1、浅谈房产测绘面积的确定与意义 【摘要】房产测绘与房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动紧密相关，工作量大。其中它最大量、最具现实、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。 【关键词】房产 绘测 面积 重要性 发展 1.房产面积的定义与计算 房产面积，具体说包括几个概念，如房产的建筑面积、套内建筑面积、公摊面积（或分摊面积）、使用面积、计租面积等等。 其中建筑面积 =套内建筑面积 +公摊面积，主要适用于商品房。计租面积、使用面积主要适用于公产房屋和企业产的房屋管理。 人们常说的商品房的建筑面积，其实是指上述 “ 建筑面积 =套内建筑面积 +公摊面积 ” 中的 “ 建筑面积 ” ，其中是包含
2、一部分公摊面积在内的。 经常听到有人讲，我买的商品房建筑面积是 100 平方米，可是我量出来的却是 80 平方米（或更少）。这里，存在一个认识上的误区，认 为建筑面积可以直观的量出来。实际上大部分人只是量取了房子的 “ 使用面积 ” ，而使用面积再加上 “ 套内的墙体面积 ” 才能得到 “ 套内建筑面积 ” （注意：不是 “ 建筑面积 ” ）。 “ 套内墙体面积 ” 包括的内容为，房子内卧室和起居室间的分隔墙、居室之间分隔墙、厨卫与器具室内之间的分隔墙等等，以及外墙的一半、与隔壁房屋的分隔墙的一半、以及与楼梯间的分隔墙的一半等。 那么公摊面积又包括哪些内容呢？根据房产测量规范，一幢楼的公用面积
3、等于全楼的总建筑面积减去全楼的 “ 套内建筑面积 ” 之和，再扣去作为人防工程、车库等的地 下室的面积后（以及其他有必要扣除的面积，这里不再赘述），得到的面积数。该面积除以全楼的 “ 套内建筑面积 ” 之和，得到该楼的面积分摊系数，用该系数乘以每套房子的 “ 套内建筑面积 ” ，即得到该套房子的公摊面积，该公摊面积加上套内建筑面积，即得到该套房子的最终建筑面积。 2 .房产面积差异问题 2.1 预测面积与实测面积的存在的差异问题： 房屋竣工前预测建筑面积与竣工互实测建筑面积存在差异的原因是多方面的。有可能出于规划设计的变更、在房屋施工中产生的施工误差和测量误差、竣工后由于部分公用面积功 能改变
4、或服务范围改变等多种原因导致预测面积与实测面积的不相符，这些面积误差的产生有时是不开避免的。 2.2 房产测量中预测与实测面积差异控制措施 开发商环节的控制措施 开发商在对商品预售手续进行办理之后，应根据规划设计的更改，来通知预测单位对预售面积进行变更和修改，并将变更的方案进行公示，以更改结果及时传达给全业主，从而减少后期因预测与实测差异而导致的矛盾。在房产买卖合同中，为了减少面积差异带来的纠纷，应对公摊面积的幅度加以限制，对超出范围的情况作出相应的规定。此外，业主对测量 结果有疑问时，可以经双方商定制定具有测量资质的单位进行重新测量，并以此次测量结果为主，如果测量结果存在较大误差时，由开发商
5、支付测量费用，反正由业主承担。 测绘单位环节的控制措施 测绘单位应从两个方面来对预测与实测面积的差异进行控制。第一，提升测量和计算的精度。测量单位是实际测量中，应对前期的资料及图纸的整理有一个足够的重视，将相关记录作为实测的参考，应将房产的图纸 CAD文件、预测与实测资料对比进行充分的利用，并注意实测时局部与整体的结合。第二，针对特殊问题的处理。即包括对房屋内部上空的 特殊处理和对墙面粉刷层厚度的特殊判断。在具体的操作过程中，依据情况的不同作出具体的处理办法，并将实测数据作为实际测量的最终依据和结果。 施工单位环节的控制措施 在施工的过程中，施工单位应按照图纸严格进行施工，若存在施工现场施工同
6、图纸一致的情况时，应当及时通知房地产开放商，就其问题的解决方式具体商榷。在施工方案、施工图纸发生变更时，应对工程项目进行重新的测量，针对测算的结果，来重新确定变更后的房产销售面积。 3.房产测绘的重要性 （一）房地产测绘是为房地产业提供服务的 专业性技术。 1.房地产测绘可以为房地产管理提供信息服务。房地产测绘是根据城镇建立的平面控制网，绘制房地产基础图纸、房地产分幅平面图，形成标准的坐标系统，为房地产管理部门提供房屋的地域分布、房屋的数量和房屋的利用状况等资料。同时在绘制房地产分幅图的基础上，进一步精密测量和细化，绘制房地产分户、分层平面图和分丘平面图，可以整体、直观表现每一处房地产的状况，
7、为管理部门提供正确的决策，并且为房地产登记部门提供相关房产的具体位置、占地面积、房屋信息、界址等信息。 2.房地产测绘可以为房地产开发、交易、经营 提供基本信息服务。房地产测绘可以为一个城市房地产业的发展提供基础。房地产的位置、数量、占地范围和面积、界址形成房地产的测绘，形成图表和卡册薄，对其形成的测绘成果为房地产企业的开发、经营、销售、决策、核算提供可靠的资料，为房地产的消费者提供了必要的房地产信息。 （二）房地产测绘可以为相关部门提供参考依据。房地产测绘的成果可以为城市规划、拆迁改造、综合开发提供可靠的数据信息依据；同时还可以为保险、税收等部门提供基础信息资料。 （三）房地产测绘有利于城市
8、的规划建设房地产是城市建设发展的重要元素 ，城市房屋规划建设的水平可以直接反映城市人民物质文化生活水平和精神文明程度。城市的规划建设必须了解城市建设的历史、现状以及房屋的分布、数量、用途、结构等。房产测绘成果，经过分类、整理、统计之后，可以派生出很多数据资料。这些信息资料可以为城市规划，市政工程、环境保护、绿化工程等提供相关信息。 结束语 由此引发了许许多多的纠纷，甚至官司。为认真贯彻中华人民共和国回测法，加强绘测行政主管部门对房屋绘测市场的监督管理，规范房产绘测行为，保证房产绘测的质量，维护房屋权利人的合法权益，国家测绘局已经于 2004 年在全国范围内开展房产测绘专项检查工作。其目的也是为了全面了解当前房产测绘工作的现状，排除隐患。相信，随着房屋测绘市场的进一步发展，其理论、方法将不断的完善，一定会形成一套完整、严密的能为大家所认同的房屋测绘的好方法，推动住房制度改革和房屋商品化制度的顺利进行。 参考文献 【 1】郭玉社房地产测绘北京：械工业出版社， 2010 【 2】顾孝烈等 房地产测量 . 上海：百家出版社， 1994 【 3】张建强 . 房地产测量北京：测绘出版社， 1994 【 4】永江 房地产测量规范与房地产测绘技术北京：中国标出版社， 2001 【 5】嵇永泉 . 数字化测绘技术在房产图测量中的应用 .地矿测绘， 1998
