1、浅谈我国物业管理的发展思路 摘要：城市居民越来越关注物业管理问题，其中有不少矛盾都演化成社会矛盾，对此引起社会的广泛重视。物业管理业想要稳定发展，既需物业管理相关企业进行自我完善，又要广大社会齐心协力，给予物业管理相关工作相应支持。本文给予物业管理起到的作用充分阐述，提出我国存在的物业管理困境，并分析我国应对物业管理困境的发展思路。 关键词：社会化 运行机制 物业管理 20 世纪 80 年代初由深圳特区将物业管理引入我国。通过法律不断磨合与政策积极推动，直到 90 年代中期这个新型管理方式才普遍在我国城镇推广开，迅速成为发展大潮。如今我国推动发展物业管理已由普遍推行突破局面的初期，步入到发展进
2、步与普及提高并肩的新时期。但伴随发展快速的物业管理及其不断扩大覆盖面，随之而来的是暴露出行业的深层次矛盾与问题。尤其前些年由各地物业管理而引发了越来越多的纠纷，各大媒体经常报道一些其引发的纠纷事件，政府与大众都十分关注物业管理这个社会问题。所 以物业管理在我国如何顺应发展之势，怎样立足国情，对物业管理全面分析在我国遇到的困境，切实采取一些具有可行性的措施，力排困难减少矛盾，已是物业管理在我国必须解决与思考的课题。 一、物业管理起到的作用 1、有助于物业提高使用率 建设物业中可能会存在不合理的设计、不合格的建筑材料及没质量的施工等问题，投入使用后又受到自然因素损坏，如地震、大气腐蚀、风力侵蚀等，
3、又或因装修而发生的人为破坏。伴随时间流逝，许多设备开始老化、故障频频，要是维修不及时，物业功能的发挥就受到影响，最终对正常的业 主生活产生不利。专业性物业管理不但能保障物业使用中正常发挥其功能，还能使物业使用期限延长。小区住宅里如果缺少专业性物业公司进行管理，就有严重的乱搭建现象，环境脏乱差。即使是新房产如此下去，没几年就会一塌糊涂、面目全非。 2、有助于城市管理提高专业化、社会化程度 物业管理能汇集社会分散的分工，将其统一起来处理，所有业主只要接受某一个物业公司即可，它可以将与房产、日常居住环境相关的所有事情办好，这样就能避免面对各不相同的部门。物业公司会让绿化专业人员承包小区绿化环境，让专
4、业保安公司承包小区安 保，让专业保洁公司承包清理房产卫生环境。这样既利于统一管理，又方便业主，实现更专业化、社会化的城市管理。 3、有助于为社区维护稳定 住宅小区折射出的是小型社会，物业管理的重要内容之一就是小区安保工作能否做好。小区内的治安状况，不但对居民团结安定的生活有重大影响，还对人民心中党与政府的地位、形象有着影响。社会文明建设与安定的前提就是强化社区文明建设、维持社区稳定。伴随体制转型，社会各界对社区建设倍加关注，已是建设、管理城市的基本工作。社区服务中物业管理是其重要构成部分，它积极推动社区秩序与 环境的保护。通过对物业管理、建设社区的各对象规范与整合资源关系，能协调物业管理、建设
5、社区携手发展，实现整体力量共同建设社区，不但有助于优质居住环境的创造，更有助于推动社区文明建设与安定。如今不少物业公司推行的管理是封闭式的，安装了红外报警系统与楼道、户外监控装置，有全天候的保安巡逻，对协助警察防范犯罪、帮助消防防止可能的火灾等起到不少作用。 二、我国存在的物业管理困境 1、业主委员会的协调、维权与监督作用难以发挥 首先，因法律地位缺失业主无法通过业主委员会维权。由业主代表选举形 成业主委员会，未在民政部门登记，只是报备房管行政部门，属于民间自律组织。尽管有些财产与组织框架，可是没有法人主体资格，无法充当法律诉讼或纠纷的实体，从本质上没法代表业主给自身权益进行维护。其次，不管是
6、业主委员会还是业主自身没有强烈的维权意识。因业主委员会是基于物业管理活动对业主合法权益施以维护的组织，其委员属于兼职并无偿提供服务的。大部分情况只是在业主因用了私有物业而使其损失利益下，他们才会主动协调物业公司、业主委员会及其他方面理清其中关系，然而在他们用了公共设施损失利益下，无论是业主还是业主委员会通常都不 会主动解决问题。最后，业主委员会在缺少监督下运作。业主委员会代表的是所有业主对一些物业管理行驶权利。就实际效果而言，物业管理业受业主委员会影响起过相应促进作用，然而因该委员会把执行与决策融于一身，没有必要的监督，所有业主愿望很难充分展现。 2、严重不足的物业管理经费 自实施物业管理起，
