1、浅谈房地产开发商成立物业公司的发展趋势 摘要：近年来，房地产品牌开发商成立专业化、规范化管理的物业公司管理自己开发的物业是大势所趋。本文从当前形势下研究物业公司的未来的发展趋势。 开题报告 关键词：物业 ， 管理 ， 发展 一、房地产开发商成立物业公司的作用 (一 )成立物业公司是对公司房地产开发价值链的完善 物业管理系统作为房地产产业链中开发、建设、销售、售后服务的末端环节，肩负着两个重要职能：其一是对房地产开发、建设、销售业务的支持，其二是对业主提供物业管理服务。 具体说来物业公司可以在以下方面发挥重要作用：为项目规划设计阶段出谋划策；建设施工阶段的现场安全管理；建设施工末期的开荒清洁；销
2、售阶段的样板房管理；销售阶段的售楼部、销售通道、人员车辆的进出管理；销售活动的现场管理等。甚至于负责园林工程施工、智能化工程施工等分项工程。 (二 )成立物业公司有利于维系客户、推广品牌、促进销售 简单的说就是 “ 海尔现象 ” 在房地产企业的应用。 “ 海尔 ” 产品的质量、技术并不一定强于对手，但公众喜欢并接受 “ 海尔 ” 产品，究其根源，在于公众充分信赖海尔的售后服务。区外万科、中海、金地等全国知名房企，区内有荣和、保利以及盛天都有一批忠实 “ 粉丝 ” ，老业主再次置业或介绍新客户置业的比例很高，就是房地产行业类似现象的体现。通过老业主再次置业或带动客户置业，为在房地产市场疲软的情况
3、下力争一个理想的销售业绩发挥了决定性作用，同时可节约大量的广告开支。 简历大全 (三 )把控接管验收关，避免不必要的损失 接管验收是房地产产品的最后一道质量关口，物业公司接管验收物业可以对开发商的施工质量形成致命影响。在验收各分项工程时，物业公司浑水摸鱼会给开发商带来损失及负面影响。反之，如果物业公司扮演好自己的角色，给房地产企业带来的正面影响也是巨大的。 二、市场现状 (一 ) 物业公司市场现状 目前很多一流的物业公司都处于亏损状态，需要房地产公司的供养。在产品同质化越来越严重的市场中，房地产公司通过成立物业公司为业主打造高品质高品位的生活，可以快速抢占市场份额，建立起忠实的客户群，促进房子
4、销售快速获取 丰厚利润。一些高端楼盘，为了彰显业主的尊贵身份，更是不惜成本引入国际一线的物业管理品牌做物业顾问。 (二 )市场盈亏平衡状况 根据访谈调查了解，一般能较好满足业主要求的物业公司，纯住宅管理盈亏平衡线点不低于 800 至 1000 个住户，低于该管理指标的物业企业就有可能亏损。品牌开发商的物业公司因为提供更多服务，往往会发生亏损。如保利每年会搞业主联谊会、社群文化演出、业主感恩回馈等活动，其物业公司定位本身就是不以盈利为目的，只是作为项目营销和推广的有效手段。 思想汇报 物业公司属劳动力密集 型的微利企业，盈利水平不高。经测算，物业公司的成本主要来源于人力成本、税负成本以及公共费用
5、支出，但随着项目的不断成熟、入住率的不断提高以及各项费用按时收取，物业公司的盈利水平也逐渐提高。对于品牌开发商而言，成立物业公司是必不可少的。这是公司布局房地产价值链的必要条件之一，对于合理解决开发后遗留问题，节省营销成本，打造优质的品牌具有积极作用。而且随着物业公司商业物业占比的提高，物业公司的赢利水平将会逐渐改善。 三、物业公司趋势分析及定位 (一 )物业公司管理趋势 随着国家宏观调控的长效机 制逐步形成，房地产粗放、暴利的时代已经终结。未来的房地产竞争将更加激烈，归根结蒂是软实力的竞争。客户买房更加注重物业的配套服务。这将主要表现在几个方面：一是业主的需求将发生分化，物业服务的创新功能将
6、显得尤为重要，物业提供的服务越来越多样化、精细化、专业化，不再是过去的注重保安和搞卫生。二是市场将逐步规范，市场准入和退出机制将逐步完善，市场准入门槛将提高，而市场上的一些违规行为将会遭到封杀直至被迫永远退出，只有品牌做得好的企业才有生存空间。三是品牌化之路是物业服务企业顺应经济发展的必然趋势，未来物业服务的竞争 就是品牌的竞争 . 简历大全 品牌开发商成立专业化、规范化管理的物业公司管理自己开发的物业是大势所趋，要在房地产长期发展应顺势而为。 (二 )物业公司发展趋势 在未来的发展趋势，物业公司不只负责管理和维护公司开发的各类物业，同时适时向外延伸管理其他相关产业，打造高档物业管理品牌，作为
7、配合公司开展房地产营销的手段，盈利目标为在公司的支持下，为公司发展提供可持续的现金流。主要业务经营模式如下： (1)住宅物业管理模块 为公司所开发物业提供专项物业管理服务，如保安、停车场、 保洁、维修、房屋中介及销售代理等；同时，随着企业、机关等单位的后勤部门也将逐步走物业管理模式的进一步深化，物业服务市场空间巨大。 (2)商业物业管理模块 1.写字楼租赁：开展写字楼租赁业务。由物业公司与开发公司签订统一包租合同，再由物业公司与各物业使用单位签订租赁合同； 2.写字楼酒店管理：日常写字楼酒店管理，包括保安、保洁、维修、停车场、客服管理等。 (3)绿化模块 a.苗圃基地：以现有的房地产项目为基地
8、，建立储植基地，供应房地产项目自用，条件成熟时推向市场； b.绿化租摆：以写字楼办公室绿化租摆为主线，逐步拓展市场，条件成熟时，拓展家庭绿化租摆业务。 四、新趋势下经营风险及解决方法 (一 )物业公司的门槛低、启动资金小，投资风险较小。物业公司最大的风险来源于经营风险。具体如下： 1.公司项目扩展与运营过程中承受着员工成本不断上涨，员工流动性大的问题，导致公司运营困难。 2.项目入住率不高，业主拖欠物业费或者故意拖欠物业费影响公司正常运营。 3.物业公司的好坏对企业品牌是双刃剑，如处理不好，会对开发商品牌有负面效应， 影响企业社会形象。 (二 )风险防范措施： 1.资金上，公司每年可从销售收入中拨出一块资金支持物业公司的运转，用以保证员工待遇、开展各种营销活动、更换老化设施。 2.管理上，重要岗位给予员工更好待遇，避免员工流动过大给公司带来的负面影响。通过员工培训，加深员工对企业的认同感。 3.与业主开展互动活动，涉及业主切身利益的费用公开化，促进双方良性发展。 参考文献： 赵涛 .物业经营管理 .北京 :北京工业大学出版社 ,2006. 赵凯，牛忠毅 .物业公司组建与运作 .北京 :机械 工业出版社 ,2006. 总结大全 梁晓东 .物业管理前期服务实用工作手册 .北京 :机械工业出版社 ,2010.
