1、浅谈按揭房产在离婚案件中的分割问题 【摘要】 随着房价的水涨船高，大多数的人为了买房结婚都采用按揭的方法。一方婚前付首付，婚后夫妻双方共同还贷成为很多家庭的生活模式。但若不幸两人离婚，按揭的房屋就必定成为一个离婚诉讼中的难点。虽然在 2011年的婚姻法司法解释三中对按揭房屋的权属做出了明确的规定，但是仍然存在诸多缺陷，一些地方甚至出现同案不同判的现象，严重影响了当事人的合法权益，破坏了司法的权威，所以，对此方面问题的研究是十分迫切现实意义。 【关键词】 按揭房屋；司法解释；合法权益 一、按揭房产的认定 婚前按 揭房产的概念在我国立法中通常被表述为 “ 住房抵押贷款 ” 或者“ 商品房担保贷款
2、” ，缺少直接明确的法律规定。王利明教授认为按揭房产应当包括现房按揭与期房按揭两种，其中 “ 现房按揭是指按揭人为担保债务履行将其房屋的产权证书由房产发商交付于按揭权人占有，以该产权证书所载明的房屋产权作担保向银行贷款，于其偿还贷款后，取回其产权证书，于其不能偿还贷款时，将其产权证书所载明的房屋进行变价，或者由保证人即受房者向银行回购该房屋，以所得价款让银行优先受偿。 ” 二、按揭房产的归属 婚姻法司法解释三认为在离婚案件中 涉及的按揭房产的归属问题应按照物权法不动产登记制度的规定内容，将夫妻一方在婚前以按揭方式购买的房屋且在婚前取得了登记在自己名下的房屋产权证书的这种婚前按揭房产界定为个人的
3、婚前财产属性。原因为根据物权法公示原则和登记生效主义要件，这种房屋在婚前就已经确定了权属，其所确定的房屋所有权人不能受婚姻关系转化的影响，否则个人财产就转变成了夫妻共同财产，不符合物权法中一物一权、物权法定原则。即使是夫妻双方在婚姻关系存续期间共同履行了还贷义务，也不应与物权法精神相违背，改变婚前按揭房产的归属。 正是由于婚姻法司法解释三中的规定，引起了舆论的普遍关注。根据婚姻法司法解释（三）第 10 条的具体法律规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登
4、记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，由产权登记一方对另一方进行补偿。这说明夫妻一方在婚前以个人名义与房地产开发公司签订了房屋买卖合同和贷款合同，以个人财产支付了婚前按 揭房产的首付款，且在房屋产权证书上登记了自己的名字，既与婚姻法关于婚前财产取得的规定相符合，同时也遵循了物权法关于物权登记的基本原则，因此在发生离婚纠纷时，婚前按揭房产理应属于婚前以个人财产支付首付款的夫妻一方。婚姻法司法解释（三）第 10 条为更好地解决离婚案件中婚前按揭房产的归属问题提供了法律依据，有利于法院更好地处理离婚财产纠纷。笔者认为，夫妻一方在婚前以按揭方
5、式购买房产，就与银行发生了债权债务关系，因为以按揭方式买房就必须与银行签订按揭贷款合同，办理房产抵押登记手续，但由于该婚前按揭不动产权 属关系并未发生改变，该婚前按揭房产仍归属于贷款方，因此银行作为借款方只享有对于婚前按揭房产的抵押权，但是并不享有婚前按揭房产的所有权。在该婚前按揭房产的价值形态发生自然转化时，同样不能改变其作为个人财产的属性。为了更好地解决离婚案件中婚前按揭房产的归属问题，根据物权登记发生效力的时间因素界定婚前按揭房产的归属较房产证的取得时间界定因素更佳科学和合理，也符合民法的基本原则和物权法的基本理论，使夫妻双方的个人财产权利得到很好的保护。 夫妻一方在婚前以按揭方式购房，
6、向作为债权人的房地产公司履行了全部购房 款的支付义务，也即全部履行了买卖房屋的合同义务，房地产商履行了交付不动产的义务，购房者的债权得到了实现，在购房者履行了交付房款的义务后，房地产商的债权也得到了实现，加之将婚前按揭房产登记在购房者名下又属于完成了一个关键的物权行为，所以，婚前按揭房产在完成上述两个债权行为和一个物权行为后，其所有权权属就已经确定，不会因为与他人结婚、形成夫妻关系、组建家庭而影响该不动产的归属。在离婚财产纠纷中法院也应当按个人财产属性进行处理和判决。 此外，由于抵押贷款合同的相对人是银行和购房者，银行与购房者签订房屋抵 押贷款合同的前提是对购房者的资信和还款能力进行审查，因此
7、，即使夫妻双方婚姻关系结束，根据婚前按揭房产的个人财产属性，婚前按揭购房者在离婚后仍应承担继续履行房屋抵押贷款合同中规定的还款义务。 三、总结 最高人民法院于 2011 年颁布实施了婚姻法司法解释（三），其中第10 条的法律规定内容对于更好地处理离婚案件中婚前按揭房产归属认定问题具有重要的指导意义和立法价值，但是由于这部最新的司法解释没有细致的考虑到婚前按揭房产归属认定存在的新情况新问题，缺乏司法实践的可操作性，立法上的诸多缺陷导致离 婚案件中婚前按揭房产归属问题的审理和判决缺乏明确具体科学的法律依据，司法的统一性、司法的公正性和司法的权威性受到严重影响和威胁。 据此，我认为为了更好地指导各地
8、法院规范处理婚前按揭房产归属争议，我国必须完善夫妻财产归属制度立法体系，通过立法明确夫妻一方的婚前按揭房产在婚姻关系存续期间发生的增值部分财产收益的法律性质和基本属性，对婚前按揭房产增值部分的归属做出更加细致具体的规定，设计科学合理的解决方案；增设关于夫妻双方的居住权法律规定内容，以更好地保障夫妻双方的权利依法实现；同时借鉴国外关于离婚案件 中婚前按揭房产归属的立法经验和典型做法，将夫妻双方对婚前按揭房产的取得和增值所付出的努力和作出的贡献、夫妻双方的经济收入状况及夫妻之间的婚姻关系存续时间等内容作为完善我国离婚案件中婚前按揭房产归属认定立法体系的参考因素。通过健全立法，使各地法院在贯彻执行 “ 审执分离 ” 制度的过程中，坚持 “ 审执兼顾 ” 的司法理念，树立审执合作意识，确保关于婚前按揭房产归属的离婚财产纠纷案件审判结果的可执行性，避免夫妻双方的合法权益受到侵害。 参考文献： 丁 ?S.婚前按揭房产问题研究 .上海社会科学园， 2011（ 04） 薛美丽 .论我国离婚诉讼中的房产分割问题 .华东政法大学， 2013（ 04） 作者简介： 程星泰（ 1988.11-），山东滕州人，四川大学，研究方向：法律。
