1、浅谈我市房地产物业管理发展现状及对策 一、我市房地产物业管理的发展历程 就我国的物业管理而言，始于八十年代初的深圳。伴随着住房制度的改革，物业管理服务行业也迅速发展起来。而我市的物业管理发展则要落后于深圳等发达城市，发展起步晚，发展速度也较为缓慢，从初步借鉴、探索、推广到规范，从以前的房屋由单位自建自管形式逐步向社会化、专业化、市场化的物业管理模式转变。 关键词：房地产 物业管理 二、我市物业管理的现状 近几年来，我市的房地产建设迅猛发展，大量住宅小区投入使用，除了要求对房屋进行维修外，还必须对附属物、设备、场地、环卫、绿化、道路、治安等进行 专业化管理，以保持新建小区的完好居住功能，发挥其整
2、体功能和综合效益。随着人民群众生活水平的不断提高，对居住环境和社区服务的更多的关注，原有自建自管的分散管理体制已经不能满足现在住房管理的要求，使得物业管理的好坏已经成为居民选购住房考虑的重要因素，物业管理为越来越多的人所接受，这就促使了我市房地产物业管理的发展。且随着市场经济体制的逐步确立，政府对住宅环境、社区服务直接负责的办法，已经不能适应形势的变化，一个由业主自治与物业公司专业化管理结合，由物业管理企业实施经营型管理和有偿服务，使管理得以以业养业、自我发 展、良性循环的新体制日益显示出其优越性。现今我市房地产物业管理公司的数量急剧增加，目前在市住建委登记注册的已达到 80余家，如山东省聊城
3、天工物业有限公司、聊城市新兴物业服务有限公司，聊城开元物业有限公司，聊城宏润物业管理有限公司等。物业管理公司不再由政府包下来，而是以社会为基础，以服务质量为依托，靠品牌优势来赢得广大业主的信任而赢得市场份额。 三、我市房地产物业管理存在的问题 （一）、虽然我市房地产物业管理的发展取得了一些成绩，但我市的物业管理市场还处在初级阶段，特别是房地产开发商 “ 自建自 管 ” 的现象仍十分严重，不能很好的保护业主的权利，使居民无法享受到高质量的物业管理服务。 （二）、物业管理相对滞后，明显落后于快速发展的房地产开发与销售，形成建设与管理脱节的局面。同时传统管理体制以及多头并管现象的存在，形成各部门分块
4、割据，各自为政的局面，没有在小区范围内形成资源共享、统一管理的局面，严重影响到了小区物业的正常管理。 （三）、我市房地产物业管理从业人员良莠不齐，特别是服务一线的操作人员大多是妇女，老人。到如今物业管理行业仍未摆脱劳动密集型的行业现状， （四）、物业 管理公司费用难以收缴。从传统房屋自建自管形式，人们的思想不可能在一夜之间发生翻天覆地的变化，让缴纳物业管理费成为理所当然的事情。物业管理公司企业要生存就要盈利，最起码要维持公司本身的运营，物业公司的收入主要依靠管理费的收缴，然而，物业管理费的收缴存在一定的困难。同时，由于大部分物业管理公司在技术运用上存在一定的缺陷，自身运营成本较高，收缴的费用不
5、足以维持公司的正常运营，这就导致了有的小区物业管理公司因物业费、水电费收支不平衡，缺口较大而突然撤离，造成居住小区水电不能正常供应、安保无人看守、卫生无人打扫、垃圾 无人清运的现象，进一步加深了物业管理公司与业主之间的矛盾，业主的正常生活也失去了安全保障，不利于我市物业管理行业的稳定健康发展。 （五）、物业管理企业产业结构单一。作为一个新兴行业，我市的物业管理在成长的过程中，受到了各种因素的制约，因而未能全力舒。，产业的单一性，使我市的物业管理企业普遍缺乏后劲，只能数着物业管理费过日子，不仅限制了企业本身的成长壮大，也制约了企业提高服务水平，开展全方位服务的可能。并且我市的物业管理企业之间缺乏
6、有效地竞争，企业缺乏成长的动力，阻碍了我市物业管理企业的发展。 四、关于我市房地产物业管理发展的对策 鉴于我市物业管理行业存在的一些问题，我个人认为应该从以下几个方面来提高我市的物业管理水平： （一）政府推行和完善物业管理制度。 政府在立法、税收、环境等方面政策上应积极导向，运用政府的影响力，鼓励产权多元化，加快培育民营物业管理企业。强化和规范物业管理市场竞争，推动物业管理产业化进程。政府应该出台更多更全面更详细的政策来规范物业管理公司，帮助鼓励物业管理企业其正常运营发展。给予物业管理企业更多的政策资金支持，促使更多企业进入物业管理行 业。 （二）促使房地产业与物业管理行业共同发展。 房地产业
7、是一个城市发展的支柱性产业，房地产业的发展可以带动城市经济的发展，但是物业管理行业的落后必然会牵制房地产业的发展，可以在房地产企业与物业公司之间建立联系，开发商与物业公司一起为业主负责，避免开发商与物业公司推脱责任的现象发生，更好的保护业主的权利 （三）加强物业管理行业人才培训工作。 加快培养市场需要的管理人才、科技人才和服务一线操作人员，积极创造有利于人才成长的环境，促进形成相对稳定的科技骨干队伍，高度重视对 青年人才的培养和使用。造就一批掌握具备工程、管理、服务、营销、金融、法律、等多方面知识的复合型人才，构建物业管理行业从业人员从高层到基层员工的多层次平台，是行业可持续发展战略的重要组件
8、。以适应行业新形势的需要。我市应完善物业管理行业职业技能岗位培训与从业资格鉴定制度，争取把从业人员继续教育列入企业考核范围，大力开展职业技能岗位培训工作，推行劳动预备制度。逐步实现关键岗位、特殊工种持证上岗，以保证管理与服务质量、安全生产，提高生产效率和服务水平。 （四）物业公司应该实现经济增长方式的转变。 提高科技含量，提高企业利润率和劳动生产率，从外延量的扩张转移到内涵发展的质的提高上。实现经营方式的转变。提高管理水平，走规模化、品牌化发展道路，坚持资本经营和多业并举，延长行业产业链，从粗放经营转向集约化管理。多元化产业结构是物业管理发展的必然趋势，建议物业管理企业迅速建立多元化的企业经营
9、模式，可以走兼并重组的道路，走专业化服务的道路，联合边缘行业开展多样化服务，走集团化发展的道路，实现物业企业规模经济，减少自身运营成本。，物业管理企业只有彻底改变服务态度，改善服务质量，提高管理水平，才能赢得业主的满意。 （五）加大宣传力度，改变业主的传统意识。 让业主们了解到物业管理的重要性，没有物业公司管理，业主就没有正常的居住环境，没有好的居住环境，就没有业主的身心健康、事业顺利、子女安全，物业公司可以帮助业主的生活更加和谐，替业主解决在日常生活中多方面的问题，因此，广大业主要齐心协力支持物业公司的正常管理和收费，及时足额缴纳物业费、水电费、垃圾处理费等费用。 （六）在对物业管理行业的监管上，加强社会、舆论、业主的监督。 规范物业管理招投标领域，继续整顿和规范市场秩序，维护统一 、开放、竞争、有序的市场秩序。深入研究招投标管理的方式方法，规范物业管理行业收费标准，杜绝低价竞标的不良市场行为，推进合理低价中标，强化标前、标后全过程管理。全面加强物业管理行业自律及诚信建设工作。
