1、浅谈房地产企业的开发成本控制 摘要：房地产行业因为其具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大，因此，该行业成为公认的高风险行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资效益的高风险高回报时代已经成为过去。在现在的房地产开发投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的治理和控制，实现集约效益型开发，从而真正实现开发利润的最大化。 总结大全 关键词：成本构成；主要原因；应之对策 一、房地产开发成本之构成 1、土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁 安置补偿费等。一般房地产开发企业取得土地方式有两种：一是协议出让，或是政府行政批
2、准；二是挂牌拍卖出让。随着土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商之主要方式。随着招、拍、挂之普及，在住宅商品房价格构成中，土地费用有进一步上升之趋势。 2、前期工程费主要指房屋开发之可行性研究、地质勘查、前期规划、设计费用，以及 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 等土地开发、整理费用。这部分占房地产开发成本之比例相对较低。 3、建筑安装工程费，又称房屋建筑安装造价，指房屋建造过程中所发生之建筑工程、 设备及安装工程费用等。它在整个成本构成中占有较大比例。 4、市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路、自来水、污水、电力、燃气
3、、电信、电视、绿化等之建设费用；公共配套设施费用指建设为项目内居民提供配套服务之各种非营利性之公用设施和各种营利性之配套设施等所发生之费用。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例也较大。 5、管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理相关经营活动所发生之各种费用，它包括管理人员工资、差旅费、办公费、保险费、职工教育费、养老保 险费等，在整个成本构成所占比例很小。 6、贷款利息指在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构之利息。它之多少与开发项目之大小、融资额度之多少有密切关系，占成本构成比例相对不稳定。 7、税费包含两部分：一部分是税收，主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占有税、土地增值
4、税、两税一费、契税、企业所得税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政事业性收费，主要由地方政府和行政主管部门及其所属单位、垄断企业向房地产开发企业收取的费用。其中政府和行政主管部门所收取之规费相对较少，也 比较规范；但部门直属事业单位和强制参与工程之垄断企业所收取之费用，不仅项目繁多，且行为多不规范。这些费用在开发成本中所占比例较大。 二、有效控制房地产开发成本之应对之策 1、调整土地供应政策平抑土地成本。一是加强政府调控，力求土地供需总量平衡。二是逐步建立土地资源利用之强制性退出机制，避免少数开发商囤积居奇。政府应当建立对超过规定期限而未进行开发之土地之强制性退出机制，保持
5、足量之用地规模，并借此平抑过高之地价。三是合理形成土地供给价格，避免价格之不正常上涨。土地价格是房地产价格一个最重要之组 成部分，地价之高低直接决定了房价之高低。要加大对投标企业资质、信用、规模及业绩等之审核，使价格不成为中标之唯一因素，坚决杜绝 “ 招、拍、挂 ” 中之腐败行为，避免价格之不正常上涨，保证土地出让市场之公开、公平、公正，从而真正让市场形成合理之土地供给价格。 思想汇报 2、加大对房地产开发和消费环节不合理收费之清理力度。各级地方政府一方面应认真落实清理收费之各项政策措施，坚决取消房地产开发建设和消费环节之各项不合理收费，适当调低过高之收费标准，切实加强对垄断经营之基础和配套工
6、程取费之政府行政管制，规范相关 主管部门所属单位之事业性服务收费行为；另一方面要加强对向房地产业收费单位之监管，坚决查处乱收费行为，及时清退多收之各项费用，以利降低开发中之规费及基础设施成本。 3、完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用。市政设施之配套，公共财政应承担一定比例之责任，不能再完全转嫁到房地产开发上。对应由开发商承担之市政配套设施，一方面要适当降低公共取费之标准，另一方面应建立统一之质量标准，用制度规范行为，通过引进竞争机制，避免现行之垄断性经营而加重开发企业负担。 4、统一税收政策，规范征收行为 。税收政策作为经济调节之杠杆，对引导行业发展至关重要。目前对房地产行业
7、实行之高税收政策对遏止房地产业之过分投资有着积极意义。这作为特定时期之政策是可以理解之，但对整个行业之长远发展是不利之，也是违背税收公平原则之。因此国家应指定长远之与其他行业公平一致之税收政策，适时、适当降低相关企业税赋。同时要加强税收征管工作之管理，真正做到政策面前人人平等。这些对降低房地产企业之成本开支、平抑过高之房价和促进居民住房消费也将起到非常积极之作用。 开题报告 6、充分发挥政府职能，加强宏观调控力度，维持市场价格 平稳。政府应通过产业政策之调整，配合进出口、财政、利率、货币、价格等手段调节经济运行，鼓励市场竞争，优化建材产品结构，稳定并适当降低钢材、水泥、木材等建筑安装材料产品之市场价格，逐步降低房屋建安成本。 总之，房地产成本决定房地产价格，而房地产价格又是影响社会经济之一个关键因素。房地产成本关乎人们之生活水平，关乎房地产业之发展。各相关职能部门应完善政策、加强协调，企业应从内部加强管理，共同平抑过高之房价，使房地产业朝着健康之方向发展。 参考文献： 国税函 200931 号文件 . 洞天 2009 房地产会计必备的房地产开发成本费用明细速查表 . 陈晓 2008 房地产会计常见会计问题及解决方法 .