7、人们对收取的物业管理费，无论是从经济上还是思想上都不愿接受，这在物业进行管理中碰到的一个困扰。有的物业公司开始比较困难的关键原因就是经费来源无法解决，如果物业管理解决经费来源只是依靠收取业主服务费，多是如履 薄冰。很难让维修基金、公共设备与设施的资金到位，物业公司很少能将这笔资金落到实处；如今对收费工作存在不支持与不理解，并且业主频繁发生拒缴与欠缴管理费的情况，这让本应依据合同规定向全体业主收取应缴管理费的这笔收入也很难落实到位；那些在合同以外的有偿特殊服务收入，受大部分物业公司拥有较少特殊服务项目与业务量少的影响，难以从中获取更多收入，补充的资金也只是无济于事。 3、市场竞争不足，形成较低的
8、物业管理水平 如今物业的各种管理，还是通过政府委派，让以前房管单位成立的物业公司来开展管理，又或开发 商转交属于自身下属的物业公司开展公开，大多数还没有突破开发、管理相分离的模式，对其物业管理少有通过业主委员会自主聘请物业公司，或者在市场上由招投标运作方式选择合适的物业公司，物业管理实施综合一体化的服务并不多见，即使有那也只是凤毛麟角。因市场公平竞争不足，进而存在较低的物业管理水平。尽管有的物业公司具有实力，但很难依赖自身优质经营服务加入到市场公平竞争中。另外因市场竞争压力不足，并且其从业者无论是素质还是思想观念，都很难从实质上推动改善其服务质量与态度。除此之外，较低的物业管理水平也让物业的使
9、用人、产权人容 易误解物业管理，不易从思想认识上给予配合、认同物业管理。 三、我国应对物业管理困境的发展思路 1、业主委员会要健全机制与发挥作用 业主委员会是由小区内的使用人、产权人通过民主推荐的方式而产生的，它属于群众自律组织，如能发挥它的作用，对使用人、产权人可以维护合法权益，与物业公司共同做好物业管理是其职责。物业公司与业主委员会属于在经济与法律关系上的民事平等主体，展现出物业管理中结合自治管理和专业管理的原则，对这一原则的坚持有助于使业主委员会、物业公司与使用人、产权人几个积极性得以发挥。 并且它对使用人、产权人及物业公司起到的是纽带沟通作用。所以当小区的入住达到一定规模以后，必须以本
10、地物业管理部门为引导，及时召集使用人、产权人召开代表大会，同时依据严格的民主方式让业主委员会从代表大会中选举而成，这样做才能真正让业主委员会对使用人、产权人维护与代表合法权益，在区域内与物业公司积极配合共同做好物业管理事务。 2、从多方入手改变经费不足局面 第一，实行规模化的物业经营。当一个企业的生产规模达到了经济规模，那时产品就实现了最低单位成本。物业公司要想实现企业化经营就需考虑规模经济。 第二，实行社会化的物业管理。我国物业公司内人员较多、机构较大，其对每个服务项目、管理业务都要着手操办，这将让成本极大上升。物业公司需以上进的态度，寻觅能与国际惯例相符的新管理方式和架构。第三，物业公司要
11、进行多样化经营。物业公司要实行服务为主、多样经营的模式。物业公司在做好物业服务与管理前提下，其经营范围可通过自身优势扩大到关联业务，同时也可以依据本小区实际情况与自身特点延伸到其他方向。第四，对当前物业管理打破单一模式与改革体制。从中低收入者不想支付管理费的角度看，物业公司可以打破固有模式，将业主自营模式引入 我国物业体制中，实行结合业主自营管理与物业公司管理的新体制。 3、建立有助于物业管理提高水平的运行机制 使用人、产权人是物业服务的对象，在市场中属于需求方，而物业公司属于供给方，所以要按照市场供需，使成立的各种物业公司规范化是培育物业服务业的前提。其一，政府要严格审查物业公司资质，大力推
12、动物业公司实现规范化。物业公司要由政府部门审查期资质，拿到物业服务相关方面的许可证，并且登记在公司部门，这样才能营业，不同的专业化服务公司、物业公司，它们之间的关系应属建立在双向选择基础上的合同关系，进而 发展成为竞争之势，以便物业管理提高水平。其二，物业管理要倡导竞争机制，完善招投标制度。物业管理属于一种社会化经济活动，物业公司要以服务优质、市场竞争、管理有效与收费合理，通过竞标途径得到的物业经营权，使物业管理形成竞争机制，将物业公司纳入到市场循环中，实现物业管理成本下降，物业管理提高水平，把那些管理水平低、服务质量不高、管理方式滞后的物业公司淘汰掉，推动健康发展物业服务。 综上所述，伴随房地产发展及日臻完善的经营开发法规、政策环境，应加快建设起步较迟的物业管理业，需要业主委员会要健全机制与发挥作 用、从多方入手改变经费不足局面、建立有助于物业管理提高水平的运行机制，推动其规范化运行，在经济效益得以实现之时，向业主提供优质服务。 参考文献： 顼志芬，何孝贵 .物业管理水平需要再上台阶 J.经济论坛， 2001（ 13）：38. 孙凯琳 .工业园区物业管理顾客满意度指数构建与实证分析 D.天津大学， 2009.
