1、浅谈房地产行业会计信息质量 摘 要：会计信息的产生至现在，会计信息质量就一直备受人们的关注。房地产会计信息质量的好坏直接影响到社会经济的运行效果。房地产行业生产周期长、资金占用量大、分阶段销售、与政府的优惠协议多样、应对税收政策灵活多变等特点，使会计核算如收入确认、成本和费用的归集与分配、资产的确认、关联方交易等具有很大灵活性，因而导致房地产企业往往利用行业的特点在财务上做文章，影响会计信息质量。 本文首先对房地产行业会计存在的信息质量问题进行了分析，并提出了加强房地产行业会计信息质量的对策。 ? 关键词：房地产行业；会计信息 ；质量；策略 1 房地产行业会计信息质量问题 ? 1.1 会计实务
2、中销售收入的确认随意性较大 ? 由于会计制度中房地产行业收入确认原则的存在，使得房地产企业收入各期损益变化较大。通常情况下，项目建设期内的成本费用要比当期所确认的收入要大。项目在竣工以后要出售，这时将预收款项和应收款项确认为收入。 ? 1.2 房地产行业会计人员自身素质较低 ? 会计职业判断是会计人员按照会计准则、制度的要求，根据企业理财环境与生产经营特点，利用自己的专业知识和执业经验对会计事项的处理 进行判断与选择的过程。它贯穿于会计的确认、计量、报告和披露等全过程。这些素质不高的会计人员即便遵守了会计法规，但由于受到自身素质的影响或迎合上级的需要，也可能使计量的数据与实际情况不相符，使得会
3、计信息失真。 ? 1.3 企业各期的业绩信息可比性较差 ? 由于开发企业从土地开发到确认收入的时间较长，大量的资金要投入到项目筹建中，这样一来，大量管理费用就要计入当期损益。而又因为一部分项目没有完工，预售款项也不能回收，这样使得理论中的收入费用配比原则在房地产业的体现并不明确，利润在不同时期下的波动 较大。在项目建设期内，由于一些项目并未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入。而又因为在项目建设期内，存在大量的资金投入，大量管理费用计入当期损益。这样看来，如果用一般公司的业绩评价来反映房地产企业的真实经营情况，是缺乏全面、正确、客观性的。因此一般公司的评价业绩的标准并不能将
4、企业的真实情况作出客观的反应，还有可能对投资者进行误导。 ? 1.4 现金流量信息不全面 ? 根据规定，现金流量表必须以企业为编制主体。然而，现金流量在房产开发企业和其他的企业中差异性显著。房地产开发 企业以企业为基本单位来进行筹资活动和投资活动，但是经营活动产生的现金流量则是以开发项目为基本单位的。开发期过长而使得经营产生的现金流入与流出与其他的企业相比具有很大的不同性。而又由于项目的现金流入与企业的发展关系密切，对企业的发展和未来起着决定作用，所以不管是加强企业内部管理还是让外部信息使用者充分了解企业现金流量信息，如果只是按会计制度和流量标准来对企业现金流量进行估计，效果都失真，不能准确、
5、客观的对开发企业现金流量进行反映。 ? 1.5 风险披露不足 ? 房地产开发企业质量保证金信息风险 披露的不足，不仅不利于房地产开发企业本身进行有效的风险管理，也不利于其外部财务会计报告使用者的相关决策。 ? 2 会计信息质量的影响因素 ? 2.1 收入确认对会计信息质量的影响 ? 企业会计准则 收入中规定以风险和报酬的实质转移作为收入确认的标准，在理论上有合理性，但实务上要求会计人员具有较高的职业判断能力。另外，根据收入与成本配比的原则，在确认收入的时候，是否有确定的地产行业的周期较长，何时确认收入，对于地产企业各年的会计信息的准确性有着至关重要的影响。 ? 2.2 成本、费用的归集与分配对
6、会计信息的影响 ? 对于大多数企业而言，核算对象差异小、各单元楼层的销售价格差异也小的情况下，大部分企业多层住宅的成本核算大都采取平均成本。而高层建筑因低楼层、高楼层、裙楼之间的建筑成本与售价都存在较大的差异，如果成本仍用平均单位成本，必然导致单价低的楼层出现亏损，而单价高的楼层要缴高额税费，进而对企业的利益影响甚大。因此企业必定选择更有利的归集与分配方法，这些分配方法的确定对成本会计信息的质量产生了不可忽略的影响。 ? 2.3 往来款项对会计信息质量的影响 ? 房地产开发企业资金占用量大，往往通过往来款项来协助调节收入和成本。实际情况又大体分为两类：一是利用其所属的售楼中心，将日常售房收入，
