后期以来，这一地位完全改变了。 20 世纪 8O年代引发了房地产管理方法的新突破 (Ebert， 1993 年 )。 20 世纪 80 年代后期。房地产资产价格不断上涨资产价 格被市场歪曲反应。最终导致了“ 日本的泡沫经济 ” 翻。 1991 年日本泡沫经济破灭。房地产价值大幅下跌，同时也影响了美国房地产市场。除了房地产价值被高估以外房地产市场还面临着供过于求的严峻挑战。结果。由于过剩的供给。在 1986年至 1993
9、年间，资产贬值最高达到了 50 (Louargand 和 lambert， 1996)。公司重组员工下岗，企业开支计划重新制订。激烈的竞争和改革的潮流迫使企业重整其业务流程。降低经营成本结果导致了数千名员工被裁员数以千计平方米办公楼和生产车间被处置压缩人力资源成本后 作为企业第二高成本的房地产引起了很高关注。公司房地产价值可高达企业总资产的 20 25，而花在房地产上的相关费用更是高达总收入的 5 8 (Vea1e 1989)八十年代初无疑是公司房地产投资管理的一个真正的转折点企业战略思维的转变和房地产需求的变化都改变着公司房地产管理的原则。 20 世纪 80 年代以来公司房地产业界一直被企业
10、内部设置所影响国际化不仅开辟了新的机会也使企业面临着众多困难如何管理全球性的房地产投资组合是一个新的问题兼并、危机和重组都要求公司不断反思其内务活动。 1980 年代至 1990 年代间一大批房地产对外转移无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的赢利压力、来自股东和金融市场的压力以及被收购的危险都对企业高层管理人员提出了很高要求如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益企业不得不裁减大批管理人员和行政人员削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。 在所过去的几十年里公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和
11、转型以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化促使企业重新思 考如何管理其房地产 5 公司房地产的未来 通过观察众多公司的转型过程不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理纷纷建立内部房地产管理部门 (CREM)，并制订房地产策略 61。通过公司房地产部门的建立加强同外部各方的合作企业加强了对房地产资产的管理此外对于房地产资产的管理企业往往从 4个不同的角度人手转变对房地产的认识平衡四个角度之间的关系为企业获得最大的增值这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用如图 1 所示 1980 年代至 1990 年代间一 大批房地产对外转移无疑给公司房地产转型提供了很好支持越来越大的
12、赢利压力、来自股东和金融市场的压力以及被收购的危险都对企业高层管理人员提出了很高要求如何最大化股东收益成为十分严峻的挑战增加盈利能力也意味着必须降低成本为了实现保底收益企业不得不裁减大批管理人员和行政人员削减库存，增加设备使用率，出售回报率低的资产，再造生产过程。 在所过去的几十年里公司房地产业界经历了很大的转变房地产市场的专业化、公司设置的过渡和转型以及相应的职员和支持部门角色和职能的变化促使企业重新思考如何管理其房地 产 5 公司房地产的未来 通过观察众多公司的转型过程不难发现：非房地产公司已经越来越重视对其房地产投资的管理纷纷建立内部房地产管理部门 (CREM)，并制订房地产策略 61。
13、通过公司房地产部门的建立加强同外部各方的合作企业加强了对房地产资产的管理此外对于房地产资产的管理企业往往从 4个不同的角度人手转变对房地产的认识平衡四个角度之间的关系为企业获得最大的增值这同时也影响了房地产管理部门在企业中的地位和作用如图 1 所示 公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务 提供商的关系把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业的高效率运作
14、作出贡献综上所述总结公司房地产的发展趋势如下： (1)随着企业地域的不断扩大产品的不断多样化地方企业业务活动和总部战略金融活动逐渐开始分离。 (2 随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的 不断增大当地区域的工作人员和支持部门不断增加。 (3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子分公司。 (4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布需要更加广泛的知识体系和更加专业的技术支持也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。 (5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用也
15、因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都会影响到公司 房地产管理 (CREM)。 (7)公司房地产管理 (CREM)最初被引用的原因和公司房地产 (CRE)部门最初的角色和地位依旧影响着公司房地产管理 (CREM)当前的组织结构和发展策略。 (8)随着时间的推移公司房地产管理 (CREM)经历了一个很长的转型期从中央集权式管理到地方分散化管理再到如今的统筹规划式管理 (9)随着时间的推移房地产活动的重点也从建筑转到了使用再到如今的协调及规划企业资源使用显然在公司房地产领域没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平
16、衡点有效 的公司房地产管理就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的都有自身的缺点和优点。 公司房地产技术支持的主要工作就是协调处理与外部服务提供商的关系把握内部房地产资源和能力发展的方向企业经营者应该在内部房地产部门和外部服务提供商提供的高质量服务之间作出慎重的选择。公司房地产部门应有计划地利用房地产为企业创造价值作为核心业务的一个补充而公司房地产技术支持作为平衡企业整体协同和部门自治的有效武器，应承担起自己的责任，为企业 的高效率运作作出贡献综上所述总结公司房地产的发展趋势如下： (1)随着企业地域的不断扩大产品的不
17、断多样化地方企业业务活动和总部战略金融活动逐渐开始分离。 (2 随着总部和地方企业空间和管理层次上距离的不断增大当地区域的工作人员和支持部门不断增加。 (3)统筹规划房地产活动、实现规模经济是建立房地产部门至关重要的目标而企业经济活动的规模和范围就很大程度上决定了房地产部门建立在企业总部或者是当地子分公司。 (4)企业活动的国际化以及相应的公司房地产的全球化地理分布需要更加广泛的知识体系和 更加专业的技术支持也同时需要跟更多的外部服务提供商进行合作。 (5)集中的公司房地产管理使公司房地产能够更加有效地被利用也因此为企业增加了盈利能力。(6)一个组织扩张的模式，无论是通过自然发展还是被接管，都
18、会影响到公司房地产管理 (CREM)。 (7)公司房地产管理 (CREM)最初被引用的原因和公司房地产 (CRE)部门最初的角色和地位依旧影响着公司房地产管理 (CREM)当前的组织结构和发展策略。 (8)随着时间的推移公司房地产管理 (CREM)经历了一个很长的转型期从中央集权式管理到地方分散化管理再到如今的统筹规划式管理 (9)随着时间的推移房地产活动的重点也从建筑转到了使用再到如今的协调及规划企业资源使用显然在公司房地产领域没有一个最好的解决方案任何一个组织都必须在业务响应能力和规模经济优势中找出一个平衡点有效的公司房地产管理就是在最大化房地产投资组合收益和最大化房地产对企业核心业务的价值中找到合适的平衡点每个平衡点都是针对组织设置而确定的都有自身的缺点和优点。