7、除部分上缴财务入账外，其他收入沉淀在售楼中心，隐匿收入：二是采取委托其他单位销售房屋，将预售款或销售款长期挂在受托账户，再以往来的形式转回本公司使用。往来款项如此操作，对企业的会计信息质量影响也非常大。 ? 2.4 税费对会计信息质量的影响 ? 房地产企业主要有三大税种：营业税、土地增值税、所得税。其中土地增值税的影响最大，而且可筹划空间也大。只有开发成本 是在项目建设过程中陆续支付，在这个过程中，利用权责发生制原则确认工程和成本及预付应付款项，能对各年的企业所得税和土地增值税产生影响，起到少缴或延缓缴纳的效果。 ? 2.5 资产确认对会计信息质量的影响 ? 对于地产行业，在建工程的时间一般跨
8、越一个会计年度，且资产金额巨大，本应在每年末进行资产减值准备测试。但是监管方与企业之间存在严重的信息不对称，在企业不清查，知而不报，不提供相关资料的情况下，相关部门很难认定，由此也给企业留下了调节利润的空间。 3 提高房地产行业会计信息质量的对策 ? 3.1 提高会计人员的职业素质 ? 会计职业判断的基本要求是对会计要素的准确掌握以及相关的确认、计量要求，房地产会计人员作为会计信息的直接生产者，对会计信息质量的影响起着重要的作用。让会计人员认真学习马列主义的道德思想，牢固树立共产主义信念及全心全意为人民服务的思想，使其敢于抑制歪风邪气，同违法乱纪的行为作斗争，保证会计信息真实公允地反映企业的财
9、务状况和经营成果。 ? 3.2 实施两大策略，促进财务管理 ? 两大策略即市场营销和品牌策略。销售是企业经营中的重中之重。在我国，房产行业的地位越来越明显，但是也面临着越来越大的竞争。因此，如何使得企业在竞争中寻找合适自己的发展道路，并适应市场经济的需要，品牌策略是广大企业所首选的策略。并且品牌策略在企业中的应用比较成功。品牌策略的定义为：房地产开发企业始终坚持建立企业品牌的信念 .通过为顾客提供高品质的住房、完善的社会环境、优质的服务。 ? 3.3 全面与国际会计准则接轨 ? 应该按照国际会计准则的结构框架和内容去制定我国的会计准则框架和内容 ,修正我国会计准则中与国际会计准则不相符的有关会
10、计程序、方法 ,使我国企业编 制的会计报告适合全球化竞争的要求。 ? 3.4 扩大信息披露内容 ? 房地产企业除了必须按现行有关规定披露信息外，还应增加企业的预售情况及政策信息、土地储备量及成本构成信息、分项目的现金流量信息、质量保证金及风险等披露信息。尽管经济宏观调控后房地产业降温，资金紧张，市道平谈，但房地产开发企业经整顿却未减少，还在悄然增长。增加披露信息一方面可为房地产商品的质量提供保证，另一方面可使投资者在财务报表信息不足的情况下，帮助他们更准确、更全面地对企业的财务状况和经营业绩作出评价，额外提供具有可比性的 资料，也是治理信息失真的重要举措。 ? 4 结语 ? 社会责任会计是伴随
11、着现代化社会的发展而产生和发展的。房地产行业会计信息失真的原因很多，在宏观方面有政策不配套、法律制度不健全、相关制度不完善等一系列的客观因素，也存在微观上的会计基础工作薄弱、房地产行业管理制度不严密、会计人员业务能力和专业素质差和房地产行业内部对自身利益的追求等。针对管理会计信息质量不高的问题 ,应建立一个指导性的管理会计准则体系 ,以现代企业制度为基础 ,企业经营目标为中心 ,涉及财务管理、资产经营、成本管理各方面内容的管理会 计准则 ,为企业的内部管理和决策服务。 ? 参考文献 ? 1赵平 .房地产行业会计信息质量问题的探讨 J .2010.? 2曹巍 .房地产行业会计信息质量探析 J .2011.? 3王晖 .房地产行业会计信息质量的探讨 J .2011.
